Custo de Oportunidade entre Mercado Financeiro e Mercado Imobiliário

O primeiro gráfico é enganador quando não o avalia cuidadosamente. Sendo o Índice FIPE-ZAP de base fixa (0% em janeiro de 2008), ele não mostra perda de ritmo de crescimento nos preços de imóveis. Mas fica claro que investir em imóvel foi uma rota de fuga face às consequências da crise financeira do último trimestre de 2008. Nele, o ganho de capital em imóvel é cumulativo, ou seja, não revela flutuações em curto prazo.

O valor médio do metro quadrado para compra de imóvel nos bairros de Ipanema ou Leblon, no Rio de Janeiro, p.ex., está estável em torno de R$ 13.000 / m2. Para aluguel, gira em torno de R$ 70 /m2, ou seja, um apartamento de 100 m2 custaria, mensalmente, R$ 7.000,00. Vale dispender R$ 1.300.000 para comprá-lo para habitá-lo durante 2,5 anos? O aluguel seria o equivalente a 0,54% desse valor. Se o potencial comprador consegue um rendimento em juros com esse valor acima desse percentual, para que imobilizá-lo? Para ganho de capital, se o preço médio do imóvel não mais cresce, significativamente, desde meados do ano de 2011?!

A perda da reposição inflacionária com a retirada mensal do rendimento financeiro seria o equivalente ao pagamento do aluguel. No final do período, o locatário estará com esse “dinheiro na mão”, apenas com perda real equivalente ao custo do usufruto do imóvel.

O custo de oportunidade entre mercado financeiro e mercado imobiliária estanca a alta dos preços de imóveis, além, é claro, a elasticidade da demanda ao aluguel pelo fato de apenas 0,7% das pessoas ocupadas ganharem acima de 20 salários mínimos (R$ 14.480) e terem condições de pagar tal aluguel. No Brasil, somente 8% das pessoas ocupadas recebem, mensalmente, mais do que R$ 3.620, sendo que 7,3% recebem mais do que cinco e menos do que vinte salários mínimos. A renda domiciliar, quando o casal trabalha, evidentemente, é maior.

Chiara Quintão (Valor, 10/09/14) informa que o Zap Imóveis lançou uma ferramenta de busca de preços de todos os apartamentos já anunciados no portal imobiliário nos últimos 11 anos. Sobre os valores pelos quais os imóveis foram anunciados é aplicado o Índice FipeZap e um desconto de 6,5% (abatimento médio entre o preço anunciado e fechado). De acordo com o presidente do Zap, Eduardo Schaeffer, a intenção é que o mapa de preços seja uma referência para o valor dos imóveis anunciados no mercado, que contribua para as duas pontas – vendedora e compradora – na negociação de uma unidade.

“É uma estimativa do valor da unidade e não uma avaliação, pois não leva em conta fatores como o estado de conservação, ou algo que possa valorizar ou desvalorizar o entorno“, explica Schaeffer. Quando mais de uma unidade do mesmo prédio tiver sido anunciada, a mediana de preços é calculada.

O mapa de preços abrange cidades de todo o Brasil, principalmente dos municípios monitorados pelo Índice FipeZap, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) da Universidade de São Paulo (USP) e pelo Zap. Futuramente, a ferramenta vai incluir estimativa de preços de grandes lajes corporativas e salas comerciais.

Em relação à tendência de preços de imóveis, Schaeffer diz estar menos otimista do que há algumas semanas, devido aos dados de emprego e renda divulgados recentemente. “Os preços vão subir menos do que a inflação no segundo semestre, e o descolamento da inflação ficará maior em 2015. Em qualquer cenário dos resultados das eleições, o ano que vem será uma época de ajustes“, afirma o executivo.

O número de transações de compra e venda tende a ser mantido, no segundo semestre, em relação à primeira metade do ano, de acordo com o executivo. Em agosto de 2014, houve aumento na base da oferta de imóveis anunciados no portal. Conforme Schaeffer, a expansão da oferta foi consequência da interrupção da alta de preços, pois parte dos proprietários deixou de contar com a continuidade das elevações para anunciar as unidades.

Em agosto de 2014, o preço médio dos imóveis anunciados em 20 cidades teve alta de 0,68%, segundo o Índice FipeZap Ampliado, para R$ 7.415,00 o metro quadrado. Dos imóveis anunciados pelo Zap, 99% são usados e 1% se refere a novos prontos.

Segundo Schaeffer, o Zap pretende chegar, em três anos, a todas as cidades com população superior a 1 milhão de habitantes.