Jogo Imobiliário

FIPE ZAP X CDI SPFIPE ZAP X CDI SP 2015FIPE ZAP X CDI RJFIPE ZAP X CDI RJ 2015

A geração pré-reforma do mercado de capitais brasileiro em 1964, como ainda não se tinha criado a correção monetária para os investimentos financeiros, sempre deu preferência por investimentos imobiliários em vez de estritamente financeiros. Alega, até hoje, que “investimento em imóveis é mais seguro pela garantia patrimonial e oferece maior ganho de capital”. Omite a baixa liquidez, quando os preços estão em queda, todos querem vender, em simultâneo, para obter disponibilidades a serem aplicadas em juros elevados.

A realidade da deflação dos ativos é terrível, pois quem quer comprar fica aguardando o preço cair mais. Quando a expectativa geral é que “o preço de amanhã será menor do que o de hoje”, ninguém compra! Essa paralisia do mercado gera depressão e desemprego.

Os lançamentos imobiliários tiveram queda de 38,6% na cidade de São Paulo, no ano de 2015, para 20.218 unidades, conforme dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Em 2014, o volume lançado chegou a 32.930 unidades. A demanda por novos empreendimentos está estagnada, e o estoque do que já foi produzido está elevado. Os lançamentos devem se manter, neste ano, no mesmo patamar de 2015.

Em 2015, a área total lançada na capital paulista foi de 2,052 milhões de metros quadrados, o que representa redução de quase 47%, patamar superior à queda do número de unidades.

O valor médio por metro quadrado dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo caiu 8,51% no ano passado na comparação com 2014, de R$ 9.186 para R$ 8.404, conforme levantamento da Embraesp. Espera-se a manutenção da tendência de queda do preço médio do metro quadrado lançado.

Há menos procura por imóveis, os distratos continuam a ocorrer, e as incorporadoras já possuem bancos de terrenos. Nesse cenário, só há opção por novas aquisições de áreas se a oportunidade for considerada “muito atraente”, e poucos negócios tem sido fechados. O mercado de terrenos está favorável ao comprador, e há “leve tendência de queda dos valores”.

Quanto às vendas efetivadas, a última projeção do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, para 2015, era de redução de 20%, na cidade de São Paulo, para 17,3 mil unidades vendidas.

Chiara Quintão (Valor, 11/02/16) informa que o mercado de terrenos está praticamente parado na cidade de São Paulo. A baixa liquidez nas negociações de compra e venda de áreas para construção resulta da queda de demanda e da diferença de expectativa de preços das áreas entre vendedores e compradores. O estoque de unidades prontas continua elevado na carteira das incorporadoras, o que desestimula tanto lançamentos quanto a busca de matéria-prima para a produção de novos imóveis. Ainda assim, os preços médios dos terrenos continuam estáveis, conforme fontes do setor.

Há nove anos, a corrida pela expansão dos bancos de terrenos foi o primeiro efeito do processo de abertura de capital de incorporadoras. Anos depois, com a retração do mercado, o estoque de áreas de parte das empresas tornou-se desproporcional aos novos patamares de lançamentos. Além da redução acentuada das aquisições, algumas companhias passaram a buscar compradores para parcela de suas áreas. Parte do banco de terrenos das incorporadoras tem de ir a mercado.

Algumas incorporadoras já divulgaram essa intenção, pois a chamada monetização de ativos é uma das estratégias para gerar caixa e reduzir o endividamento. A PDG Realty, por exemplo, que tinha a maior alavancagem do setor no encerramento do terceiro trimestre, fechou acordo não vinculante de venda de R$ 1,58 bilhão em ativos – terrenos, projetos e empreendimentos prontos – para o Banco Votorantim e para a BV Empreendimentos e Participações (BVEP). A Rossi Residencial, outra empresa muito alavancada, informou, em novembro de 2015, que pretendia vender de 20% a 25% da parte própria de seu banco de terrenos.

Comenta-se, no mercado, que há incorporadoras de capital aberto com situação menos apertada de caixa que também estão vendendo áreas, mas a preços considerados não atrativos. Segundo fontes, esses valores elevados se baseiam nos preços nominais que foram pagos pelas empresas no período de crescimento do setor, ainda que haja queda real se comparados à inflação.

Existe uma diferença de percepção de valor muito grande entre quem tem terrenos e quem quer comprar áreas. Há poucos negócios no mercado. Aquisições só fazem sentido, neste momento, se os terrenos forem considerados “muito bons”, se não houver necessidade de aporte expressivo de caixa ou caso seja possível que a incorporadora compradora tenha alguma renda associada à área.

Levantamento do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, sobre a intenção de compra de terrenos, neste ano, por parte de 70 incorporadoras aponta que 60% dos entrevistados informou as categorias “péssima e ruim”, 30%, classificação “regular” e 10%, “boa”. Na prática, 60% das empresas não pretendem comprar quase nada, em 2016, e as que têm intenção de adquirir áreas querem fechar a maior parte do negócio em permuta e parcela pequena em dinheiro.

As incorporadoras não querem investir, pois estão assustadas com a economia, com o Plano Diretor de São Paulo e com a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Com a mudança da regulamentação, o custo de produção de novos empreendimentos supera o valor pelo qual as unidades em estoque estão sendo vendidas. Os preços de terrenos estão estáveis, mas pode haver descontos elevados por proprietários com necessidade de venda.

