Política Habitacional: Redistribuição de Riqueza

Financiamento Imobiliário por GovernoMCMV 31.03.2015Segmentação da Construção Habitacional - 2001

Resumo a estória da política habitacional brasileira da seguinte forma.

Era uma vez, em uma economia inflacionária como sempre foi a brasileira, a incapacidade de financiamento em longo prazo.

Durante a ditadura militar, a reforma do SFH com implantação da correção monetária nos financiamentos tentou dar uma solução de mercado para um problema que é social: a incapacidade dos mutuários de baixa renda pagar o endividamento em longo prazo caso ele sofra o desemprego.

Até que, no final do regime militar, foi necessário o perdão da dívida dos mutuários pelo descasamento dos contratos. Passivos e ativos tinham correção monetária de acordo com a elevação da taxa de inflação, porém havia a incapacidade de pagamento das prestações sem a reposição inflacionária dos salários e com desemprego. Foi “a crise do subprime brasileiro”, que representou o fim do BNH e empurrou o problema da inadimplência para o FCVS e Caixa.

Por causa disso, o SFH “andou de lado” até 2005, quando houve profunda reforma na vice-presidência de desenvolvimento urbano da Caixa, em que pese o “Margaridaço” de Collor (concessão forçada de crédito imobiliário sem avaliação de risco), a implantação do SFI e a criação da ENGEA no governo FHC.

No final de 2004, levei ao então presidente da Caixa, Jorge Mattoso, um estudo da minha equipe para esta instituição financeira pública federal voltar a financiar com recursos de depósitos de poupança, atividade que não fazia desde o “Margaridaço” de 1991. A Caixa ficou, então, sobre aplicada com saldo de empréstimos imobiliários acima dos 65% obrigatórios do saldo da poupança. Os recursos “baratos” da poupança eram utilizados na Tesouraria para ganhar Selic. Disse-lhe que conseguiríamos alguma engenharia financeira para compensar essa perda financeira, mas não poderíamos deixar de competir na retomada do crédito do SBPE – Sociedade Brasileira de Poupança e Empréstimo.

Foi importante também, para a retomada do financiamento habitacional e da indústria da construção civil, a agenda microeconômica em 2004:

  1. a adoção da alienação fiduciária,
  2. a instituição do Patrimônio de Afetação, do RET (Regime Tributário Especial) nas incorporações imobiliárias, e do “incontroverso judiciário”, isto é, o pagamento do que não resta dúvida, tal como os juros da dívida, como obrigação dos mutuários.

Finalmente, o primeiro Governo Dilma quebrou todos os recordes históricos com o Programa Minha Casa Minha Vida, realizando, em média anual, 956,250 contratos anuais. O MCMV, em 2014, atingiu 3,825 milhões de unidades habitacionais contratadas e 2,132 milhão de unidades entregues, sendo 1,711 milhão e 694,5 mil, respectivamente, na faixa até R$ 1,6 mil de renda. Nesta faixa, o valor da prestação mensal é de R$ 80,00!

Por que não conceder, diretamente, “a fundo perdido”, as habitações de interesse social?

Primeiro, há uma cultura de (falsa) isonomia de direitos, no País, que levariam a outros cidadãos de renda mais elevada reivindicar “o mesmo direito” sem o Orçamento Geral da União ter condições de atende-los sem sacrificar outras prioridades.

Segundo, a alienação fiduciária não só leva a uma baixíssima inadimplência como impede que a residência seja objeto de comércio antes do mutuário receber seu título de propriedade.

Terceiro, o leasing residencial leva a melhor manutenção da residência que no futuro será propriedade do morador.

Em 2001, antes do boom recente do financiamento imobiliário, havia a seguinte segmentação na construção habitacional. Em percentuais da quantidade de unidades habitacionais, 73% era autofinanciamento, 6% financiamento privado e 21% financiamento público. Cerca de 77% eram construções autogeridas e 23% construídas via incorporadoras. Em termos de valor, esses últimos percentuais eram, respectivamente, 67% e 33%.

Por causa desse grande valor de autoconstrução (67%) e autofinanciamento (92%), 75% dos domicílios brasileiros são propriedades dos próprios residentes. E cerca da metade (52%) dos Bens e Direitos declarados à Secretaria da Receita Federal na DIRPF – Ano Base 2012, em valores históricos, são ativos de origem imobiliária!

No Programa MCMV, o FGTS é usado como parte do funding para a construção de habitações de interesse social que compõem 95% do déficit habitacional brasileiro. Mas o OGU dá o subsídio social necessário para equalização dos juros (e não oneração do fundo de origem e destino trabalhista) cobrados de famílias com baixíssima capacidade de pagamento de crédito imobiliário, o que gera problema durante ajuste fiscal.

Por que a necessidade subsídio social? A questão-chave, em todas as economias de mercado, é: pode-se atender à demanda social de acabar com déficit habitacional, composto de habitações precárias e ônus excessivo com aluguel (mais do que 30% da renda das famílias), através do crédito imobiliário?

Para o devedor não entrar em fragilidade financeira, tem que haver uma diferença sustentável entre o Passivo Oneroso (o custo da dívida) e a Vida Ordinária [P.O.V.O.], dada a baixa renda recebida pelo povo e/ou o desemprego recorrente. Justifica-se, então, a cobrança apenas de R$ 80,00 para famílias com renda até R$ 1.600,00. Mas é imprescindível, para o equilíbrio da operação bancária, o subsídio do OGU para equalização da taxa de juros para o FGTS. O Tesouro Nacional subsidia parte do custo financeiro da operação para o mutuário de baixa renda.

Para outras faixas, o subsídio social em complemento ao financiamento do FGTS permite a aquisição de imóvel superior ao que a renda suportaria e melhora, substancialmente, a garantia do empréstimo. Mas o Fundo Garantidor Contra Perda Temporária de Renda, instituído no Programa MCMV, que pode ser acionado sem burocracia e cobre até 36 prestações no caso de perda de emprego ou de renda, fundamenta o sucesso desse programa de redistribuição da riqueza.

Outra inovação financeira a ser estudada seria fazer aqui apenas a securitização dos créditos concedidos pelo SBPE com recursos da poupança, para a classe média, com o originador compartilhando do risco do crédito vendido. Não cabe securitizar o crédito imobiliário concedido com recursos do FGTS, evitando assim uma “crise do subprime”. Porém, aquela securitização do crédito alavancaria a capacidade da Caixa elevar todos os empréstimos imobiliários!

Finalmente, cabe alertar que o ajuste fiscal e a decorrente restrição orçamentária não podem ser entraves à 3a. etapa do MCMV, que prevê contratação de mais 3 milhões de habitações até 2018, alcançando o número antes estimado do déficit habitacional: 6,5 milhões de unidades habitacionais. Este é o maior programa de redistribuição da riqueza imobiliária já realizado no Brasil!

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