Mercado Imobiliário

Niall Ferguson, no livro “A Ascensão do Dinheiro” sobre a história financeira do mundo, afirma que o jogo econômico favorito envolve a propriedade. Até mesmo as crianças são ensinadas a enriquecer pela posse e renda da propriedade, muito antes de terem seu próprio dinheiro, com o “Jogo Imobiliário”. O objetivo antes pretendido com o jogo era expor a iniquidade de um sistema social no qual uma pequena minoria de proprietários de imóveis lucrava com os alugueis que recolhiam de seus inquilinos. Originalmente conhecido como “O Jogo dos Proprietários”, acabou sendo denominado “Monopólio” como consequência da lógica do mercado…

O que o jogo sugere, contraditoriamente com sua intenção original, é que é inteligente possuir propriedades. “Seguro como uma casa” justifica o lugar-comum da “realização do sonho da casa própria”. Significa também que não existe algo mais seguro no mundo das finanças bancárias do que emprestar dinheiro para as pessoas comprarem propriedades imobiliárias. Por que? Porque, se elas não pagarem o empréstimo, o emprestador pode tomar a propriedade. Mesmo que o devedor fuja, a casa não sai do lugar. Como dizem os brasileiros, terrenos e casas são “imóveis”.

A fonte de recursos mais importante para abrir negócio novo nos Estados Unidos é a hipoteca da casa do empreendedor. Por isso, o financiamento do boom no investimento residencial atingiu um pico, após ascensão durante 50 anos, em 2005. No resto do mundo também se alastrou a inflação de ativos no mercado imobiliário, acompanhando a expansão mundial das “democracias de donos de propriedade”. A maioria dos eleitores é composta de proprietários, ou seja, a maioria das famílias possuem (ou buscam possuir) a casa onde moram.

A posse de residência é uma exceção somente nas áreas mais pobres, devido à permanência histórica da concentração fundiária, inclusive no solo urbano, embora a antiga aristocracia rural não mais monopolize o sistema político. O direito de votar nas eleições era originalmente uma função da posse de propriedade. O declínio dessa aristocracia teve causa financeira:  ela maximizou sua capacidade de tomar empréstimos para financiar estilo de vida de consumo conspícuo e minimizou o risco de não conseguir pagar juros. Então, recebeu a dura lição de que a propriedade, não importa quanto alguém possua, é segurança apenas para quem lhe empresta dinheiro. Com o advento do sufrágio universal, um emprego regular passou a ser mais seguro do que um título herdado.

A democracia da posse do lar foi construída na América. Antes dos anos 30, pouco mais de 2/5 das famílias norte-americanas possuíam as casas onde viviam. As hipotecas eram uma exceção, não a regra. Mas, mesmo assim, na Grande Depressão, quando os preços das casas despencaram, milhares de hipotecas eram executadas diariamente.

O componente mais bem sucedido e duradouro do New Deal do Presidente Franklin Delano Roosevelt foi o novo acordo que oferecia a respeito dos imóveis. Ao aumentar radicalmente a oportunidade para os norte-americanos possuírem seus próprios lares, a administração Roosevelt foi a pioneira da ideia de uma democracia da posse massiva de imóveis. Provou ser o antídoto perfeito para a ameaça, que pairava no ar, de revolução comunista.

O New Deal foi a tentativa do governo norte-americano ocupar o espaço imobiliário onde o mercado livre fracassou. Favorecia o aumento da provisão de casas populares, modelo que já tinha sido adotado pela maioria dos países europeus com a locação social. A Administração de Obras Públicas gastou quase 15% do seu orçamento em casas de baixo custo e nos limites dos bairros miseráveis. Houve também o salva-vidas para o mercado de hipotecas, refinanciando-as em prazos mais longos de até quinze anos. Introduziu o seguro federal dos depósitos de poupança. A ideia era que direcionar o dinheiro para hipotecas seria mais seguro do que as próprias casas, porque, se os devedores não pagassem seus empréstimos, o governo simplesmente compensaria os poupadores.

