“Banco Central do Brasil anuncia a explosão da bolha imobiliária!”

Carteira de Crédito PF 2004-2012

Índice de Preços de Imóveis Residenciais 2009-2012

No dia 04/04/13, foi disponibilizado pelo Banco Central do Brasil o seu Relatório de Estabilidade Financeira correspondente ao mês de março de 2013. Talvez seja a maior fonte de informações oficiais disponível para o especialista em Economia Bancária. Destaco uma novidade neste número que poderia ter rendido manchete em jornais que vendem notícias escandalosas: “Banco Central do Brasil anuncia a explosão da bolha imobiliária!”

Na verdade, a reportagem deveria sim questionar sim a opinião daqueles que acreditaram em “bolha imobiliária em nível nacional, devido ao financiamento habitacional”. Isto não significa que ela não tenha surgido em áreas localizadas, por exemplo, Zona Sul do Rio de Janeiro. Mas não foi devido ao crédito imobiliário, pois não há financiamento para “compra de apartamentozinhos por valores milionários”.

Vamos destacar abaixo o que diz a respeito o Banco Central do Brasil.

Crédito destinado ao consumo, nesta análise, engloba várias modalidades, entre elas empréstimos com e sem consignação, financiamento de veículos e arrendamentos financeiros, empréstimos com e sem incidência de juros vinculados a compras com cartão de crédito, etc. De outra maneira, pode-se dizer que corresponde à carteira total de crédito PF excetuando os financiamentos habitacionais e os créditos rurais.

O crescimento anual da carteira de financiamentos habitacionais para pessoa física foi de 44,5% em dezembro de 2011, desacelerando para 41,0% e 34,8%, respectivamente em junho e dezembro de 2012.

O ritmo de crescimento do crédito imobiliário e o do índice de preços dos imóveis residenciais, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e, nessa análise específica, levando em conta dados das regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, mostraram desaceleração durante o ano, e a relação dos valores dos imóveis com os aluguéis (gráfico acima) apresentou tendência à estabilização.

Além disso, a razão entre o valor do financiamento e o valor do bem financiado, o loan-to-value (LTV) – o LTV, que é calculado com base nas informações sobre garantias que constam no Sistema de Informações de Crédito do BCB (SCR), levando em conta somente as operações concedidas em cada data-base (tal como o conceito é usado para calcular o LTV da carteira de veículos) – permaneceu em patamar sustentável, atingindo 71,5% em dezembro, praticamente sem alteração em relação a junho de 2012 e dezembro de 2011.

Analisando o comportamento das modalidades destinadas ao consumo das famílias (tabela abaixo), conjuntamente com o ritmo de elevação do financiamento habitacional, é possível afirmar que existe um movimento de migração para modalidades de menor risco na carteira PF. A participação das modalidades de menor risco – financiamento imobiliário e consignado – cresceu de 37,9% em 2011 para 41,4% em 2012; já as modalidades de maior risco – empréstimos sem consignação, cheque especial e rotativo vinculado a cartão de crédito – reduziram sua participação na carteira PF, de 13,1% para 12,4%. Os empréstimos com consignação, que apresentam risco de crédito reduzido, cresceram 18,5% em doze meses, enquanto os empréstimos sem consignação, de maior risco, expandiram de forma mais moderada, 13,5% no ano.

Modalidades de Crédito PF 2012

A alta dos preços de imóveis no Brasil verificada nos últimos anos tem gerado debates sobre a origem e os limites desse movimento. Considerando o papel do setor imobiliário para o desencadeamento da crise financeira de 2007-2008, bem como sua relevância na composição da riqueza das famílias, monitorar adequadamente a evolução de longo prazo dos preços de imóveis contribui para assegurar a existência de um sistema financeiro sólido e eficiente, uma das missões institucionais do BCB.

