Índices de Preços para Imóveis: Uma Revisão

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Vanessa Gapriotti Nadalin, Técnica de Planejamento e Pesquisa da Diretoria de Estudos e Políticas Regionais, Urbanas e Ambientais (Dirur) do Ipea, e Bernardo Alves Furtado, Técnico de Planejamento e Pesquisa e Coordenador de Estudos Urbanos da Dirur do Ipea, publicaram no Boletim Regional, Urbano e Ambiental de 6 de dezembro de 2011 um texto que apresenta breves aspectos conceituais e metodológicos relativos a índices de preços para imóveis, ressaltando, de um lado, a necessidade de sua construção e, de outro, a dificuldade de sua execução para o caso brasileiro.

A habitação é um bem econômico indispensável, e ao mesmo tempo um bem de consumo (valor de uso) e de investimento (valor de troca). Apresenta custo relativo alto na composição das cestas das famílias. Custo este que, por necessidade, é distribuído ao longo do tempo.

De fato, olhando para a questão da perspectiva da forma de ocupação da moradia, o custo médio do aluguel no Brasil compromete 15% da renda mensal monetária e não monetária das famílias, de acordo com os dados da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) 2008-2009, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Já com relação aos imóveis próprios (pagos e financiados), estes são pouco mais de 70% do total, o que indica que de alguma maneira os altos custos são contornados por grande parte da população. Em outras palavras, a propriedade imobiliária é a maior riqueza familiar no Brasil. Merece estudo específico que iniciarei com a resenha dos textos disponíveis na literatura econômica brasileira.

Além disto, a habitação é um bem diferenciado e durável. Apenas 4,5% das famílias pesquisadas adquiriram imóveis ao longo dos 12 meses de referência de acordo com a POF 2008-2009. Isto implica que, em média, se pode estimar que as famílias só busquem novos imóveis uma vez a cada 22 anos.

O estoque de imóveis usados no mercado imobiliário é substancial se comparado ao número de imóveis novos ofertados a cada ano.

Finalmente, a habitação é heterogênea no que se refere a seus atributos (que se modificam de forma dinâmica) e a sua localização.

Todos estes fatores – detalhados a seguir por Nadalin e Furtado (2011) – fazem com que variações no preço da habitação possam ser consideradas como item central do conjunto de informações de que as famílias necessitam para tomar suas decisões econômico-financeiras de demanda. Do lado da oferta, a indústria da construção civil participa com cerca de 5% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional.

Há ainda outras justificativas e usos para índices de preços de imóveis:

  1. como indicador macroeconômico de inflação;
  2. como indicador para política monetária;
  • como medida de riqueza;
  1. como indicador (combinado a outros) de exposição ao risco;
  2. como deflator para as contas nacionais; e
  3. como indicador de comparação internacional.

A habitação possui características específicas que a diferenciam de outros bens, e que se refletem no estabelecimento de preços de imóveis. Em seguida, Nadalin e Furtado (2011) discutem essas características.

Primeiramente, trata-se de um bem heterogêneo. A peculiaridade é que são muitas as características e qualidades relevantes na caracterização desse bem.

Pode-se definir a habitação como commodity, ou seja, ela seria completamente descrita por suas qualidades. Por outro lado, só é necessário um teto para abrigar uma família em um dado momento do tempo, o que faz com que a escolha do consumidor aconteça entre preço e qualidade, e não entre preço e quantidade, como nos demais bens.

É possível dividir as características que definem uma moradia em duas categorias:

  1. os atributos estruturais de cada moradia e
  2. as características da vizinhança em que ela se encontra.

Como alguns dos atributos estruturais comumente mais relevantes para os consumidores, citam-se:

  1. a área útil,
  2. o número de quartos,
  3. o número de banheiros,
  4. a tipologia da construção (casa, sobrado, apartamento, casa geminada).

Alguns destes atributos são de caráter regional, como a posição em relação ao sol, ou a presença de lareira em países frios.

Já as características da vizinhança se referem à qualidade ambiental das ruas, calçadas, praças e parques próximos à casa, assim como os serviços de educação, saúde, diversão e compras disponíveis.

