Crédito Hipotecário

Denyse Godoy (Folha de S. Paulo, 14/11/11)  apresenta modalidade de empréstimo ainda pouco conhecida no país – o crédito hipotecário -,  que aceita casas, terrenos e até salas comerciais em garantia. Ela está crescendo notavelmente como uma fonte mais barata de recursos para a realização de projetos pessoais e a abertura e a ampliação de pequenos negócios. Enquanto os grandes bancos cobram juros mensais a partir de 2,5% no crédito pessoal, as taxas do empréstimo com garantia de imóvel vão de 1,4% a 1,6%.

Os clientes também recorrem a esse tipo de operação para dar entrada em imóvel na planta e, assim, esperar que fique pronto enquanto continua morando no antigo. Eles todos aproveitam para incluir na quantia solicitada valores de outras dívidas caras, como a do cartão de crédito e a do cheque especial.

Esse produto não foi lançado exatamente como um substituto do crédito pessoal tradicional, mas sim para permitir que a pessoa usufrua do seu patrimônio sem precisar se desfazer dele.

Contudo esse empréstimo não é adequado para todas as situações, levando-se em conta que a transação é de longo prazo, isto é, no mínimo cinco anos, e compromete uma propriedade importante. Não se recomenda quando se tem o objetivo de resolver uma emergência ou de custear despesas cotidianas.

O interessado também precisa realizar um planejamento cuidadoso para se certificar de que terá condições folgadas de honrar as parcelas. Em caso de falta de pagamento, não havendo acordo para um refinanciamento, o imóvel penhorado vai a leilão. Descontado o débito com o banco, a diferença fica com o inadimplente.

A fácil execução da pendência, por causa da mudança do gênero do contrato de hipoteca para alienação fiduciária, que dá a posse do bem para a instituição financeira até a quitação, ajuda a explicar em parte o atual crescimento da modalidade.

Quem está buscando um financiamento de montantes pequenos e não tem espaço para acionar o crédito pessoal convencional pode encontrar no empréstimo com garantia de veículos uma opção que cobra mais barato, similarmente ao que empenha imóveis.

Além dos grandes bancos de varejo, financeiras menores oferecem atualmente essa modalidade. Dependendo da instituição, são aceitos automóveis, caminhões e motocicletas. Para quantias a partir de R$ 2.000, os juros variam de 2,5% a 4% ao mês, com prazos de até 60 meses.

Alguns bancos já colocam o produto como limite pré-aprovado no extrato da conta do correntista e dão prazo de carência para o pagamento da primeira parcela.

Só devem lançar mão desse tipo de ferramenta os clientes para os quais o endividamento será uma exceção programada e bem controlada. Caso, entretanto, a família tenha o costume de considerar o cheque especial, o cartão de crédito e o CDC (Crédito Direto ao Consumidor) automático como extensão da sua renda, existe grande chance de os financiamentos com garantias se transformarem em um problema adicional. Isso se deve ao risco de perda do bem na hipótese de inadimplência.

Também são critérios importantes a considerar antes de concretizar um pedido de empréstimo:

1) se o projeto custeado possui valor fixo e definido e

2) qual é a perspectiva de tal investimento se pagar.

 

Leia: ‘Modelo brasileiro é diferente do que causou a crise nos EUA’, no blog ‘Ganhar, gastar, guardar’: http://denysegodoy.folha.blog.uol.com.br/

Por lembrar as famigeradas hipotecas americanas, estopins da crise de 2008, o empréstimo que aceita casas e apartamentos de caução é visto com certa desconfiança no Brasil, onde a modalidade começa agora a ganhar espaço. Mas existem diferenças fundamentais entre o sistema existente nos EUA e o vigente no país. Os bancos brasileiros são bastante conservadores na concessão de financiamentos, o que minimiza a chance de complicações.

As principais disparidades, de acordo com os especialistas, são as seguintes:

1 – Limites para os empréstimos

Enquanto, nos EUA, o crédito concedido chegava a superar o valor do imóvel após sucessivas rolagens, no Brasil existe um teto que varia entre 50% e 70% do preço de mercado da casa ou do apartamento. Também se aplicam margens máximas para o comprometimento de renda do tomador.

2 – Avaliação dos imóveis

Nos EUA, era feita pelos próprios corretores, que, pressionados pelos clientes e interessados em comissões maiores, acabavam inflando os preços das residências. A vistoria, no Brasil, é realizada por técnicos credenciados pelos bancos, seguindo normas como as do CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia).

3 – Avaliação dos clientes

As instituições financeiras americanas não tinham critérios ao oferecer os empréstimos. Uma parte dos seus mutuários inclusive ficou conhecida como NINJA, um acrônimo para “sem renda, sem emprego, sem patrimônio“, em inglês. Devido à precariedade da situação desses clientes, a crise levou o nome de subprime, em referência à taxa de juros que a eles se aplicava, mais alta do que a destinada aos correntistas com ficha melhor. No Brasil, a análise do interessado em obter um financiamento é rigorosa –a sua capacidade de pagamento é estudada antes mesmo de se olhar as garantias oferecidas.

Não há no país, entretanto, restrições formais para o refinanciamento dos imóveis quando o seu valor de mercado sobe, um mecanismo que impulsionou os problemas no mercado americano. Os bancos brasileiros afirmam que esse movimento é quase inexistente e detido pelas suas ferramentas de controle.

Outro fator de risco, afastado até onde se consegue ver, diz respeito aos juros. A inadimplência nos EUA teve início quando as taxas passaram a subir após longo período estáveis. No Brasil, porém, a perspectiva é de queda dos custos do crédito no longo prazo.

4 thoughts on “Crédito Hipotecário

  1. Bom dia,
    Achei interessante o seu artículo, porém ainda estou com algumas duvidas sobre como funciona esse sistema aqui no Brasil. sou estrangeiro, com residência fixa no Brasil e estou interessado em comprar uma casa com o sistema de crédito hipotecário, mas nenhum dos bancos que procurei soube me informar de esses sistema. O que eles me oferecem é a penhora de algum bem em troca de dinheiro emprestado; mas o que eu quero é que o banco compre o imóvel, e eu compro dele; sendo que o imóvel fica como garantia e em nome do banco até a quitação da última parcela, que no meu pais pode ser de até 30 anos.
    Existe esse tipo de credito hipotecário aqui no Brasil?…
    Obrigado,
    MARTÍN

  2. boa noite!!! eu proucurei varias instituiçoes financeiras para tentar esse tipo de credito.tenho um terreno de 400mil reais que quero hipotecar para comprar outro imovel de 200mil.mas os bancos me informaram que nao trabalham mais com esse tipo de transaçao.porque sera???

    • Prezado André,
      talvez porque os bancos não queiram se imobilizar com as garantias hipotecadas. A justiça brasileira demora muito a conceder o colateral de dívidas inadimplentes. É necessário agilizar a recuperação dos empréstimos, simplificar a execução de garantias e maior celeridade nos processos judiciais.
      att.

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