Proprietários de imóveis cujos terrenos podem ser utilizados para incorporação ainda não se conscientizaram que é preciso reduzir preços para realizar a negociação. Quem precisar vender terá de baixar o preço.

Na formação de terrenos a partir da aquisição de casas, já há queda de preços, além de mais aceitação de permuta como forma de pagamento. Quem busca terrenos nos chamados eixos estruturantesproximidades de metrôs e corredores de transportes públicos, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor – e nas regiões de Operações Urbanas, que possuem flexibilidade quanto aos limites de construção mediante pagamento de contrapartidas.

Há oportunidades de aquisição e a disputa por essas áreas ficará mais acirrada no momento de retomada do mercado. Isso ocorrerá em três anos, na pior das hipóteses.

Os terrenos dos eixos estruturantes, na cidade de São Paulo, já estão demandados. Quem considera lançar empreendimentos em 2017 tem de comprar terrenos. O estoque de imóveis prontos considerado de qualidade está terminando. Está no ponto de inflexão. A reposição do estoque bom virá mais cara.

Quem foca seus projetos no interior do Estado de São Paulo e do Centro-Oeste, e tem atuação pontual no mercado paulistano, acha que, hoje, o mercado de [cidade de] São Paulo está complicado. Há excesso de oferta, e são praticados descontos.

As aquisições de área têm se concentrado no Centro-Oeste e ocorrido com a maior parte do pagamento em permuta. Paga-se pequena parcela em dinheiro, inicialmente, e um aporte mais expressivo é feito após a aprovação do projeto imobiliário.

No segmento de imóveis para a baixa renda, enquadrados nas faixas do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida financiadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o mercado de compra e venda de terrenos está ativo. Incorporadoras contam que têm investido na aquisição de áreas e conseguido melhores condições de compra em um ambiente de menos competição.

A MRV, maior operadora do programa habitacional, desembolsou R$ 250 milhões em compra de terrenos no ano passado e estima que o valor destinado à compra de áreas será um pouco maior neste ano. Vai reforçar os terrenos de alta qualidade com ciclo de legalização mais curto. São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre são as cidades em que a empresa está aumentando o estoque de terrenos.

De 2009 a 2012, houve forte expansão de incorporadoras com tradicional atuação na média renda para o segmento de baixa renda nas cidades de maior porte. A companhia optou por se expandir em cidades menores neste período e tornou-se mais agressiva na busca por áreas em cidades de médio e grande porte a partir de 2014.

Desde o ano passado, a MRV paga as aquisições sendo metade em permuta e metade em dinheiro. A menor competição pela busca de áreas possibilita que a fatia paga em dinheiro possa ser parcelada. O preço pedido pelas áreas caiu um pouco.

A Tenda pretende elevar, em 2016, a participação de permutas nas aquisições. A empresa já tem negociado fluxos de pagamento mais alongados. Nos últimos meses, conseguiu fechar alguns negócios interessantes em São Paulo, com pagamento em dinheiro e alongamento dos prazos. Na capital paulista, é mais difícil fechar aquisições por meio de permutas.

A Tenda está ativa tanto na venda quanto na compra de terrenos. A companhia comercializa áreas de seu estoque que estão fora das seis regiões metropolitanas que definiu como foco de atuação. Há menos liquidez na venda de áreas do que no passado.

A Tenda lançou R$ 613,3 milhões em 2014 e R$ 1,088 bilhão no ano passado. Ainda vê muita oportunidade na faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida devido à baixa competição e à demanda bastante robusta.

2 thoughts on “Jogo Imobiliário

  1. Caro Fernando,

    Tenho pensado sobre o que poderá acontecer ao mercado imobiliário Brasileiro se houver uma desinflação ( não deflação ) no nosso país. Como ficariam os milhões de contratos de financiamento oferecidos principalmente pela CEF através dos programas do Governo se houver uma deflação real dos ativos?
    Fico preocupado com o que leio sobre a adoção de taxas de juros negativos por parte de diversos Bancos Centrais das economias desenvolvidas e a que tudo isso nos levará.

    http://dollarcollapse.com/debt/is-this-the-debt-jubilee/

    Segue um parágrafo deste artigo:

    “The sense of panic is palpable, and not surprising given the troubles that beset pretty much every part of the global economy. Latin America’s biggest countries are in various kinds of crisis. Japan’s Abenomics policy is widely seen as a failure. Europe has both negative interest rates and deflation, which seems like a deadly combination. US manufacturing is contracting and corporate profits are shrinking. China’s slowdown has sparked the kind of labor unrest that terrifies its leaders.”

    1. Prezado Maurício,
      também espero uma desinflação dos ativos, ou seja, o efeito da explosão da bolha de ativos, que diminuirá um pouco os preços irrealistas que os imóveis atingiram em alguns lugares — principalmente, no Rio, SP e Brasília –, mas não uma deflação: contínua queda em valores nominais.

      Este problema não se refere às habitações populares de baixo preço. Ao contrário do que ocorre nos EUA, aqui elas não são hipotecadas.
      att.

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