Consequência do Juro Absurdo: Queda do Financiamento Imobiliário

Financiamento do SBPE 1 S 2016

Muitos pensam que por as taxas de juros de financiamento imobiliário serem, em geral, prefixadas (fora correção com TR), este não sofre a consequência da manutenção da Selic no patamar de 14,25% aa, mesmo com a queda do IPCA, cuja variação foi de 8,84% nos últimos 12 meses, elevando então o juro real ex-post.  Isto é bom para alimentar o rentismo das castas brasileiras, porém tira competitividade dos depósitos de poupança efetuados acentuadamente (R$ 522 bilhões no total de R$ 593,5 bilhões) pelo varejo de baixa renda.

Cerca de 58 milhões de pessoas do povão têm depósito médio per capita de R$ 9.019,00. Em outros termos, são pessoas pobres que fornecem 88% do funding para financiamento habitacional com base em recursos de cadernetas de poupança. E agora a Caixa, sob nova direção em um governo anti-democrático, está financiando imóveis com valor até R$ 3 milhões!

Fernando Torres e Flávia Lima (Valor, 22/07/16) afirmam que uma parcela de R$ 28.961,34 é o valor da primeira prestação mensal que o beneficiário da mais nova linha de financiamento imobiliário lançada pela Caixa Econômica Federal poderá desembolsar.

O cálculo foi feito pelo simulador do site do próprio banco e considera imóvel de R$ 3 milhões, 80% do valor financiado, prazo de amortização de 420 meses, e taxa de juros efetiva de 12% ao ano mais TR. Estes são os novos limites estabelecidos pela Caixa, tanto para valor do bem quanto para a cota financiada.

Como a regra prudencial adotada pelos bancos exige que a prestação não comprometa mais de 30% dos rendimentos, é possível calcular que os indivíduos ou casais com rendimento mensal acima de R$ 96,5 mil conseguirão tomar o crédito nas condições limites autorizadas na nova linha.

A linha de financiamento vigente antes financiava no máximo 70% de imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela máxima nesse caso chegava a R$ 12,85 mil, o que pressupunha um rendimento mensal familiar acima de R$ 42,8 mil.

Fazendo a correção pela inflação dos dados informados à Receita Federal referentes a 2014, estes constituem o 1% mais rico entre os que declaram Imposto de Renda (considerando renda de duas pessoas da mesma faixa de renda).

A renda per capita média do brasileiro em 2015 chegou a R$ 1.113, variando entre os R$ 2.252 do Distrito Federal – o maior valor em todo o país – e os R$ 509 do Maranhão, o de menor peso. Em fevereiro de 2014, a renda era de R$ 1.052. As estimativas de rendimento nominal domiciliar per capita em 2015, para as 27 unidades da Federação, são decorrentes da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua e foram divulgadas pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O perfil do beneficiário que está no topo da nova linha de crédito que a Caixa quer alavancar talvez explique, em parte, os números poucos expressivos estabelecidos pelo banco público como meta para a alta renda em 2016.

No primeiro semestre do ano, a Caixa emprestou R$ 900 milhões à alta renda ou menos de 1% do orçamento total previsto para o setor habitacional do banco como um todo em 2016, de R$ 93 bilhões. Ainda que o banco consiga, como deseja com as novas regras, chegar próximo dos R$ 3,2 bilhões emprestados no ano passado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)) – imóveis acima de R$ 750 mil – isso deve representar apenas 3,5% do que a Caixa pretende emprestar no segmento de habitação neste ano.

A carteira habitacional da Caixa é hoje de R$ 393,7 bilhões, ou 58% da carteira de crédito total do banco. Do total em habitação, R$ 201 bilhões estão no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que inclui a média e alta renda, R$ 185 bilhões no FGTS e outros R$ 7,3 bilhões têm como funding outros recursos como as LCIs.