Apesar do crescimento recente no volume de concessões (gráfico 1), o estoque de financiamento imobiliário no Brasil ainda representa proporção reduzida do PIB quando comparada internacionalmente (gráfico 2) [FNC: Obviamente, porque este crédito foi praticamente “zerado” em 2001, quando o retirou do balanço patrimonial da Caixa e o transferiu para a EMGEA, vulgo “Podrebras”.] Mesmo assim, conhecer de maneira mais aprofundada a dinâmica dos preços de imóveis residenciais traz benefícios para o monitoramento macroprudencial pelo BCB e para a formação de preços, pois, entre outros aspectos, reduz a assimetria de informação entre os agentes do mercado.

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Financiamento Imobiliário Comparado

Dada a importância da questão, o BCB criou o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R). Esse índice é calculado com dados extraídos do SCR de operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas, em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária. O valor de avaliação de cada imóvel pelo banco no momento da concessão do crédito – avaliação dos imóveis urbanos é regida pela Norma Brasileira nº 14.653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) – é a fonte primária de informação para construção do indicador.

O cálculo do IVG-R considera apenas as avaliações de imóveis localizados nas onze regiões metropolitanas consideradas na mensuração do IPCA: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Cada região metropolitana é subdividida em áreas geográficas, compostas pelo menor número de municípios contíguos que possuam uma quantidade mínima de operações mensais para a construção do indicador.

Para cada área geográfica, a mediana dos valores de avaliação dos imóveis residenciais utilizados como garantia nas operações contratadas nos últimos três meses corresponde ao valor mediano daquele mês específico. Cada área geográfica possui, portanto, uma série de valores representativos dos imóveis residenciais, deduzindo uma tendência de longo prazo. A variação mensal de cada é ponderada pela proporção do número de domicílios constantes da amostra, para formar o indicador da região metropolitana correspondente, IVG-R rm t, conforme uma fórmula estatística. Para cada mês t, a média dos valores das regiões metropolitanas ponderada pelo respectivo número de domicílios, forma o IVG-R nacional, segundo outra fórmula estatística de agregação da média ponderada.

Importante destacar que o IVG-R presta-se a medir uma tendência de longo prazo. Assim, variações marginais devem ser interpretadas nesse contexto. Além disso, devido à metodologia utilizada, podem ocorrer pequenas alterações na série em relação aos dados já divulgados, principalmente para os períodos mais recentes. O índice será disponibilizado em nível nacional (março/2001 = 100) no SGS disponível em <http://www.bcb.gov.br/?SERIESTEMP&gt;.

A variação anual dos preços de imóveis residenciais de acordo com o IVG-R e com o índice FipeZap, ambos deflacionados pelo IPCA (gráfico 3), demonstra que, após período de aceleração, os preços de imóveis residenciais recentemente mostram acomodação. O arrefecimento da variação dos valores das residências objeto de financiamento, apesar do crescimento da carteira de crédito imobiliário, ainda em níveis mais elevados, sugere maior flexibilidade das condições de oferta no sentido de se melhor ajustar a mudanças na demanda. Essa evolução reflete, entre outros aspectos, o aprofundamento do mercado de crédito nos últimos anos, reflexo de avanços institucionais, como mudanças regulatórias, da consolidação da estabilização macroeconômica e da disseminação de informações.

A série do FipeZap foi calculada como a média simples das séries do Rio de Janeiro e de São Paulo até julho de 2010; a partir de agosto de 2010 utilizou-se o Composto Nacional. Os dados foram obtidos de <http://www.fipe.org.br&gt;.”

Séries de Preços de Imóveis Comparadas

58 thoughts on ““Banco Central do Brasil anuncia a explosão da bolha imobiliária!”

  1. O sr. diz que: “o estoque de financiamento imobiliário no Brasil ainda representa proporção reduzida do PIB quando comparada internacionalmente”.
    Dado que 1/3 da nossa população não tem conta bancária, o sr. acha possível que essa proporção do PIB chegue perto de outros países?

