Endividamento Familiar com Aquisição da Casa Própria

Mudança do Perfil de Endividamento Familiar

Uma transformação importante está em curso no crédito brasileiro. Se os níveis de endividamento das famílias seguem altos e, em parte, travam o avanço do consumo, o perfil dessas dívidas está mudando gradualmente. Nos últimos meses, foi o crédito imobiliário, e não modalidades de empréstimo para o consumo, a principal causa da expansão dos níveis de endividamento das famílias. Se mantida, essa é uma tendência que garante o crescimento do crédito a pessoa física no país com menor pressão no orçamento mensal, característica vista em economias mais maduras.

Preço do Imóvel no SFH

Claudia Magalhães Eloy é doutora em Urbanismo pela FAU-USP com pesquisa sobre o SFH. Em artigo (Valor, 16/07/13), ela argumenta que ampliar o atual limite de valor de imóvel financiado pelo SBPE/SFH, vai na contramão dos esforços do governo para a universalização do acesso à moradia. Leia seus argumentos abaixo.

“Os bancos, agentes de crédito imobiliário, por meio de sua representação, a Abecip, vêm pressionando o Banco Central pelo aumento do limite de valor de imóvel financiado pelo SBPE/SFH, hoje em R$ 500 mil, para R$ 750 mil, alegando defasagem do atual limite, que estaria aquém da realidade de mercado (Valor, 29/5).

Este artigo pretende demonstrar que a ampliação não é necessária e que, para a questão habitacional do país, será melhor que o Banco Central não ceda.

Em primeiro lugar, apenas parte dos recursos captados na poupança é destinada a financiamentos habitacionais pelo SFH, limitados a R$ 500 mil de valor de imóvel. Do total de recursos captados pelo SBPE no Brasil – segundo o Banco Central um montante de R$ 401 bilhões até 31-03-2013 – os bancos aplicam, efetivamente, apenas cerca de 40% em financiamentos habitacionais pelo SFH. A regulamentação estabelece que 52% sejam aplicados, mas permite que outras operações (LCIs, CRIs, FII, entre outros) sejam computadas para efeito de cumprimento dessa exigibilidade. Os agentes se utilizam desse expediente, motivo pelo qual o financiamento habitacional enquadrado nos limites do SFH ainda não chega próximo ao alvo de 52%.

Ademais, descontando o recolhimento compulsório ao Banco Central de 20% do estoque dos depósitos de poupança, os bancos podem dispor livremente de 28% para financiar imóveis sem qualquer limite de valor. Ou seja, para acima de R$ 500 mil os agentes já dispõem de uma parcela considerável de recursos no SBPE – mais de R$ 112 bilhões – além de R$ 76 bilhões captados em Letras de Crédito Imobiliário (estoque registrado na Cetip até 30-06-2013) e de captações por outras fontes.

Na prática, o aumento do teto dificilmente promoveria a expansão do atual percentual aplicado em financiamentos habitacionais. Seu efeito mais provável seria o de, simplesmente, permitir que os bancos financiassem imóveis de maior valor a famílias de maior poder aquisitivo, sempre preferidas por terem maior poder de consumo de outros produtos bancários. Desse modo, se o atual limite de valor de imóvel for ampliado, o valor médio de financiamento do SBPE/SFH subirá, consumindo mais rapidamente os recursos em detrimento de financiamentos de menor valor, reduzindo, assim, a disponibilidade de crédito para as famílias que querem comprar imóveis abaixo de R$ 500 mil. Isso tende a excluir famílias do acesso ao SBPE, aumentando a pressão sobre o FGTS, hoje melhor direcionado para rendas mais baixas.

Em segundo lugar, a análise dos limites de valor de imóvel estabelecidos pela regulamentação do SFH nos últimos 17 anos (1996 a 2013) demonstra que, em valores reais o teto tem se mantido em torno dos R$ 500 mil, exceto em 2001, quando o valor representava atuais R$ 369 mil e em 2009 quando o limite sofreu forte ampliação de R$ 350 mil para R$ 500 mil (equivalente hoje a aproximadamente R$ 616 mil). Mostra, ainda, que caso o governo aceite o pleito e aumente o teto para R$ 750 mil, o SFH será deslocado para uma faixa de atendimento muito superior ao seu histórico e objetivo social.

