Base de Dados sobre Riqueza Imobiliária no Brasil

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Vanessa Gapriotti Nadalin e Bernardo Alves Furtado, no texto Índices de Preços para Imóveis: Uma Revisão (2011), afirmam que, por ser muito distinto um do outro em suas características, as quais, por sua vez, apresentam um nível de qualidade variável no tempo, o bem habitação impõe um obstáculo à prática comum na construção de índices de preços, qual seja, a de acompanhar no tempo as mudanças no preço de um mesmo produto idêntico.

Como vimos, devido a indivisibilidade, heterogeneidade e durabilidade, o mercado é fino, e frequentemente uma casa ao longo de sua vida útil é revendida poucas vezes. Essa frequência de venda é muito menor do que a desejável para a mensuração de um índice de preços de imóveis. O principal desafio, então, é controlar as diferenças e alterações da qualidade das unidades efetivamente transacionadas em cada período de aferição do índice.

Ao fazer esse controle, é possível criar um índice que reflita a valorização de uma unidade padrão, isolando o índice de mudanças generalizadas na qualidade das unidades. É uma tendência do contínuo aumento de renda per capita, por exemplo, que a qualidade das unidades construídas também aumente continuamente. Este é um dos exemplos nos quais um índice sem controle de qualidade não refletiria a mudança no custo de uma unidade-padrão ao longo do tempo. Sem controle de qualidade, este aumento generalizado da qualidade das unidades causa um viés de alta no índice.

Além da dificuldade de escolha metodológica mais avançada, há também obstáculos para avançar na construção de índices de preços para o caso brasileiro em relação à obtenção de bases de dados cujos atributos atendam às necessidades metodológicas descritas no parágrafo anterior.

Dada a distribuição territorialmente heterogênea do bem habitação, bases de dados adequadas devem também conter observações amostrais suficientes que caracterizem individualmente cada atributo na extensão territorial sobre a qual há diferenças significativas na composição final do bem.

Há pelo menos quatro tipos de bases disponíveis. Nem todas, porém, contêm simultaneamente todos os atributos desejáveis.

O primeiro tipo seria o de bases cartoriais. Bases cartoriais cobrem em tese todo o estoque formal de habitação. Ainda em tese, tais bases conteriam todos os dados cadastrais mais relevantes, tais como superfície construída, desenho arquitetônico, idade do imóvel, padrão de acabamento, localização. Entretanto, a informação central para a construção de índices de preços, o preço transacionado na compra e venda, por motivos de elisão fiscal, não seria completamente confiável.

Esta distorção entre o preço registrado e aquele realmente transacionado já é considerada em algumas prefeituras, como a da cidade de Belo Horizonte, por exemplo, que introduziu sistema próprio e confiável de avaliação de imóveis, de modo a permitir o critério de “valor mais alto” – entre valor informado e valor calculado pelo sistema – para fins de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos”(ITBI).

Outra desvantagem das bases cartoriais é sua descentralização e consequente falta de homogeneidade no tratamento, armazenamento e acesso à informação disponível.

Um segundo tipo de base disponível seria aquele em posse de bancos e financeiras. Entidades que trabalham com recursos para a habitação – a principal delas sendo a Caixa Econômica Federal (CAIXA) – também possuem base extensa de informações que contém variáveis precisas: preço financiado e total, metragem, localização, atributos gerais da residência, dados socioeconômicos do comprador e do vendedor.

A grande desvantagem desta base parece ser o sigilo e a vantagem comercial associados às informações disponíveis. Ainda no âmbito da CAIXA, as informações parecem não constar de um repositório comum e organizado, mas, ao contrário, se encontram de forma dispersa e descentralizada entre as várias filiais do banco.

Uma terceira alternativa para composição de base de dados para cálculo de índices de preços são as chamadas bases administrativas de posse das prefeituras municipais. Como instrumento de política fiscal e urbana, os cadastros multifinalitários se disseminam no Brasil, especialmente após a obrigatoriedade de confecção de planos diretores em municípios acima de 20 mil habitantes.

Bases cadastrais deste tipo são completas por natureza, atualizadas anualmente, e contam com a vantagem de fornecerem atributos residenciais, mas também características das vizinhanças nas quais estão localizadas as residências, tais como acesso a serviços públicos municipais e qualidade ambiental. A desvantagem de bases deste tipo seria a árdua tarefa de coordenação administrativa das várias bases de cada uma das prefeituras em repositório único, compatível entre si.

Por fim, existem ainda as bases autodeclaratórias, coletadas voluntariamente ou mediante acordo por entidades específicas (como sindicatos ou institutos de pesquisa), que contêm número de observações correlacionado à dimensão do projeto específico.

Neste grupo incluem-se ainda as bases com informações de ofertas de imóveis. Estas observações de ofertas podem não espelhar explicitamente o valor transacionado, mas tão somente o valor oferecido para o início da transação. Embora se possa argumentar que, no longo prazo, tais bases refletiriam comportamento semelhante à base real, tal afirmação é de difícil verificação.

Esta seara de possibilidades nos parece indicar que a escolha sobre qual a base mais adequada para compor um índice de preços de imóveis para o Brasil deveria partir de um órgão público que tenha legitimidade e competência para propor mecanismos obrigatórios de repasse da informação. Tal órgão deveria constar de previsão de equipe de técnicos que garantisse o sigilo e o adequado manuseio da base de dados, de modo a permitir a execução e a manutenção do índice proposto.

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