    • Prezado Rodrigo,
      em primeiro lugar, esta informação não é um “dado”, pois é mal calculado. O público-alvo de bancos é a PEA urbana, pouco mais de 100 milhões de pessoas. Existem mais de 100 milhões de contas correntes.
      Em segundo lugar, considere os números absolutos de bancarizados com potencial de acesso ao crédito: é muito maior do que a maioria dos países.
      Em terceiro, considere o déficit habitacional: pouco mais de 5 milhões de unidades habitacionais. O Programa MCMV pretende atingir 2 milhões de UH.
      Em quarto, considere a potencial securitização do crédito imobiliário: elevaria a rotação dos ativos dos bancos credores. Isto evitando a bolha imobiliária de países com alta relação CI ?PIB.
      Por fim, relembre que foi praticamente zerada a estatística de crédito imobiliário ao se transferi-lo da Caixa para a EMGEA em 2001.
      Portanto, acho sim possível resolver o problema do déficit habitacional do país, mesmo sem atingir essa proporção, que não é “a meta”.
      att.

  2. Bom dia, Fernando!
    Em suma, é um péssimo momento para adquirir imóveis, certo?
    Abraço e obrigada pelo post!

  3. Acho que o Brasil não vai bem e teremos sérios problemas em breve. Olha este artigo no google:
    As fragilidades das commodities brasileiras, do crédito e da especulação imobiliária.

  4. Fernando
    Essa historia da porcentagem do pib é uma besteira de total nonsense

    Seria como dizer que não houve bolha de tulipas pq a relação entre a planta e o numero de vasos de flores disponivel era baixo.

    Uma coisa não inviabiliza a especulação de outra, nem o fim da especulação que no caso é o estouro da bolha, quando os grandes especuladores saem do emrcado deixando os sardinhas pendurados pela broxa. Só não houve ainda um grande ajuste (como ocorre com ativos da bovespa) pq casa ainda serve pra morar e ainda restam esperanças teoricas do tipo cimento percapita e o tal déficit 99% concentrado nas classes D e E e na zona rural.

    • Certíssimo! Quem comprou ou investiu no setor imobiliário, em grande parte, foram estrangeiros, tanto que há nos últimos quatro meses forte fuga de dólares do país. Estão retirando tudo. As construtoras estão quebradas. Plllllllllllllooooooooooooooooooooooooooooc!

      • Prezado Carlos,
        especulação quanto ao futuro faz parte da vida… Especulação quanto a valores futuros também, em uma economia de mercado.
        Uma coisa é pedir um preço, outra muito distinta é ele ser aceito.
        att.

  5. Quando você cita:
    “compra de apartamentozinhos por valores milionários”
    você está ironizando não é?
    Existem apartamentozinhos que chegam a custar 500 mil reais, não é um valor milionário?
    Se você oferecer este mesmo apartamento por este valor para um norte americano que veio pra assistir a copa, ele vai te dizer que ele compra 2as casas(real state) em nobres suburbios de cidades grandes!!!

    • Prezado Carlos,
      sem dúvida, a ironia é que apartamentos de 63 m2 a R$ 15.900/m2, na “áreas nobres” do Rio e SP, valeriam R$ 1 milhão. No entanto, a ironia é que, se algum “milionário” conseguir realizar a venda com esse valor, ele terá de mudar do Rio e de SP, para curtir a vida de milionário… Por outro lado, o comprador fará uma “continha”: ele conseguirá alugar um apto desse tamanho com o rendimento mensal desse valor na poupança (R$ 5.000? Sim? Então, ele fica com o R$ 1 milhão e o aluga em vez de comprar.
      att.

    • Um parente e amigos do interior de SP estão comprando imoveis num condominio em Miami de qualidade infinitamente melhor que qualquer apartamento fino em área nobre do BR = o preço entre 20 mil e 40 mil dólares.

      Quando a bomba explodir as quedas serão de mais de 80%.

  6. Caro Fernando não entendo pq vc cortou meu comentário

    Norte americano vir assistir copa do mundo é a piada do século.
    O soccer feminino não tem interesse nenhum pra eles, nem quando o pelé jogava no Cosmos de NY o estadio enchia.

