Banco Central do Brasil e Preços dos Imóveis: Bolha?! Ora, bolas…

Taxa de vacância de imóveis comerciais em SP% Renda para Financiamento ImobiliárioResistência bancária à crise imobiliária

Eduardo Cucolo (FSP, 22/03/14) informa que a desaceleração recente no preço dos imóveis residenciais é vista pelo governo como um movimento natural e que não está relacionado ao estouro de uma suposta bolha imobiliária. Nos últimos anos, o Banco Central fez uma série de publicações para rebater as teses de que o Brasil pode experimentar uma crise nessa área.

Nesta semana, a instituição divulgou simulações que mostram que o sistema financeiro nacional sobreviveria sem grandes problemas a uma queda imediata de até 45% nos preços. Download: Relatório da Estabilidade Financeira – Março de 2014 (leia abaixo o que está no boxe da página 37).

Ao chegar a esse patamar, algumas instituições precisariam se capitalizar. Quebra de bancos, no entanto, somente no caso de uma desvalorização superior a 55% em um único dia e, mesmo assim, com apenas uma instituição.

Segundo o BC, a título de comparação, o pior momento da crise nos EUA representou uma desvalorização de 33% acumulada em três anos e levou à quebra de mais de uma instituição.

O governo, no entanto, descarta o risco de uma crise no Brasil.

Os números do BC mostram que o valor dos imóveis cresceu acima de 20% ao ano em termos nominais (sem descontar a inflação) entre 2007 e 2010.

Desde 2009, quando atingiu o pico de valorização de quase 25%, esse ritmo perdeu força ano a ano. Em 2013, por exemplo, dados até novembro mostram crescimento nominal de 9,2% nos preços.

A instituição lembra que houve desaceleração, mas não queda no preço médio dos imóveis nas 11 maiores regiões metropolitanas do país. “A gente não está vendo deterioração. Os imóveis continuam subindo, mesmo que a taxas mais modestas”, disse o diretor de Fiscalização do BC, Anthero Meirelles.

Ele afirma não acreditar em nenhuma grande mudança de preços após a Copa do Mundo. “Essa questão de impacto da Copa está exacerbada. Ninguém compra imóvel para vir assistir à Copa. Isso está bastante exagerado, não vejo nenhum sinal de ruptura”, afirmou.

Segundo o BC, não há nenhum elemento que possa caracterizar bolha.

Não temos subprime, não temos segunda hipoteca, tivemos aumento significativo na renda e o crédito imobiliário ainda é pequeno em relação ao PIB, em torno de 8%“, diz. “O perigo seria um movimento descontrolado, mas isso nós não temos.”

O aumento do crédito imobiliário também não preocupa o governo. O endividamento das famílias brasileiras nesse segmento mais que triplicou nos últimos cinco anos (veja quadro acima).

Segundo o BC, o valor total das dívidas com a compra de imóveis correspondia a 5% da renda anual dos trabalhadores em dezembro de 2008. Em dezembro de 2013, chegou a 15,8%.

O gasto mensal dos trabalhadores com esses financiamentos, entretanto, é bem menor, por se tratar de um crédito de longo prazo, parcelado em até 30 anos. As prestações consomem 1,8% do salário mensal.

Outro argumento para sustentar que não há motivo para preocupação é que a inadimplência está em 1,6% do total financiado, bem inferior à média do crédito total para pessoas físicas (4,4%).

O BC afirma ainda que a prestação substitui, na maior parte das vezes, a despesa com aluguel, gasto que não aparece nas estatísticas de endividamento, mas que compromete a renda.

Há ainda a vantagem de ser um crédito que se reverte em patrimônio e pode ser considerado como investimento em vez de consumo.

Sensibilidade do SFN a quedas nos preços dos imóveis residenciais

Tendo em vista a relevância que a oscilação do preço dos imóveis tem para a estabilidade financeira e com o objetivo de medir o impacto direto que uma diminuição nos preços de imóveis residenciais representaria para o Sistema Financeiro Nacional (SFN), o Banco Central do Brasil (BCB) desenvolveu um teste de estresse que estima os efeitos desse impacto no capital e em sua exigência para as instituições bancárias. Dessa maneira, são avaliados os efeitos da inadimplência de financiamentos imobiliários decorrente de quedas nos valores das garantias sobre os índices de capital do sistema. Alternativamente, tal análise permite verificar qual seria a desvalorização dos imóveis necessária para desenquadrar o sistema.