Também conta a posição estratégica do bairro na cidade, pois é valiosa a proximidade a empregos e oportunidades econômicas.

Um problema importante na mensuração dessas características de vizinhanças é que muitas delas não são observáveis, ou não são mensuráveis adequadamente.

As preferências por moradia são necessariamente convexas, pois ela está fixa no espaço, pois só se consome uma unidade e ela é indivisível. Isto tem como consequência que o consumidor deve se contentar com os conjuntos de atributos disponíveis para venda, não tendo a garantia de que vai encontrar a unidade que combine todos os seus atributos preferidos, pois não pode comprar frações dos atributos ideais e combiná-las.

Os preços refletem tanto os custos de construção das estruturas físicas (atributos estruturais) quanto a valorização das amenidades urbanas (características das vizinhanças).

No custo total de construção, o valor das amenidades já estaria sendo computado no preço do terreno utilizado como insumo.

o descolamento dos preços dos custos poderia ser explicado pela presença de algum tipo de poder de mercado do vendedor das unidades. Este, por sua vez, pode ser explicado pela variedade de combinações de atributos e a heterogeneidade de gostos dos consumidores, que podem ter dificuldades em encontrar unidades substitutas entre si.

As altas heterogeneidade e indivisibilidade também implicam um mercado fino, ou seja, aquele em que são feitas poucas transações. Nesse contexto é importante refletir sobre a representatividade das transações ocorridas e ter em mente uma volatilidade maior dos preços.

A frequência das transações é afetada por outra importante característica da habitação: sua durabilidade. O consumo de uma casa pode durar uma vida inteira. Isto contribui para a baixa liquidez, que também é explicada pelos custos de busca e transação, e para um mercado de transações muito menor que o estoque como um todo.

A qualidade não é constante no tempo, os atributos físicos se depreciam, mas a taxas muito lentas. As preferências dos consumidores em longo prazo também podem mudar, e os atributos passarem a ser irrelevantes.

Há um modelo de mercado de habitação de filtragem em que existem classes de qualidade nas quais a unidade permanece ou não de acordo com a manutenção aplicada. O modelo resume bem o mecanismo da qualidade, sua depreciação e a possibilidade de parar o processo de reversão ao se investir em manutenção. No limite existiria a possibilidade de subir de categoria de qualidade ao investir em reformas.

Por fim, cabe mencionar duas das principais formas de consumo deste bem:

  1. o aluguel e
  2. a compra.

Possíveis diferenças entre o mercado de venda e o mercado de aluguel devem ser levadas em conta ao se optar por um índice de preços de aluguel ou de venda.

Em teoria, o preço de venda corresponderia ao fluxo de aluguéis líquidos mais a expectativa de valorização ou desvalorização da localização. Em um índice nacional, as valorizações das diferentes localizações se neutralizam.

Mas se se constrói um índice localizado, as diferentes expectativas de valorização das diferentes localizações podem ser fonte de diferenças entre um índice de aluguel ou venda, pois essas expectativas se refletem no preço de venda, mas não no de aluguel (ao menos não com a mesma rapidez).

Por outro lado, deve-se levar em conta:

  1. se o mercado de aluguel possui unidades que são de qualidade equivalente ao mercado de compra, e
  2. se os inquilinos valorizam os atributos e amenidades de maneira semelhante aos ocupantes de casas próprias.

One thought on “Índices de Preços para Imóveis: Uma Revisão

  1. Com a máxima vênia, a contribuição intelectual descritiva está bem fundamentada, mas a fonte empírica trás evidências empíricas de que os dados em vez da teoria podem estar errados, quanto a “Pesquisa de Orçamentos Familiares – POF 2008/2009-IBGE”.

    Dados da “Pesquisa de Orçamentos Familiares” (POF 2008/2009)/IBGE foram divulgados pelo Jornal “O Globo” no 28894 de 15/09/2012, “caderno de economia”, pág.32 e 34. Segundo o diretor da EPGE/FGV, Rubens Cysne, “As condições precárias dos domicílios e de acesso a trabalho, estradas e saneamento…se mantêm, se não mudarmos as condições que geram a má distribuição de renda”.