    Especular com base nesse argumento é delirio e esse Carlos Aldberg deve estar muito preocupado com os investimentos dele a ponto de falar tal estulticia

    • Prezado Luiz,
      eu evito ofensas pessoais no meu blog, pois delas a internet está cheia.
      Assumo que o blog é trabalho voluntário, gratuito, com responsabilidade social.
      Quero apenas ter prazer em compartilhar “bons fluidos”.
      att.

  7. ok. Entendo o seu ponto
    A frase onde usei a palavra “mentiroso” não era uma ofensa, mas um adjetivo bastante preciso, correto e adequado ao caso em referencia.
    Interpretar como ofensa é algo pessoal seu. Mesmo sem concordar com esse pequeno detalhe, posso aceitar e continuarei frequentando – sua casa, suas regras.
    Parabéns pelo blog.

  8. Fernando

    Voce acha que ocorrera uma grande queda nos precos dos imoveis na cidade de Sao Paulo nos proximos dois a tres anos? Os precos estao um absurdo.

    Grato pelo seu tempo.

    • Prezado Fábio,
      “quero crer”, mas não estou crente…
      Aumentará a oferta de imóveis novos, cairá a demanda por compra em favor da demanda por aluguel. Este, para o proprietário, tem custo de oportunidade, face ao ganho maior no mercado financeiro.
      Acho que é melhor aguardar esses acontecimentos como locatário.
      att.

  9. Quero aqui registrar o que estou vivendo no momento: tenho um apartamento em SP capital e estou o vendendo por R$ 440 mil (pago mais de R$ 2.000 por mês de prestação no financiamento que terminaria em 2015). Com esse valor (o saldo após a quitação da dívida com a construtora, cerca de R$ 300 mil) vou construir uma casa dos meus sonhos no interior e dar de entrada em um imóvel no litoral, pagando juros baixissimos (com prestações fixas de R$ 1.500).
    Pagarei aluguel em SP (cerca de R$ 1.200) até que eu entenda que é o momento de comprar um novo imóvel na capital. Abraço a todos

  10. Caro Fernando,

    Respeito o seu pensamento mais gostaria de deixar o meu, você acha que no Brasil as pessoas tem renda suficiente para pagar esses financiamentos? Prestações acima de R$ 1000,00 para o brasileiro é uma fortuna. A maioria das pessoas que você está falando que tem conta corrente ganha um pouco mais que salário mínimo, como comparar com Austrália, Alemanha,Inglaterra. Esses financiamentos habitacionais em 10,15,20…40 anos é loucura.

    Att.

    • Prezado Sérgio,
      evidentemente, não existe “O Brasileiro”, arquétipo que representaria a média entre os desiguais. Sendo assim, temos sempre de classificar socialmente “as pessoas” desiguais. A maioria não tem, mas a minoria relativa representa um significativo mercado em termos absolutos. Quando se fala de países avançados, histórica e socialmente, a generalização não é tão equivocada, pois a desigualdade é menor.
      att.

  11. Caro Fernando,
    aí é que está a questão, o pib é o Brasil inteiro, a população em condições de assumir uma prestação para compra de imóvel é bem pequena comparada com os países que você citou. Então analisar o Brasil através desse gráfico Crédito Imobiliário/PIB é um pouco complicado você não acha?

    att.,
    Sérgio.

    • Prezado Sérgio,
      a análise macroeconômica se faz com base em indicadores agregados. Pode (e deve) ser completada com a análise dos fundamentos microeconômicos.
      A Microeconomia trata das decisões individuais de agentes econômicos descentralizados, descoordenados e desinformados uns dos outros. A Macroeconomia estuda a resultante incerta dessas decisões interagindo entre si. Portanto, a diferenciação entre os agentes fica no nível de abstração microeconômico.
      att.

  12. Professor Fernando, poderias indicar alguma correlação forte o suficiente que indique não haver ‘bolha’ em nível generalizado no Brasil?
    Todos as estatísticas apresentadas sobre o tema são exaustivamente descritivas, não provam nada, apenas indicam um panorama minimamente duvidoso, seja para afirma a existência, ou não, de ‘bolha’…

    • Prezado Anderson,
      basta pesquisar as poucas séries de preços de imóveis disponíveis, distinguindo-as por localidades: metrópoles-cidades médias-cidades pequenas, e bairros dentro de cada qual. Verificarás que “não há ‘bolha’ em nível generalizado no Brasil”…
      Sugiro começar esmiuçar esses preços pelo Zap Imóveis.
      att.

