Aula sobre Desenvolvimento Urbano, Crédito Imobiliário e Securitização

Quantidade de Unidades Habitacionais Financiadas 1974-2013

Obs.: o gráfico acima sintetiza a História do Financiamento Imobiliário no Brasil. No final do regime militar (1979-1982), com a prefixação da correção monetária e o choque cambial (maxidesvalorização da moeda nacional) e consequente choque inflacionário, sob o comando do Delfim Netto, provocou-se, inicialmente, o aumento da contratação, e, posteriormente, a inadimplência dos mutuários. O período 1983-1986 foi a “crise do sub-prime brasileira”, inclusive com a quebra do BNH e a criação do FCVS (Fundo de Compensação da Variação Salarial), dívida pública que só será resgatada em 2027. A gestão da massa de inadimplência manteve-se até 2001 (com sua transferência para a EMGEA) sem expansão significativa do crédito imobiliário, exceto a derivada do “Margaridaço” (originada com a Ministra Margarida Procópio do Governo Collor), a alta artificial da concessão de crédito habitacional sem avaliação de risco, realizada em 1991. A sociedade brasileira ficou, praticamente, 20 anos (1983-2003) sem acesso fácil ao crédito imobiliário!

No final de 2004, levei um estudo de minha equipe da VIFIN ao presidente da Caixa, Jorge Mattoso, mostrando que a Caixa não concedia crédito imobiliário com recursos dos depósitos de poupança desde 1992, pois estava “sobreaplicada” acima de 65% da exigibilidade. Tomamos a decisão de transferir esses recursos até então aplicados em Tesouraria de volta ao financiamento do SBPE. A VIURB, Vice-presidência de Desenvolvimento Urbano, foi mudada em abril de 2005, assumindo-a o Jorge Hereda, atual presidente da Caixa. Desde então, houve um re-evolução no crédito imobiliário no Brasil, acentuada pelo programa social MCMV (Minha Casa Minha Vida)!

Aula 8 Crédito Imobiliário e Securitização 2014

Resumo: Visão sistêmica sobre o mercado de crédito imobiliário coloca para os bancos, no Brasil, o desafio de equilibrar passivos e ativos de base imobiliária, transferindo estes para investidores institucionais. Para isso será necessário:

  1. estimular a concessão de crédito imobiliário via mercado, que é distinto do estabelecido pela política habitacional para baixa renda com FGTS e OGU;
  2. diminuir a diferença entre a taxa de juros real interna e a internacional, para incentivar, via custo de oportunidade, a aquisição de CRI;
  3. manter pelo menos o valor real das aplicações populares (funding de depósitos de poupança);
  4. buscar o funcionamento do mercado de securitização com o originador compartilhando o risco.

Como agenda microeconômica, a meta estratégica é o desenvolvimento do SFI com alienação fiduciária. Entre outros, são necessários os seguintes passos.

  1. Implementar metodologia de avaliação de imóveis que permita saber, em tempo real, o efetivo valor da unidade habitacional a ser financiada e a perspectiva da evolução do preço.
  2. Estabelecer mecanismos de reavaliação automática das garantias para reduzir o valor da alocação de capital em função do tipo de empréstimo (hipotecário ou com alienação fiduciária).
  3. Padronizar a avaliação realizada pela diversas instituições financeiras e reduzir os elevados custos de sua realização.
  4. Mudar do sistema cartorial para o sistema registral que permita saber on-line se o imóvel tem ônus ou não.
  5. Agilizar a execução hipotecária que permita rápida realização da garantia

Leia mais: Apresentação do Teotônio Costa Rezende_Valor_Economico

Securitização

ABECIP: BCB – Securitização do Crédito Imobiliário – Paper_Covered_Bonds_Dez2010

2 thoughts on “Aula sobre Desenvolvimento Urbano, Crédito Imobiliário e Securitização

  1. Pingback: Uma das medidas impopulares é cortar o financiamento para a casa própria? | TIJOLAÇO | “A política, sem polêmica, é a arma das elites.”

  2. Pingback: Casa própria nos governos de Dilma, Lula e Fernando Henrique Cardoso – Endodontia Clínica

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