Os valores das dívidas de financiamento habitacional e dos respectivos imóveis residenciais vinculados como garantia por meio de alienação fiduciária tiveram como fonte o Sistema de Informações de Crédito (SCR).

A avaliação inicial de cada imóvel foi atualizada pelo Índice de Valores IVG-R – Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais. A proporção entre a dívida em aberto e o valor presente da garantia constitui o loan-to-value (LTV) atualizado de cada operação.

O teste consiste em simular quedas crescentes em intervalos de 5% no valor das garantias e verificar o novo LTV de cada operação. Os financiamentos nos quais o novo valor do imóvel representa menos de 90% da dívida serão considerados como inadimplentes.

Apesar de, em tempos de normalidade, o valor da venda do imóvel cobrir quase totalmente o valor do empréstimo inadimplente, considera-se que, nesse exercício de estresse, o valor recuperado pelo banco após venda em leilão do imóvel equivale a 70% do preço da residência após a atualização pelo IVG-R e a respectiva queda.

O impacto sofrido pelos bancos constitui-se da diferença entre o valor da dívida e o montante considerado como recuperado. A transmissão desse impacto para os índices de capital e os critérios de desenquadramento e insolvência seguem a mesma metodologia da análise de sensibilidade para o risco de crédito.

O gráfico 1 apresenta os resultados da análise de sensibilidade a quedas nos preços de imóveis residenciais. Observa-se que o desenquadramento de algum banco só aconteceria com um decréscimo de 45% nos preços, enquanto uma queda de 55% seria necessária para levar um banco à insolvência. Ambos os choques são maiores do que a queda acumulada, ocorrida em um período de três anos, entre os valores máximo e mínimo dos imóveis residenciais nos Estados Unidos da América durante a recente crise do subprime, de 33%. Além disso, o SFN como um todo não ficaria desenquadrado mesmo em casos extremos de desvalorização.

Dessa forma, conclui-se que o SFN é resistente ao impacto direto causado por grandes oscilações nos preços dos imóveis residenciais. Entre os fatores que ajudam a explicar essa resistência, estão:

  1. o LTV médio de concessão em níveis seguros;
  2. o sistema de amortização constante (SAC) utilizado, que promove uma redução mais rápida do saldo devedor que outros sistemas conhecidos (por exemplo, Price);
  3. a constituição de provisões superiores ao mínimo regulamentar; e
  4. a capitalização do sistema em níveis elevados.

3 thoughts on “Banco Central do Brasil e Preços dos Imóveis: Bolha?! Ora, bolas…

  1. Algumas premissas são equivocadas. A crise nos EUA não durou somente esse tempo, e a queda nos valores são superiores a 33%, bem superiores, alguns registros dão média de 80% (conforme o Estado da Federação Norte-Americana). Estados que sofreram pouco é que tiveram essa média de queda.

  2. Caro Prof. Nogueira;

    Muito interessante o texto. Fiquei com um dúvida.
    Não seriam ptos diferentes a “resiliência do SFN a eventuais choques” e “Bolha Imobiliária”?

    Pois uma queda repentina da magnitude de 33-55% nos preços dos imóveis, creio eu, seria caracterizado como uma bolha.
    A resistência do SFN e eventos extremos nessa área, seria outra.

    Apesar de andarem juntos, não seria conceitos diferentes?
    Obrigado.

    • Prezado Luiz,
      concordo contigo que para relacionar os dois fenômenos – bolha imobiliária e resiliência do SFN – teria que se demonstrar o envolvimento do SFN com o crédito imobiliário, cujo market-share de 70% é da Caixa Econômica Federal, “banco grande demais para quebrar”, pois 100% de suas ações pertencem ao Tesouro Nacional. Além disso, não houve no Brasil a grande securitização do crédito imobiliário, como ocorreu nos EUA e na Espanha, entre outros países, com transferência do “mico” para investidores. Na verdade, o exercício do Banco Central parece ser “prá inglês ver”…
      att.

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