  13. Fernando,
    Quando você disse em um post que o Brasil, em termos absolutos, tem um grande mercado, concordo em termos. Creio que os preços (e prestações) estão tão exageradas que nem os 1% mais ricos podem pagar! Lembro que vi uma estatística do IBGE que os 1% mais ricos tem renda familiar maior que R$ 10k mensais. Estamos falando em menos de 1 milhão de familias!! A familia que ganha 10000 não pode pagar mais de 2.000 por mês em prestações (e com 2000 não da pra comprar nem um ap de 500k)! Assim, não consigo ver um mercado grande no Brasil para imoveis acima de 500k, que dirá acima de R$ 1 MM. Somando a esse fato, ainda há necessidade de interesse dos mais ricos para comprar imoveis caros (contando que a maioria dos mais ricos já tem imoveis e conhecem outros investimentos quando há sobra de dinheiro). Ou seja, não consigo ver como algo natural apartamentos velhos, ruins e pequenos na zona sul do Rio valendo mais de R$ 1 MM. Até os corretores aqui já estão admitindo que o mercado está paralisado…
    Espero ter contribuído (desculpe se cometi alguma impropriedade, não sou economista e nem do ramo imobiliário)!
    !Abs
    Victor

    • Prezado Victor,
      grato por sua contribuição. Concordo que o núcleo do seu argumento.
      Segue algumas estimativas precárias, mas foi o que encontrei disponível sobre número absoluto de ricos no Brasil:
      46 bilionários com US$ 190 bilhões de maneira agregada;
      4640 ultra-milionários com mais de US$ 30 milhões cada;
      164.000 milionários.
      att.

  14. Na minha opinião, um fato que inflacionou o mercado foi aquele comprou um apartamento por X, vendeu por 2X para dar entrada em um outro que vale 4X para vende-lo por 8X. Quando os preços param de subir, estes “investidores” somem do mercado. Isso pra mim é bolha, dinheiro fake.

    • Prezado Flávio Uchoa (meu amigo de João Pessoa? Ele mesmo?!),
      você descreveu como ocorre uma bolha imobiliária – e como ela explode por si só, pois é insustentável por fundamentos reais. A pergunta que ainda não tem resposta, pois falta investigação profunda e abrangente de todo o território nacional: ela ocorreu no País? Onde? Em que cidades? Bairros ricos e pobres?
      Abraço

  15. Na minha opinião tem todos os apectos de uma bolha, além de que tudo o que cresce muito rápido e desornedado acaba desmoronando. Esta é minha opinião, estão distribuindo créditos, eu aposto contra este mercado imobiliário, coloquei a vende meus imóveis e posso dizer que o mercado esta fraco para imoveis antigos. Só estão visando comprar apartamentos na planta ” como investimento junto a massa que acredita, com a ilusão de que irão vender pelo dobro durante a obra ou ao final. Esta bolha tem até data para estourar, acredito eu que depois da copa. 2016

  16. Aqui em Fortaleza-CE, o que houve foi que as construtoras passaram a vender “prestações”, ou seja, quem pagava 100 prestações de R$ 1000,00 para a construtora passou a “ter” que pagar 300 prestações dos mesmos R$ 1000,00, só que para os bancos, que repassam o dinheiro direto para as construtoras. O problema, e ele já começou a acontecer, é que na hora de vender na planta a construtora aprova o cadastro beleza. Na entrega, quando o cliente “vai para o banco”, aí é que são elas, o banco não vai aprovar o cadastro, pois a renda está toda comprometida. Já aconteceu isso em um empreendimento aqui, que terminou e quase ninguém recebeu, pois o Bradesco, banco parceiro do empreendimento, não aprovou os cadastros. Depois de 3 anos pagando na planta, o saldo devedor era de mais de 300 mil e os compradores não tinham renda familiar de 10 mil para pagar 3 mil de prestação. A construtora teve que avalizar os clientes junto ao banco, foi só o início de um problema que ainda não se resolveu. Como este, outros vão ocorrer. Depois de 3 anos pagando na planta, a situação financeira do comprador muda muito, principalmente nestas circunstâncias de crédito fácil e, por outro lado, de prestações astronômicas a pagar por uma vida toda a um banco, vinte, trinta anos… Ainda, a inadimplência dos compradores desses imóveis com preços irreais já está batendo à porta dos bancos. Quando a bolha “papocar” é o governo quem vai socorrer, com nosso dinheiro, fato que vai contribuir decisivamente para o Brasil entrar na crise, para a qual já está sendo empurrado pela inflação.Definitivamente, o horizonte parece que não é dos melhores.

