Boom e Crash no Mercado Imobiliário

Os emprestadores para as hipotecas, nos Estados Unidos, estavam oferecendo empréstimos de 30 anos com taxa de juros fixa bem abaixo da taxa de inflação, ou seja, pagando em termos reais para os compradores de imóveis tomarem seu dinheiro emprestado. Concomitantemente, os preços das propriedades se multiplicaram mais do que a taxa da inflação. Para controlar a elevação dessa taxa, houve a elevação da taxa de juros. A consequência involuntária foi um dos booms e uma das quebras mais espetaculares na história do mercado imobiliário.

Um dos maiores escândalos financeiros da história americana foi um golpe que ridicularizou toda a ideia de propriedade imobiliária como investimento seguro. As Associações de Poupança e Empréstimo (S&L), no final dos anos 70, foi atingido por uma inflação de dois dígitos e, depois, por grande aumento da taxa de juros. As S&L perderam dinheiro, simultaneamente, nas hipotecas com juros fixos em longo prazo, por causa da inflação, e com a perda dos depósitos para os Fundos de Investimento Financeiro que pagavam juros maiores. A iniciativa governamental foi tentar salvar o setor com isenções de impostos e desregulamentação, na crença de que as forças de mercado resolveriam o problema.

As S&L, então, passaram a poder investir não apenas em hipotecas de longo prazo, mas também em qualquer especulação financeira, ilustrando o preceito: “a melhor maneira de roubar um banco é possuir um”. Essas instituições financeiras desregulamentadas, aqui no Brasil apelidadas de “multibancos”, apostaram o dinheiro de seus depositantes em projetos altamente duvidosos. Inicialmente, todos ganharam dinheiro em empreendimentos imobiliários pagos por depósitos assegurados do governo federal, mas que estavam, efetivamente, indo direto para os bolsos dos empreendedores.

A distância entre a parcimônia e o roubo se aproximou no esquema Ponzi. O problema foi que a demanda pelos condomínios jamais teria podido manter o ritmo da vasta oferta que estava sendo construída com material barato e ordinário. Desapareceram as novas entradas antes contabilizadas como lucros e distribuídas como dividendos. Além disso, a desproporção entre os ativos e os riscos da maiorias das S&L tornou-se insustentável com mais empréstimos em longo prazo sendo realizados por insiders com o uso do dinheiro depositado em curto prazo por incautos outsiders.

O custo final da crise das S&L entre 1986 e 1995 foi de US$ 153 bilhões (cerca de 3% do PIB), dos quais os contribuintes tiveram que pagar US$ 124 bilhões, fazendo dela a crise financeira mais cara desde a Grande Depressão, devido à desregulamentação mal formulada. Mas, mesmo quando as S&L estavam em derrocada, elas ofereceram a outro grupo diferente de norte-americanos nova oportunidade para mais uma dinheirama fácil. Os corretores de títulos de bancos de investimento de Nova York compraram suas hipotecas a “preço de fim de feira”.

Esses yuppies, que personificavam “a nova Wall Street” dos anos 80, tiveram a ideia de reinventar as hipotecas, empacotando-as aos milhares e convertendo-as em “certificados de recebíveis imobiliários”, para ser vendidos como alternativas aos tradicionais títulos de dívida pública e dívida direta corporativa. A primeira emissão desse novo tipo de hipoteca com garantia, também chamada, pomposamente, de “obrigação hipotecaria colateralizada”, ocorreu em junho de 1983. O processo chamado “securitização” foi uma inovação que transformou Wall Street, caracterizando nova era nas finanças norte-americanas. As transações anônimas passaram a contar mais do que as relações interpessoais nominativas.

Mais uma vez, o governo federal ficou responsável por pagar a conta da farra financeira, pois a maioria das hipotecas continuava a usufruir de garantia implícita do trio Fannie, Freddie e Ginnie. Os títulos financeiros que usavam essas hipotecas como colaterais podiam ser apresentadas como títulos virtualmente governamentais e, por causa disso, com “grau de investimento”. Entre 1980 e 2007, o volume desses títulos garantidos por hipotecas garantidas cresceu de US 200 milhões para US$ 4 trilhões!

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