Crash do Mercado Imobiliário

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Obs.: períodos distintos (curto e longo prazo), p.ex., para Campinas: dez/12 a abr/16.

Chiara Quintão (Valor, 16/05/16) informa que a desaceleração das vendas de imóveis residenciais dos padrões médio e médio-alto tem se refletido na busca de renegociação de contratos de opções de compra de terrenos na cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país – pelas incorporadoras. Nem sempre os proprietários de terrenos estão dispostos a rever os termos acordados anteriormente e a receber menos, e o mercado de compra de venda de áreas segue sem liquidez na capital paulista.

Condições de pagamento fechadas entre incorporadoras e proprietários de áreas quando o preço por metro quadrado de apartamentos estava mais elevado e havia mais demanda passaram a ser consideradas incompatíveis por incorporadoras nos últimos meses. Em cenário de menos lançamentos, demanda retraída e estoques pressionados por distratos, parte das áreas é devolvida, e empresas buscam renegociar preços.

Mudam, portanto, os parâmetros dos valores pagos por terrenos – principalmente nos casos de permuta física ou financeira. Há uma tentativa de reequilíbrio do contrato pela redução da permuta financeira ou, quando há permuta física, da quantidade de metros quadrados.

Na região dos Jardins, por exemplo, a faixa média de permuta proposta por incorporadoras para empreendimentos de alto padrão caiu de 30% a 35% para o intervalo de 23% a 25%.

Têm havido negócios, mas não em volume suficiente para que haja mais liquidez nesse mercado.

A aceitação das novas condições passa pela diminuição da expectativa dos proprietários de áreas, e, em alguns casos, vendedores preferem oferecer o terreno a outras incorporadoras, mas não conseguem propostas melhores.

O perfil dos proprietários – se estão endividados e se moram em casa situada no terreno – também influencia na decisão de acatar ou não à nova proposta. Há os que não aceitam porque o novo preço não atinge a expectativa e os que se sentem enganados.

Além da menor demanda por imóveis e da dificuldade de lançamento de produtos ao preço médio dos últimos anos, o mercado de terrenos é impactado também por mudanças do Plano Diretor da cidade de São Paulo e da Lei do Zoneamento, como o aumento do custo da outorga onerosa – instrumento que possibilita a construção de área acima do permitido pelo coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo de cada zona -, que tornam a produção mais cara.

O longo período entre discussão e aprovação do Novo Plano Diretor e da Lei do Zoneamento resultou em dúvidas por parte das incorporadoras de quanto seria possível produzir em cada área. Muitas empresas que conseguiram incluir, no contrato ou opção de compra cláusula resolutiva que vincula o pagamento à aprovação do projeto tentam repactuar as condições de aquisição da área.

Os preços de terrenos estão estáveis, mas há mais flexibilidade por parte dos proprietários na negociação das condições de pagamento. Anteriormente, ninguém aceitaria cláusula resolutiva de aprovação do projeto. Novas altas de preços de terrenos dependem da redução dos estoques de imóveis.

Se o terreno for pago em dinheiro, o valor para a incorporadora fechar a conta e obter a mesma rentabilidade, em relação a 2014, no desenvolvimento de empreendimentos de padrão semelhante, precisa ser 30% menor.

Mas novas aquisições, em caixa, de terrenos para projetos com perfil das classes média e média-alta praticamente não têm ocorrido na capital paulista. Talvez, em 2016, nenhuma empresa ainda tenha comprado área em dinheiro.

A EZTec, que costuma adquirir terrenos em dinheiro, negociou áreas na capital paulista, mas não fechou nada neste ano. Neste momento, tem ativos para girar (via lançamentos) se o mercado melhorar.

Entre 2007 – quando ocorreu a maior parte das aberturas de capital das incorporadoras – e meados de 2014, boa parte das compras de áreas era paga em caixa. O ânimo está muito ruim, e ninguém quer colocar dinheiro em terrenos.

A demanda por novos terrenos se concentra em regiões consolidadas, nas quais não se espera dificuldade de venda de unidades e em que há poucas áreas disponíveis. Não há incorporadoras desbravando novos bairros.

Nos últimos anos, algumas incorporadoras, principalmente as mais endividadas, têm atuado também na ponta vendedora do mercado de terrenos.

A Rossi Residencial, por exemplo, comercializou R$ 100 milhões em áreas em 2015 e estima chegar ao mesmo valor neste ano, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores. Os valores incluem áreas em diversos mercados. No fim de março, a alavancagem da Rossi medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido era de 157,8%.