    • Prezado Marcos,
      grato pelo comentário bem esclarecedor. Sempre eu me espantei com essa “matemática financeira” em que se assume dívidas com juros compostos em longo prazo.
      O anatocismo (capitalização de juros) é diferente da dívida com juros simples, quando somente o principal rende juros. Em dívida com juros compostos, após cada período, os juros devidos são incorporados ao principal e passam, por sua vez, a render juros. Para o banco, é uma aplicação em que ele recebe juros compostos dos devedores, assim como ele paga para sua captação aos investidores.
      Quando o devedor paga ao banco a prestação, contendo amortização do principal e juros contratados, ainda lhe são exigidos novos juros sobre o saldo devedor. Este cresce, enquanto o valor de mercado do imóvel cai.
      Caso o devedor não pague ao banco nenhuma prestação, com taxas de juros de 10% ao ano, a dívida dobra em pouco mais de 7 anos!
      Já tivemos uma “crise do subprime” brasileira, inclusive com a quebra do BNH em 1986, e sabemos que a novação do FCVS ainda hoje é parte significativa da dívida pública.
      att.

  17. Boa Tarde Fernando,

    Li sua matéria e há dias tenho me perguntado se esta é a hora de comprar um apartamento de alto padrão. Gostaria da sua opinião se devo ou não arriscar. Consegui comprar o meu primeiro apartamento há cerca de 4 anos, acabei dando sorte pois foi antes deste “bum imobiliário”, comprei ele na planta por R$ 135K e hoje ele está avaliado em R$ 500k. Sou casado e tenho um filho de três anos, tem uma boa renda familiar que gira em torno de 15k/mês. Na semana passada surgiu a possibilidade de comprar um apartamento de 111m2 na região da aclimação/são paulo por um valor de 1 milhão na planta. Ficará pronto dentro de 33 meses. Eu conseguiria dar de entrada hoje R$ 70K e arcar com prestações de R$ 4K mensal. As chaves sairiam por volta de R$ 80k (creio que terei esse valor). Depois vem o financiamento, R$ 690k para 360 meses. Tenho medo de usar o meu apartamento atual como prestação para abater o 690k. A minha idéia era manter os dois apartamentos. Você acha que devo aguardar ou me livrar deste sonho e esperar para comprar após a copa do mundo? Muito obrigado.

    • Prezado Carlos Eduardo,
      conforme o post diz, os preços dos imóveis já começaram a reverter. A data “Copa do Mundo” faz parte apenas do imaginário social, usada para vender imóveis em função da hipotética “melhoria da mobilidade social”.Já vimos que, em SP, o ritmo de entregas de estações de metrô pelo governo tucano é “devagar, quase parando”…
      “Mercado sobe no boato, cai no fato”, ou seja, antecipa-se ao fato suposto altista.
      Quanto ao restante de sua mensagem, como não tenho intenção de transformar este blog em consultoria, a única coisa que posso observar é que a linha de prudência convencional para arcar com todas as dívidas, inclusive de compras a prazo, é comprometer, no máximo, 30% de sua renda.
      Outra coisa: manter o imóvel para futura renda de aluguel é prudente, pois com ela poderá pagar as prestações do apto novo, e depois ser renda para aposentadoria, não?
      att.