    Segundo o IBGE a dificuldade para 8,9% dos domicílios no país é o “esgoto a céu aberto ou valão” (a pesquisa não informa qual distância há entre o “esgoto a céu aberto ou valão” e os domicílios; presumi-se que ‘não há distância’, isto é, o esgoto sai do domicílio e corre diretamente no “valão” a ele contíguo, pois se considerarmos o esgoto canalizado que é lançado diretamente nos rios, baia, lago, açude ou represa, fica complexo a definição de “esgoto a céu aberto” apontado como “dificuldades apontadas pelos moradores” somente para 17,2 milhões de brasileiros ou 5,2 milhões de domicílios).

    Ainda, 7,2% das moradias com “ausência de água canalizada”, isto é, somente 13,9 milhões de brasileiros, enquanto, o “aquecimento de água, seja elétrica, a lenha, a carvão ou solar, está presente somente a 75,3%” ou 135,2 milhões de brasileiros (para todos os indicadores é considerada a População Total de 193,6 milhões de brasileiros).

    Considerando, na média, que as famílias, segundo divulgado pelo IBGE em 14/09/2012, têm 3,3 pessoas, as DESPESAS DE CONSUMO por família, estão distribuídas conforme o quadro abaixo:
    D E S P E S A % R E N D A
    Assistência à saúde 7,2
    Educação 3,0
    Habitação 35,9
    Alimentação 19,8
    Transporte 19,6
    Tab.2.1 – Elaboração do autor
    Fonte: IBGE, publicado em “O Globo, 15/09/2012”.

    Para Heron do Carmo, professor/USP, “a melhora da renda, a redução do tamanho das famílias e o envelhecimento da população estão elevando os gastos com saúde”. Em 2003 31,7 milhões de pessoas tinham planos de saúde, em 2009 já eram 42,2 milhões de beneficiários.

    Sem querer entrar na paranóia de “brigar com os números”, é de se indagar qual família, composta por 3,3 pessoas (indivíduos) com renda de 1 (hum) salário mínimo, gasta somente 20% com alimentação na ração essencial mínima ?

    Note-se que não se está indagando: qual das 16 milhões de famílias brasileiras que sobrevivem abaixo da linha de pobreza (critério ONU, menos U$2,00/dia), gasta 20% com a alimentação, como informa a Pesquisa de Orçamentos Familiares –POF (2008-2009 IBGE) ?

    NunesNB., Pág. 34 – Subsídios à “Teoria Geral da Estrutura.” ( http://www.amazon.com/Teoria-Geral-Estrutura-Econ%C3%B4mica-Desenvolvimento-ebook/dp/B00KGKEU3C/ref=sr_1_2?ie=UTF8&qid=1424143887&sr=8-2&keywords=NILSON+BARCELLOS+NUNES )

    Se tomarmos o salário mínimo de 2012, R$600,00 (aproximadamente), a ração essencial básica estipulada pelo Decreto 399/3828, para um adulto e os aproximadamente 20% de gastos com alimentação, conforme a pesquisa de orçamentos familiares do IBGE em 2008-2009, temos:

    Gênero de necessidade básica 20%xR$600,00 Gastos p/3,3 indivíduos
    Alimentação (ração essencial mínima) R$ 120,00 R$36,36 por indivíduo

    Ao tomarmos somente parte da ração essencial básica tais como:
    Quantidade Gênero Preço agosto de 2012
    2 Kg feijão R$7,00
    3 Kg açúcar R$8,25
    2 Kg arroz R$5,20
    2 Kg macarrão R$6,00
    2 Kg batata R$2,80
    1 Kg farinha de trigo R$2,75
    900ml óleo R$5,40
    250g alho R$3.75
    500g margarina R$6,50
    500g leite em pó R$7,90
    500g café R$6,50
    TOTAL – (nota rodapé 1) R$63,05

    Tab. 2.2. Preços da Ração Essencial Básica para um trabalhador adulto durante um mês
    Tabela elaborada pelo autor, conforme os preços praticados no mercado do Município de Petrópolis, RJ, em agosto de 2012, para os gêneros de primeiríssimas necessidades (note que n ã o estão inclusos gêneros de higiene pessoal ou de higiene dos locais onde se conservam e preparam os itens para a alimentação, etc…). Esta cesta parcial, já consome metade da renda e o dobro do necessário em renda para a alimentação de um indivíduo adulto.

