Multiplicação de Fundos Imobiliários

Fundo Torre Almirante, relativo ao prédio da foto do post, na Avenida Almirante Barroso, no Centro do Rio de Janeiro, todo alugado pela Petrobrás, foi operação estruturada pela minha equipe na Caixa. Silvia Rosa (Valor, 30/08/11) informa que o boom no setor de construção civil e o crescente interesse dos investidores por aplicações em imóveis fizeram mais do que dobrar as ofertas de fundos imobiliários neste ano. Até agosto de 2011, foram registradas 25 emissões na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somaram R$ 4,68 bilhões, aumento de 131,4% em relação ao mesmo período do ano passado. Há outros quase R$ 2 bilhões em operações que devem vir a mercado nos próximos meses.

Como opção de investimento em longo prazo, os Fundos de Investimento Imobiliário disponíveis no mercado têm como principal objetivo obter ganhos com locações, arrendamentos e/ou alienações das unidades de determinado empreendimento imobiliário. Com poucos recursos, é possível participar de empreendimentos de primeira linha e receber rendimentos. Possuem isenção de IR e IOF sobre os rendimentos do Fundo, os custos de administração diluídos entre os cotistas, constituem investimento imobiliário simplificado, sem escrituras, certidões, ITBI, entre outros, propiciam diversificação dos investimentos com negociação das quotas na Bolsa, com facilidade de entrada e saída e menores custos de transação.

Como funciona a operação? O investidor adquire quotas do FII em ofertas públicas ou quotas já negociadas na própria Bolsa de Valores. O FII, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. A partir daí, o quotista tem direito a receber os rendimentos que o fundo obtiver proporcionalmente ao seu número de quotas.

Como operar? Esses fundos tem um código que você consegue acompanhar através da Bolsa, entre eles destacamos ABC Plaza Shopping ABCP11, Hotel Maxinvest HTMX11B, Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11, Torre Norte TRNT11B, Torre Almirante ALMI11B, West Plaza WPLZ11B, entre outros.

O quotista pode ter valorização das suas quotas, além de receber remuneração mensal, proporcional ao investimento. É investimento com liquidez e que cabe no bolso de pequenos investidores, visto que existem quotas a partir de R$ 100,00.

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Produtos Financeiros de Base Imobiliária

São vantagens da securitização para os bancos:

  1. Realização de lucro antecipada.
  2. Ganho de liquidez para concessão de novo crédito, ou seja, maior rotação de capital.
  3. Redução dos riscos de crédito, mercado e liquidez pela transferência do ativo para companhias securitizadoras e, daí, para investidores institucionais.

Quando os depósitos de poupança adquirem vantagem competitiva face a fundos de investimentos, atraem capital volátil e aumentam-se os riscos de mercado e de liquidez. Sua exigibilidade de direcionamento de 65% é realizada com base no estoque e não na originação, isto é, fluxo de concessão ou contratação. Com a queda da sobre-aplicação do crédito imobiliário, há diminuição rápida da capacidade de emissão de Letra de Crédito Imobiliário (LCI). A rentabilidade de títulos da dívida pública, com queda da SELIC abaixo de 11% aa, pode ser inferior à de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Questão-chave para os Fundos de Pensão passa a ser, então, a exigência atuarial: é piso elevado (6% aa + IPCA = 10% aa), nas condições esperadas, e não será atendida por FIF RF. Logo, há demanda potencial por CRI por parte desses investidores institucionais. Bancos poderão transferir seus ativos de base imobiliária (créditos de longo prazo de vencimento) para os Fundos de Pensão os carregarem.

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