  18. Eu vivi a bolha imobiliária americana – como espectador – e não preciso de uma planilha de dados para dizer que existe uma bolha de forma generalizada e que ela irá estourar nos próximos 3-5 anos. As regiões que mais sofrerão serão as periferias das grandes cidades e cidades pequenas com sua industria focada em construção civil. Todo aquele papo de três anos atrás, do Brasil não ter “bad mortgages”, não é mais real, e quando os bancos começarem a despejá-las no mercado em forma de “mortgage-backed securities”, só espero que o Brasil – que ainda está longe de ter a infraestrutura dos EUA e da Espanha – consiga “bounce back”.

  19. Gostei do teu blog. Temos procurado nosso primeiro apto, depois de 15 anos de casados, uma carta de crédito quitada (baixo valor), mais o fgts. Não consigo comprar nada minimamente decente pelo que posso financiar. Minha renda familiar não é desprezível. Não gostaria de passar por uma crise, prefiro que o mercado perceba e os preços caiam. Ok, estou sonhando. O Brazil é o país do futuro. A realidade é algo que sempre varremos para debaixo do tapete, nesse ufanismo imbecil. O que mais me frustra é que trabalho desde muito cedo, e tenho 41 anos, sem perspectiva de conseguir comprar meu canto. Tenho a nítida sensação que alguém está forrando os bolsos às custas de pessoas como eu. Perdoe-me o desabafo.

  20. Relacionar o crédito imobiliário ao PIB é “tapar o sol com a peneira”.
    O que deve ser levado em conta é que a renda da classe B e C não cresceu na mesma proporção dos valores praticados no mercado. Nem chegou perto.
    Meus pais tem um imóvel na zona sul de SP que QUADRUPLICOU de valor nos últimos 5 anos.
    A classe C quadruplicou de renda???
    De que adianta financiar pessoas que não tem condições de pagar???

    • Prezado Gustavo,
      o ponto é justamente esse: quando os valores de mercado descolam dos fundamentos, p.ex., capacidade de endividamento do demandante de crédito, a “bolha” explode!
      Só observo que os financiamentos tem “teto” (limites): certo valor de imóvel e/ou comprometimento de 30% da renda.
      att.

  21. Resumindo, muitos dão passos maiores que as pernas ( desconhecem as regras dos juros compostos) e desprezam a parte jurídica do negócio…

  22. Existe bolha imobiliária no Brasil ou não existe?
    Em vários sites diz que não existe.
    Qual é a verdade?
    Por favor, me explique de forma leiga.
    Obrigado,
    Marcelo.

  23. Fernando,

    Estou com uma duvida em financiar um imóvel, o valor é de R$ 190.000,00. No caso de entrada de 10% do valor e financiar o restante, qual a melhor opção simulação Prince ou SAC? Outra coisa, estamos numa época boa para comprar ou é melhor esperar para qual ano? Pois não vejo os imóveis abaixar pelo contrário o valor só aumenta.

  24. Pegando como exemplo o Rio de Janeiro e suas localidades de classes B e C emergentes:
    Tenho visto que essa grande valorização do m² do imóvel e facilidade de financiamento fez com que muitas empresas construíssem, em sua maioria, condomínios com diversos ”blocos” e esses com uma grande quantidade de apartamentos com uma metragem pequena. A áreas de Jacarepaguá por exemplo, que um apartamento de 50 m² mais ou menos, custa por voltá de 250 mil e ainda tem valores mensais de condomínios altos para a maioria da população local. Na Barra a mesma coisa só que com apartamentos um pouco maiores, mas ainda sim pequenos para os preços pedidos. As empresas não param de construir, só que me parece que aquele ”BOOM” de compras de imoveis dessas dimensões tem diminuído, bastante por sinal. As pessoas que ganham dinheiro com compra e venda de imóveis há tempos dizem que já aconteceu uma estagnação de valor de m² em algumas áreas e o ritmo de vendas caiu ou até parou, mas continuam surgindo coisas novas. A quem desse meio, acredite numa grande ”liquidação” de imoveis daqui a alguns anos graças a grande oferta porem pouca demanda devido aos altos preços e baixo conforto devido a baixa metragem desses novos empreendimentos. Quando me refiro a grande liquidação me refiro a uma desvalorização do m². Gostaria de ouvir uma opinião sua, como especialista, se isso é possível ?

