Mercado Imobiliário Subprime

Há pelo menos três considerações para levar em conta, quando se tenta comparar a propriedade imobiliária com outras formas de ativos. A primeira é a depreciação. As ações não se degradam ou exigem reparações; as casas, sim. A segunda é a liquidez. Como ativos, as casas são um bocado mais difícil para converter em moeda do que as ações. A terceira é a volatilidade. Embora os imóveis sejam menos voláteis, não dá para dizer que os preços das casas nunca se desviaram de rota ascendente, como se pode verificar no caso do subprime.

Os  empréstimos hipotecários “subprime” foram destinados por corretores imobiliário para famílias em vizinhanças pobres com histórias de racionamento de crédito. Eram muito arriscadas. Mas foi justamente seu risco que as possibilitaram dar alto retorno para os que emprestavam dinheiro. Isso não era feito como nas velhas hipotecas de 30 anos com juros fixos inventadas no New Deal. Grande proporção era de Hipotecas com Juros Ajustáveis (ARMs). Em outras palavras, a taxa de juros poderia variar de acordo com as mudanças nos custos dos empréstimos em curto prazo.  Muitas eram também hipotecas apenas de juros, sem amortização, ou seja, o pagamento do principal. A maioria tinha períodos introdutórios como chamariz, nos quais os pagamentos iniciais de juros, geralmente durante os primeiros dois anos, eram mantidos artificialmente baixos, respaldando a proporção limite dos custos do serviço da dívida face à renda do tomador do empréstimo. Por exemplo, um empréstimo subprime carregava um taxa de juros de 9,75% nos dois primeiros anos e, logo após, uma margem da porcentagem de 9,125 pontos sobre a taxa de juros interbancária.

Muitas famílias aproveitaram essas condições para refinanciar suas transações hipotecarias, que permitia aos que tomavam empréstimos tratar suas casas como “máquinas de fazer dinheiro”, convertendo seu patrimônio líquido em papel-moeda. A maioria usou o dinheiro que apurou nessas transações para pagar dívidas de cartão de crédito, reformar suas casas ou comprar novos bens de consumo duráveis.

Em 2005, cerca de 70% de todas as famílias norte-americanas possuíam as casas onde moravam, comparados com os 64% de dez anos antes. Cerca de metade desse aumento pode ser atribuída ao boom do empréstimo subprime, cujo maioria era constituída por minorias étnicas como negros e latinos. O subprime era, de fato, um novo eufemismo financeiro para negros historicamente discriminados.

Transformados em bodes expiatórios da crise imobiliária, os negros e latinos despejados e desempregados simbolizaram o apogeu da democracia da propriedade imobiliária. A realização do sonho da casa própria transformou-se em pesadelo para os que sempre tinham sido excluídos dos financiamentos pelas agências de análise de risco, devido ao preconceito racial tenuemente velado.

Outro bode expiatório foi Alan Greenspan, presidente do Federal Reserve, que não regulamentou as hipotecas com repactuações de juros. Mas foi Bush quem assinou a American Dream Downpayment Act [Lei do Pagamento Inicial do Sonho Americano], em 2003, como medida destinada a subsidiar as compras da primeira casa para os grupos de baixa renda. Os donos do dinheiro, isto é, os credores, assim como a Fannie Mae e o Freddie Mac, foram encorajados pela administração Bush a não pressionar os tomadores de empréstimos subprime com exigências de documentação integral.

Como modelo de negócio, os empréstimos subprime funcionaram lindamente enquanto as taxas de juros ficaram baixas, enquanto os devedores mantiveram seus empregos e enquanto os preços dos imóveis continuavam a subir. Não se podia confiar, no entanto, que essas condições fossem durar muito tempo. Mas isso não preocupou os donos da grana subprime. Eles embolsaram gordas comissões na assinatura dos contratos originais, e depois revenderam seus empréstimos a granel para os bancos de Wall Street. Por sua vez, os bancos agruparam os empréstimo em RMBS – Hipotecas Residenciais Garantidas por Títulos – e as venderam aos investidores no mundo inteiro.

Repaginados como CDO – Obrigações da Dívida Colateralizada –, esses títulos subprime puderam ser transformados de empréstimos arriscados para tomadores complicados em títulos de investimento classificados no grau AAA (triple A). Esta garantia foi dada por uma ou duas das principais agências de avaliação de risco, Moody’s ou Standard & Poor. Os riscos foram espalhados pelo mundo, sendo alocados naqueles menos capazes de compreender o que era empréstimo NINJA, isto é, para alguém No Income No Job or Assets – Sem Renda Sem Emprego ou Bens.

Com o aperto da política monetária, quando o Federal Reserve aumentou as taxa de juros de curto prazo de 1% para 5,25% aa, as taxas médias das hipotecas subiram cerca de um quarto: de 5,34% para 6,6% aa. O efeito foi devastador nas repactuações. Os pagamentos dos empréstimos subprime se atrasaram e houve a explosão da bolha imobiliária, provocando o começo da queda dos preços das casas, pela primeira vez desde o começo dos anos 1990. Logo, os devedores descobriram que suas dívidas valiam mais do que suas casas. Em outras palavras, as famílias ficaram com patrimônio negativo ou passivo a descoberto. Houve um dilúvio de execuções  hipotecárias.

Ondas de choque se espalharam pelo mercado financeiro globalizado. Quanto até mesmo as propriedades classificadas como triplo AAA começaram a não honrar seus pagamentos,  fundos de hedge especializados em comprar CDOs de risco mais elevado e bancos de investimento com exposição subprime, ocultos em “finanças fora de balanço”, foram arrastados. O problema foi muito magnificado pelo tamanho excessivo da alavancagem financeira, isto é, a relação entre seus ativos e seus recursos próprios. Logo, o mercado interbancário travou pela desconfiança mútua.

Moral da história: as casas não são “o único investimento seguro”! Seus preços podem subir e também podem cair. São ativos bastante ilíquidos, portanto, são difíceis de ser vendidos sem “preço de liquidação”…

Encorajar a posse da casa própria pode ajudar a construir um eleitorado político para o capitalismo. Mas também distorce o mercado de capitais ao forçar as pessoas a apostarem tudo no imóvel. A tendência é investir quase toda a riqueza familiar na própria casa, quando a chave para a segurança financeira deveria seu um portfólio de ativos bem diversificados. Para adquiri-lo, os consultores aconselham a tomar empréstimos, antecipando ganhos de capital futuros. Mas não deveríamos ser seduzidos a arriscar tudo no jogo altamente alavancado do mercado imobiliário, que está muito longe de ser livre de riscos. Para não entrarmos em fragilidade financeira, tem que haver uma diferença sustentável entre os custos dos empréstimos e os retornos de investimentos ou entre o serviço da dívida e a renda recebida. Quem garante isso?!

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