O aumento do preço dos imóveis, nos anos recentes, parece ser uma justificativa insuficiente para promover tamanha ampliação, posto que ainda há, por todo o Brasil, imóveis abaixo de R$ 500 mil, famílias que precisam da oferta de crédito pelo SFH para adquirir esses imóveis e, como já foi dito, existe funding para financiar imóveis de maior valor.

Embora as taxas de juros pelo SBPE/SFH sejam menores que as do SBPE fora do SFH, a despeito da fonte de recursos em ambos os casos ser a mesma – a poupança – essa diferença vem sendo reduzida. Na Caixa, pelo SBPE, o cliente com relacionamento paga uma taxa efetiva de 8,3% ao ano se for financiar um imóvel de até R$ 500 mil e 8,6% se financiar um imóvel acima de R$ 500 mil. Uma diferença de apenas 0,3 pontos percentuais. De todo modo, o cliente pode tentar negociar sua taxa com o banco e quanto maior a renda e o valor do imóvel a ser financiado, mais o consumidor tem poder de barganha, que pode e deve ser exercido.

Não obstante, mesmo fora do SFH as taxas de juros incidentes sobre o crédito imobiliário situam-se entre as mais baixas do país. Tanto que não têm desestimulado o financiamento de imóveis acima de R$ 500 mil, muito pelo contrário. Segundo pesquisa recente realizada pela imobiliária Coelho da Fonseca, citada pela “Revista Exame” (17-6-2013), a baixa taxa de juros é um dos principais fatores para o aumento dos financiamentos de imóveis de maior valor: um aumento de 686% nos financiamentos de imóveis acima de R$ 1 milhão e de 200% nos imóveis acima de R$ 2 milhões, em São Paulo, no primeiro trimestre de 2013 em relação ao mesmo período de 2009.

Em suma, ampliar o atual limite consumiria muito mais rapidamente os recursos do SFH para financiar um número menor de famílias, na contramão dos esforços engendrados pelo governo para promover a universalização do acesso à moradia. Já a manutenção do teto em R$ 500 mil permite ao governo tornar o SBPE mais alinhado com as estratégias da política habitacional. O Banco Central poderia ir além e realizar outros aprimoramentos na regulamentação do SBPE, aumentando o atual percentual a ser aplicado em financiamento habitacional e direcionando melhor o atendimento às famílias que de fato necessitam das taxas de juros mais reduzidas oferecidas pelas fontes do SFH: o SBPE e o FGTS.”

1 thought on “Endividamento Familiar com Aquisição da Casa Própria

  1. Sem falar que o aumento do limite implicaria de imediato num aumento do preço dos imóveis.
    Quando o teto do MCMV foi ampliado, de logo as construtoras aumentaram o valor dos imóveis em estoque.
    Hoje o mercado está parado para uma determinada classe de imóveis. Um 3 quartos que hoje custa 700 mil está encalhado no estoque das construtoras. Essa ampliação acarretaria uma busca por esses imóveis por parte dos consumidores e, invariavelmente, um aumento de todos os outros imóveis.
    Se o governo ceder, só estará adiando a correção de preços que terá que ocorrer nos imóveis.

Deixe uma Resposta

Preencha os seus detalhes abaixo ou clique num ícone para iniciar sessão:

Logótipo da WordPress.com

Está a comentar usando a sua conta WordPress.com Terminar Sessão /  Alterar )

Google photo

Está a comentar usando a sua conta Google Terminar Sessão /  Alterar )

Imagem do Twitter

Está a comentar usando a sua conta Twitter Terminar Sessão /  Alterar )

Facebook photo

Está a comentar usando a sua conta Facebook Terminar Sessão /  Alterar )

Connecting to %s