    • Prezado Gustavo,
      o que você escreveu faz sentido. Estou de acordo que, afinal, a lei da oferta e demanda predominará para levar o preço de imóvel a se tornar mais próximo de fundamentos que o justificam: local, padrão, metragem, etc.
      att.

  25. Sou Terapeuta e entendo apenas de comportamento: percebo que o Rio de Janeiro , cidade onde vivo,está simplesmente DELIRANTE: alugo um apartamento em um excelente prédio com vista frontal para o Cristo e com um clube de lazer. Há 7 anos o preço do imóvel era de R$ 400.000,00 hoje é R$ 1.600.000,00 ! 400% de “valorização”?!
    Tenho medo de um comportamento tipo “efeito manada” quando os preços começarem a ter o reajuste para se encaixarem na realidade!
    Penso nas pessoas que venderam seus imóveis para comprar ações da OGX que chegaram a R$ 23,27 e hoje valem R$ 0,24…
    Dizem que o Eike colocou o “X” visando multiplicação, só esqueceu que o que multiplica abundância também multiplica excassez…
    Bom, espero que todos possam ter bom senso e não dar uma de Rei Midas…
    Att

  26. Pingback: Dilma reforça “Minha Casa, Minha Vida”. Tucanos dizem que casa própria é “oportunismo” | TIJOLAÇO | “A política, sem polêmica, é a arma das elites.”

  27. Parabéns pelo blog, caro Fernando, nunca entendi e acho que nunca vou entender os brasileiros que acham que comprar um imóvel financiado em 30 a 35 anos e acham que tem um apartamento próprio, esse ap não é ou pelo menos deveria ser até o termino do pagamento, do banco e esses gênios não estão pagando na prestação, uma parte e a maior, aluguel( juros) e uma menor parte, a prestação do imóvel. Att Augusto Ferreira

    • Prezado José Augusto,
      faz sentido seu raciocínio. Porém, deve ponderar que não são só “os brasileitos”… E todos “os coitados” devem se emocionar com o lugar comum “realização-do-sonhoda-casa-própria”, porque isso exige muito esforço, seja no passado, seja no futuro. Um instinto humano básico é o da sobrevivência, logo, ter um teto, seja uma caverna, seja um barraco, é fundamental – e meritório.
      att.

    • Prezada Priscila,
      instintos primários básicos, como os de sobrevivência, reprodução (sexual), proteção (maternal e social) e competição, todos os seres humanos têm, e só os controlam com a domesticação da mente, isto é, pensando devagar e não rapidamente. Isto exige pensar duas vezes antes de agir. Pensar sob orientação científica ou profissional com prudência e planejamento.
      att.

  28. Olá Fernando,

    Para calcular os dados que mencionou no parágrafo abaixo:

    “Além disso, a razão entre o valor do financiamento e o valor do bem financiado, o loan-to-value (LTV) – o LTV, que é calculado com base nas informações sobre garantias que constam no Sistema de Informações de Crédito do BCB (SCR), levando em conta somente as operações concedidas em cada data-base (tal como o conceito é usado para calcular o LTV da carteira de veículos) – permaneceu em patamar sustentável, atingindo 71,5% em dezembro, praticamente sem alteração em relação a junho de 2012 e dezembro de 2011.”

    Quais foram as bases de dados que você utilizou do site do Banco Central? Quero encontrar este memorial de cálculo e atualizá-lo.
    Obrigado

    Guilherme

    • Prezado Guilherme,
      a fonte está descrita na primeira linha do post: “No dia 04/04/13, foi disponibilizado pelo Banco Central do Brasil o seu Relatório de Estabilidade Financeira correspondente ao mês de março de 2013.” Sugiro ver se há novo box a respeito no REF mais recente.
      att.

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