No filme clássico de Frank Capra de 1946, A Felicidade Não se Compra, o personagem de James Stewart se dirige ao dono dos bairros miseráveis: “O senhor sabe quanto tempo demora para um trabalhador poupar cinco mil dólares? Apenas lembre-se disso: esses trabalhadores constroem, fazem os pagamentos, vivem e morrem nesta comunidade. Bem, é demais fazê-los trabalhar, pagar, viver e morrer em uns poucos aposentos decentes e um banheiro?”

Essa afirmação radical da virtude da posse de uma casa era nova. O mercado secundário nacional surgiu, em 1938, quando a nova Federal National Mortgage Association, apelidada de Fannie Mae, foi autorizada a emitir títulos e a usar a renda para comprar as hipotecas dos Savings and Loans (S&L) locais. Com o governo assegurando o mercado imobiliário e a dívida da hipoteca, reduziu-se o pagamento mensal médio sobre uma hipoteca, tornando a posse do lar viável para muito mais norte-americanos. Nasceu, então, o sonho americano de morar em subúrbios modernos. Com a sociedade afluente, por volta de 1960, aumentou para 60% o índice de propriedade do lar nos Estados Unidos.

No entanto, na parte predominantemente negra das cidades, não havia empréstimos federais, porque os afro-americanos eram considerados indignos de crédito. A segregação racial explícita na prática de dar classificação negativa de crédito a áreas inteiras se tornou conhecida com red-lining. Foi a dimensão financeira da luta pelos direitos civis. A raiva contra essa discriminação econômico-racial, baseada no preconceito de que os negros constituíam “mau risco de crédito”, explodiu nos distúrbios de Detroit, em 1967. Foi um símbolo potente da rejeição negra à democracia de posse imobiliária que ainda os tratava como cidadãos de segunda classe.

A resposta política foi mais uma vez ampliar o mercado secundário para hipotecas e diminuir suas taxa de juros, além de tornar a red-lining um delito federal. Com o Community Reinvestment Act (CRA) de 1977 os bancos norte-americanos ficaram sob pressão estatutária para emprestar dinheiro para as comunidades de minorias mais pobres.

Com o mercado imobiliário então garantido pelo que soava como uma versão financeira dos Mamas & Papas – Fannie, Ginnie e Freddie –, os ventos políticos (like Blowin’ in The Wind cantada por Bob Dylan) foram se tornando favoráveis para a democracia da posse imobiliária.

Esse vento espalhou pelo mundo a crença de que o Estado deveria prover, ou pelo menos subsidiar, a habitação para as classes trabalhadoras. Tanto os conservadores quanto os trabalhistas a adotaram na Inglaterra. A única diferença verdadeira entre a direita e a esquerda foi a presteza dos conservadores para desregular o mercado privado de alugueis, na esperança de encorajar os donos dos terrenos a construir e os donos dos imóveis vazios os locarem, e a igual e oposta decisão dos trabalhistas de impor novamente o controle dos alugueis e eliminar a prática de intimidação dos locadores, para despejar os locatários das propriedades com alugueis controlados, por exemplo, alugando a vizinhança para imigrantes do Terceiro Mundo.

Nos Estados Unidos, onde as casas populares financiadas pelo governo nunca foram tão importantes quanto no resto do mundo, os pagamentos dos juros das hipotecas são quase integralmente dedutíveis do imposto de renda, desde o início da Lei Federal do Imposto de Renda em 1913. Na Inglaterra, liderada por Margaret Thatcher após 1983, introduziu uma Compensação dos Juros da Hipoteca na Fonte, mas com certo limite para essa dedução. Thatcher achou melhor maneira política, para encorajar a propriedade imobiliária, ao vender as casas das locações sociais a preços baixos para um milhão e meio de famílias da classe trabalhadora. Dispararam o estoque de propriedades de donos residentes e o apoio à privatização conservadora.

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