É melhor alugar ou comprar um imóvel à vista?

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Débora Agonilha é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). Respondeu a uma consulta (Valor, 19/09/16) que é uma dúvida comum em decisões financeiras/imobiliárias: “vendi minha casa por R$ 950 mil e, então, posso comprar um apartamento no mesmo valor. Minha dúvida é a seguinte: é melhor comprar um apartamento por esse valor ou aplicar o dinheiro e alugar um similar por R$ 4 mil mensais?

“Prezado leitor,

Nós, planejadores financeiros, sabemos que nem tudo em nossa vida pode e deve ser decidido olhando unicamente o aspecto financeiro, pois existem valores intangíveis, sonhos e expectativas que as pessoas carregam consigo que não são tão simples de serem mensurados. E isso faz parte, afinal, somos humanos! Pode parecer estranho, mas começaria a resposta com um “depende”!

Um conceito econômico muito importante vem abraçado com esse “depende”, que é o de custo de oportunidade. Ele deve ser sempre levado em consideração. O custo de oportunidade é o termo usado em economia para indicar o custo de uma decisão, uma vez que decidir em fazer algo implica numa renúncia automática, de não fazer outra coisa.

No seu caso, o custo de comprar o novo imóvel com os recursos recebidos implica em uma oportunidade renunciada de usar os R$ 950 mil recebidos do seu atual imóvel e aplicá-los em um investimento e receber dele rendimentos.

Ao mesmo tempo, o custo de não comprar um imóvel implica em renunciar aos valores intangíveis de ter um novo imóvel próprio e fazer um investimento que gere um rendimento vantajoso o suficiente para fazer uma reserva financeira pessoal importante.

Ao comprar o imóvel à vista, o custo de oportunidade desta escolha seria a rentabilidade de ter esse montante investido em uma aplicação financeira de baixo risco. Se você opta por comprar este imóvel usando todo seu dinheiro, você está abrindo mão de uma rentabilidade mensal real líquida de Imposto de Renda próxima a R$ 4.700,00 (Selic de 14,25%, inflação de 6% ao ano e 22,5% de IR).

Com esta rentabilidade, seria possível alugar o imóvel e ainda ter um excedente de cerca de R$ 700 ao mês para reaplicar. Dessa forma, analisando o lado financeiro, é melhor alugar do que comprar um novo imóvel à vista.

Algumas ressalvas devem ser ressaltadas. Lembre-se que na venda de um imóvel residencial de utilização, existe isenção de IR dentro de prazo de até seis meses do produto da venda para compra de outro imóvel residencial.

Outro ponto a considerar é a depreciação natural do imóvel, que costuma custar cerca de 1% ao ano, um valor anual de R$ 9,5 mil.

Também note que, ao comprar o imóvel, é possível que sejam necessários outros recursos para reforma ou para o mobiliário.

Existe a possibilidade de valorização no imóvel, mas [o ganho de capital] é difícil estimar, pois depende de:

  1. momento macroeconômico,
  2. condições do mercado de crédito imobiliário,
  3. localização,
  4. características e planta do imóvel.

Com a melhora da confiança na economia, esperamos uma queda de juros, alta do emprego e aumento nos preços de imóveis, assim também existe o risco dos aluguéis aumentarem. É preciso revisitar os cálculos sempre que as premissas econômicas sejam alteradas.

A resposta simples para sua questão, do ponto de vista puramente financeiro, é que nas condições atuais é melhor alugar, mas, como dito no início, mesmo após essas considerações você ainda pode ter motivos pessoais que justifiquem a vontade de querer comprar o novo imóvel usando os recursos do anterior, e fique tranquilo se isso ocorrer! O importante é que fará essa decisão educada e consciente de suas vantagens e consequências, estando preparado financeiramente para as mesmas e sem sustos!”

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