Felipe Marques (Valor, 27/07/16) informa que a queda de quase 50% nos desembolsos de financiamento habitacional nos primeiros seis meses deste ano poderia ter sido ainda maior. Embora os bancos de uma forma geral tenham reduzido o volume de operações no segmento, as instituições financeiras privadas mostraram percentuais de queda em seus desembolsos inferiores ao tombo da Caixa Econômica Federal, principal agente da modalidade.

No acumulado do ano até maio de 2016, a Caixa havia desembolsado R$ 4,53 bilhões em financiamentos habitacionais com recursos da poupança, considerando tanto crédito para aquisição quanto construção de imóveis. A cifra é 72% menor que a concedida em igual período do ano passado (R$ 16,2 bilhões)! Com esse desempenho, a Caixa passou de uma fatia de 43,8% do mercado, nos cinco primeiros meses de 2015, para 25,7% neste ano.

Os bancos privados também reduziram seus desembolsos de financiamento habitacional, mas em menor medida que a Caixa. Portanto, ganharam participação no mercado.

O Bradesco foi o que menos caiu. O banco da Cidade de Deus emprestou R$ 4,7 bilhões neste ano, até maio, em comparação a R$ 5,3 bilhões no ano passado, queda de 10,5%. Com o desempenho, a fatia de mercado do banco cresceu de 14,2% para 26,7%. No crédito para compra de imóveis, o banco conseguiu cair apenas 2,2%.

No Itaú Unibanco, os desembolsos encolheram 37,8% no período, para R$ 3,5 bilhões. O banco saiu de 15,1% de “market share” para 19,7%. Já no Santander, a queda foi mais pronunciada, de 49,4%, para R$ 4,86 bilhões. Mesmo assim, o banco ganhou algum mercado, indo de 13,1% para 13,9%.

O Banco do Brasil teve uma queda mais expressiva em seu desempenho, mas ainda assim menor que a da Caixa. O volume financiado pelo banco caiu 59%, para R$ 3,77 bilhões, o que reduziu sua participação de mercado de 10,2% para 8,8%. O BB reduziu sua atuação principalmente no financiamento à construção de novos imóveis, segmento em que sua fatia de mercado caiu de 30,4% no ano passado para 19,5% em 2016.

Os números de market share são da Abecip, associação das empresas do setor, mas não são públicos. Os dados dizem respeito aos financiamentos com recursos da poupança e de instrumentos de mercado (o universo do SBPE), o que exclui as operações com funding do FGTS, como as do Minha Casa, Minha Vida e de linhas pró-cotista.

A Abecip apresentou um balanço das operações de crédito imobiliário no primeiro semestre. Os desembolsos de financiamento habitacional com recursos da poupança caíram 49,5% no primeiro semestre, para R$ 22,6 bilhões. Apenas em junho, já com o governo golpista, foram desembolsados R$ 4,3 bilhões, com queda de 27,3%. A associação espera que o segmento encerre o ano com desembolsos da ordem de R$ 50 bilhões, o que representa redução de 34% ante o resultado de 2015. Em janeiro, a Abecip trabalhava com um cenário um pouco mais otimista e esperava concessões da ordem de R$ 60 bilhões.

Já os desembolsos de crédito imobiliário com recursos do FGTS, voltados para habitação popular, somaram R$ 27,6 bilhões no semestre, um crescimento de 1,3% na comparação com igual período de 2015. Caixa e BB dominam esse segmento.

O mercado imobiliário atingiu o fundo do poço por causa das decisões recorrentes do COPOM em manter uma taxa de juro só favorável à renda do capital financeiro. Não deve ressurgir forte em 2016, mas, se houver queda de juros, 2017 pode ter uma recuperação de volumes em relação a 2016. O mercado estava, antes do golpe, mudando o mix, produzindo muito mais habitações populares do que de classe média. A própria Caixa deu uma reviravolta em sua política social e adotou condições melhores para financiamentos de alta renda.

Boa parte da explicação para a queda no financiamento imobiliário está na poupança. Com saída recorde de recursos, a aplicação acaba limitando o quanto os bancos podem emprestar. Ao longo do último ano e meio, foram sacados R$ 84,8 bilhões da caderneta!

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