    Qual terá sido o “método” da pesquisa ?

    Se tomarmos a “ração essencial” para as famílias abaixo da linha de pobreza, com renda menor ou igual a U$60,00/mês, isto é, em agosto de 2012, aproximadamente, R$120,00 x 20% = R$25,00 por família seriam os gastos com alimentação, segundo o critério da pesquisa IBGE (!?)

    Temo por concluir que: O inchaço (nota 2) das Metrópoles e cidades de porte médio, permaneceria, com qualquer nível de investimento em habitação, porque os mecanismos de financiamento da habitação residencial são fechados por dentro do sistema financeiro nacional; E, que a necessidade de explicar o crescimento econômico contínuo da atividade econômica agregada e, o interesse do “capital internacional” (mundial) em estabelecer um padrão de medida do desempenho, motivou a doutrina econômica a dividir a economia em setores. Com o transplante metodológico advindo da matemática, as tentativas em explicar a economia por setores, evidenciou ainda mais o distanciamento entre os setores de subsistência e os setores modernos e desenvolvidos. Fora talvez, neste estágio que a metodologia econômica separou o crescimento econômico (do setor moderno) do desenvolvimento econômico (do setor de subsistência): não se tinha como explicar, por metodologia econômica coerente, que a economia crescia a taxas constantes, mas não se desenvolvia. Separou-se então o setor moderno formal e submeteu-se o setor de subsistência à informalidade: tão somente para adequar a metodologia das ciências exatas à metodologia econômica que não podia ser compreendida pela ciência exata: Como explicar a qualidade em saúde, em educação, em higiene, em habitação, em alimentação, em lazer, em cultura, em expectativa de vida ao nascer, de uma sociedade, senão sopesando o nível de renda, de consumo, de poupança, de investimentos. Poderia a expectativa de vida aumentar com a concentração da renda.

    (nota 1) O decreto 399 de 30.04.1938 que regulamentou o salário mínimo e instituiu a cesta de alimentos necessários para a subsistência de um trabalhador adulto durante um mês, incluía: 6 quilos de carne; 7,5 litros de leite; 4,5 quilos de feijão; 3,0 quilos de arroz; 6 quilos de batatas; 9 quilos de legumes; 6 quilos de pão; 600 gramas de café; 90 unidades de frutas; 1,5 quilos de farinhas e massas; (note-se que em nossa tabela não está incluído o primeiro gênero, CARNE, além de diminuirmos em 50% a quantidade dos demais gêneros. Somente o gênero de alimentação “carne”, considerado de necessidade essencial básica, seis quilos por exemplo do tipo “chã” (“patinho” ou “lagarto”), estavam em setembro de 2012 R$19,00 o quilo, no mercado do município de Petrópolis, Estado do Rio de Janeiro).

    (nota 2) A mobilidade populacional iniciada nos anos 30, intensificou-se nos anos 50, junto com o ajuste estrutural. De 1940 a 1954 o setor industrial crescia a 7,2% e o setor agrícola a 2,3% (Relatório do Grupo Misto BNDE-CEPAL. RJ.1957, p.16, pré-publicado in “o Observador Econômico e Financeiro” RJ. Abril 1955/Março 1956, apud MANTEGA, G. “A Economia Política Brasileira”. Petrópolis, RJ, 3a ed. Vozes. 1985); Em 1950 a percentagem de pobres era de 40% da população e “agora (em 2000) são mais de 60 milhões…tem sempre 40% de excluídos…quer cresça quer não cresça a economia. Só crescer, não resolve. É isto que eu disse na minha crítica da substituição de importações” (Maria Conceição Tavares, in Revista Democracia Viva no 7, março 2000:88-104)

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