Análise Acadêmica do Mercado Imobiliário

locacao-ibf-jan-2008-jul-2016

Vanessa Gapriotti Nadalin e Bernardo Alves Furtado, no texto Índices de Preços para Imóveis: Uma Revisão (2011), afirmam que, no Brasil, a tradição de análise acadêmica do mercado imobiliário é mais incipiente do que aquela observada nos Estados Unidos e na Europa, com consequente produção mais reduzida e concentrada. Há disponíveis trabalhos para Porto Alegre, Recife, Belo Horizonte e São Paulo, especialmente, baseados em dados coletados localmente.

Por outro lado, a análise técnica, caso a caso, é realizada no âmbito da Engenharia de Avaliações, de acordo com os preceitos firmados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especificamente na Norma 14653-2 (Avaliação de imóveis urbanos).

De todo modo, o Plano Nacional de Habitação (2010) confirma a reintensificação da construção, financiamento e expansão de moradias a partir da década de 2000. O investimento em habitação pelo mercado privado passa de menos de R$ 2 milhões, financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em 2002, para R$ 18 milhões em 2007.

Este acúmulo de informações derivado do aumento de produção e negociação de imóveis levou grandes corretoras, institutos e sindicatos de construção civil a se movimentarem no sentido de oferecer dados mais sistematizados para consumo do próprio mercado, embora com objetivos e escopos bastante diversos. A seguir, detalham-se as premissas principais de cada um deles.

O FipeZAP se propõe como indicador “ágil (…) abrangente e confiável”, baseado no preço ofertado do metro quadrado de apartamentos usados e que teria, segundo os autores, pelo menos no longo prazo, tendência semelhante a indicador de preços transacionados.

A série coberta conta 200 mil amostras mensais de informações de oferta para sete capitais (aluguel e venda), com dados a partir de 2007. A base de dados é tratada de forma sistemática, com exclusão de outliers e missing para maior confiabilidade dos dados. O método utilizado é o de estratificação por áreas de ponderação do IBGE (de acordo com o Censo de 2000).

Ver seção 2 de IBGE. Índice de preços imobiliários para o Brasil: estudos para discussão. 2010. 24p. Mimeografado. Disponível em:

<http://Www.Bcb.Gov.Br/Pec/Depep/Seminarios/2011_Iworkshopbcb/Arquivos/2011_Iworkshopbcb_Marlonsalazar.Pdf&gt;)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário (IGMI), do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), é um índice de rentabilidade financeira de mercado e se baseia na evolução da valorização dos preços do negócio imobiliário. O indicador apresenta-se em três subíndices que avaliam:

  1. a receita operacional, em razão do investimento realizado;
  2. o retorno do capital; e
  • o retorno total, que é resultado da soma dos dois anteriores.

A pequena amostra (190 imóveis no último trimestre de 2010) conta com escritórios comerciais, hotéis, lojas em centros comerciais, em vários estados, com concentração em São Paulo e no Rio de Janeiro. O índice possui série histórica a partir do ano 2000.

A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (IPEAD) divulga, desde 1986, pesquisas de aluguéis e lançamentos imobiliários (imóveis novos). Baseado em dados informados por construtoras, incorporadoras e corretoras de imóveis são informados preços médios de acordo com classificação estratificada de bairros (popular, médio, alto e luxo).

De maneira similar, alguns conselhos regionais de corretores publicam médias e indicadores que servem de orientação geral aos seus associados, tais como o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e o Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi-DF).

Em evento no Banco Central do Brasil (BCB), o IBGE (2010) divulgou texto no qual estabelece premissas para um índice de imóveis para o Brasil e informou estar aguardando decreto presidencial que, com a contribuição de dados da CAIXA, lhe demandaria a construção do referido índice para o Brasil.

Buscou-se demonstrar, neste breve texto, de um lado, a relevância e a necessidade de dispor de um índice de preços imobiliários amplo e confiável para a utilização das famílias e do conjunto da sociedade e, de outro, a complexidade – derivada especialmente das características típicas da habitação – de realizar a tarefa de construção de tal índice.

Isto indica que a confecção, manutenção e atualização de índice deste porte deverão ser realizadas por Instituto de Pesquisa que tenha experiência, equipe e legitimidade para solicitar e realizar a gestão dos dados de imóveis.

Em termos de base de dados, seria oportuno que a equipe encarregada da construção do índice mantivesse de forma concomitante bases de dados provenientes de bases financeiras e administrativas, de forma a compor base menos viesada possível. A escolha da metodologia adequada provavelmente decorrerá da disponibilidade de dados que se alcançar.

De todo modo, dada relevância da informação para as famílias e para a sociedade, urge que um índice de preços de imóveis esteja o quanto antes disponível para consulta.

Deixe uma Resposta

Preencha os seus detalhes abaixo ou clique num ícone para iniciar sessão:

Logótipo da WordPress.com

Está a comentar usando a sua conta WordPress.com Terminar Sessão / Alterar )

Imagem do Twitter

Está a comentar usando a sua conta Twitter Terminar Sessão / Alterar )

Facebook photo

Está a comentar usando a sua conta Facebook Terminar Sessão / Alterar )

Google+ photo

Está a comentar usando a sua conta Google+ Terminar Sessão / Alterar )

Connecting to %s