A Rodobens Negócios Imobiliários está vendendo os três terrenos que possui na cidade de São Paulo. Isso faz parte da estratégia corporativa de, neste momento de mercado mais retraído, concentrar a atuação onde marca é mais reconhecida.

A comercialização de terrenos contribui para o reforço de caixa da Rodobens, ainda que sua alavancagem não seja elevada. No fim do trimestre, a companhia tinha alavancagem de 25,1%. A incorporadora também colocou à venda todo o banco de terrenos da Rodobens Malls e não deve mais operar no segmento de shopping centers.

A Tecnisa tem mais vendido do que comprado áreas, principalmente nos mercados fora de São Paulo. No momento, a empresa não está adquirindo áreas na capital, por considerar que os preços continuam elevados. Quando for comprar terrenos na cidade de São Paulo, o foco será o segmento de baixa renda, e a empresa fará pagamento em permuta.

A incorporadora não revisou os termos das opções de compra que possui, mas, em um caso, adiou a decisão de exercê-la.

A estratégia da Even Construtora e Incorporadora não é vender terrenos, mas isso não significa que não possa comercializar alguma área, eventualmente, se considerar o preço “positivo”.

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Os preços de locação de imóveis seguem em trajetória de desaceleração e registraram recuo de 0,22% em abril de 2016, na comparação com o mês anterior, de acordo com o Índice FipeZap. O preço médio do metro quadrado anunciado entre as 11 cidades pesquisadas ficou em R$ 30,86, contra os R$ 30,93 de março. Com esse resultado, a queda acumulada nos últimos 12 meses chegou a 4,8%, um recorde negativo para a série histórica da pesquisa, iniciada em 2009. Como nesse mesmo período a inflação oficial do país, medida pelo IPCA, acumulou alta de 9,28%, o estudo indica que, entre abril de 2015 e abril de 2016, houve uma queda real de 12,88% nos preços de locação.

A queda recorde pode ser explicada pela retração no consumo, que derrubou a demanda por imóveis, tanto para locação quanto para compra. O recuo na demanda por imóveis levou os preços a caírem. Essa queda também ocorreu por aumento da oferta de imóveis para locação, já que muita gente que não tem conseguido vender o imóvel o coloca para alugar, para não ter de arcar com os custos de condomínio e IPTU. Então, há uma maior oferta de móveis para uma menor demanda. Logo, os preços caem.

Então, é um bom momento para alugar imóveis e renegociar contratos antigos, já que, para não perder inquilino, os proprietários estão mais flexíveis e abertos a reduções de aluguéis. Está muito complicado para os donos reajustarem os aluguéis pelo IGPM (que rege a maioria desses contratos e acumulou alta de 10,63% nos últimos 12 meses até abril) porque ele está fora do valor do mercado.

Aluguel abril 2016

Ex.: o aluguel de uma casa de 250 m2 com piscina ao lado do Campus da Unicamp (R$ 20 / m2) seria R$ 5.000; o aluguel mensal de um apertamento de 2 quartos (65 m2) no Leblon/Ipanema (R$ 60 /m2) seria R$ 4.000 + condomínio = +/- R$ 5.000, ou seja, a decisão de onde morar envolve esse “custo de oportunidade”.

Ainda de acordo com o FipeZap, todas as 11 cidades monitoradas pela pesquisa mostraram índices inferiores à inflação no acumulado em 12 meses, sendo que Rio (-0,68%), Belo Horizonte (-0,63%), Salvador (-0,99%), Porto Alegre (0,56%), Curitiba (-0,28%) e Campinas (-0,54%) exibiram queda nominal de preços em relação a março.

O Rio segue sendo a cidade com o m² mais caro, estimado em R$ 37,04 em abril (queda de 0,68%), seguido por São Paulo, cujo m² custa R$ 35,51 (alta de 0,2%), e Distrito Federal, onde sai por R$ 32,65 (alta de 0,15%). No acumulado em 12 meses o Rio teve o maior recuo entre as 11 cidades pesquisadas, de 9,95% nos preços de locação. A maior alta foi em Curitiba, de 6,54% nesse período.

No Rio, essa alta dos últimos anos se deu em intensidade muito maior, então é normal que o ajuste seja maior também. A tendência é que o preço médio do m² continue desacelerando nos próximos meses.

Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos aluguéis. O Índice FipeZap de Locação não mede a variação dos contratos vigentes (normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV ou por outros índices de correção).

Venda apto 2 q VM AP Aluguel apto 2 q VM AP

Veja também:

Fonte: http://oglobo.globo.com/economia/preco-de-locacao-tem-queda-recorde-em-abril-indica-fipezap-19316611#ixzz48uu1enge

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