Diferentes Usos do Índice de Preços Imobiliários

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Flávia Vinhaes Santos e Marlon Bruno Salazar, economistas do IBGE, elaboraram o texto Índice de Preços Imobiliários para o Brasil: Estudos para Discussão, em dezembro de 2010.

A evolução do mercado imobiliário em muitos países motivou diversos estudos com a finalidade de se compreender o comportamento deste setor. O Índice de Preços de Imóveis tem sido utilizado enquanto uma importante ferramenta de monitoramento deste mercado, agindo direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as decisões práticas de oferta e demanda de imóveis quanto para acompanhar a condução de políticas econômicas.

Dentre as diversas possibilidades de uso do índice, a opção por uma delas é que irá definir a metodologia apropriada a ser adotada. Uma breve visão dos diferentes usos para o Índice de Preços Imobiliários apresentada no relatório da EUROSTAT (2010) segue abaixo:

2.1. Como um indicador macroeconômico de inflação

O aumento do preço da moradia está frequentemente associado a períodos de expansão econômica, assim como a queda dos preços costuma corresponder a um desaquecimento da economia. Goodhard and Hofman (2006), citados no Relatório EUROSTAT (2010), analisaram que dentre alguns países industrializados observados, em 16 destes existe uma forte correlação entre o preço de imóveis e a atividade econômica, ainda que não se possa afirmar se existe uma relação de causalidade ou uma simples coincidência.

O que se pode dizer é que o aumento do preço da moradia normalmente estimula a economia através de quatro canais:

  1. dos empregos e da renda gerada neste setor, como, por exemplo, a remuneração dos corretores e as taxas/impostos pagos pela transferência de propriedade;
  2. do aumento do gasto em consumo, pela elevada confiança do consumidor que resulta em gastos com reparos e melhoramentos na moradia assim como outros itens de consumo;
  3. do aumento da atividade econômica, principalmente a construção civil, visto que expectativas otimistas em relação a retornos futuros do investimento na moradia levam as construtoras a construir mais edifícios, dinamizando o mercado imobiliário; e
  4. do aumento de preços neste mercado e o efeito riqueza levam a novas oportunidades de investimento.

É adotado como indicador macroeconômico de inflação e sugere-se que este seja um dos subíndices do Índice de Preços ao Consumidor – daqui em diante chamado de IPC – a ser paralelamente acompanhado pelos agentes econômicos na busca por um melhor monitoramento do mercado e da evolução dos preços, pois a diversidade de indicadores proporcionaria um melhor entendimento sobre economia, em geral, e a tendência da inflação, em particular.

2.2. Condução da política monetária e de metas

O “preço das residências” pode desempenhar um importante papel na condução das políticas econômicas, dentre elas a política monetária. Isto acontece particularmente quando o índice imobiliário é utilizado como uma variável relevante na formulação de políticas monetárias ou quando as metas de inflação incluem, de alguma forma, o custo da moradia e depois refletem, em parte, uma tendência no preço das mesmas. Ainda assim é importante sublinhar que não existe nenhum padrão internacional para a inclusão do custo de moradia no índice de preço ao consumidor, particularmente quando este é utilizado como referência num sistema de metas de inflação. Apenas discute-se que a inclusão deste custo em um índice ao consumidor elevaria a relevância tanto do índice quanto da meta para a inflação.

2.3. Como medida de riqueza

O preço dos imóveis compõe uma importante proxy da renda agregada da economia. O aumento do preço da moradia leva ao aumento da renda nacional e vice-versa. Do ponto de vista do proprietário, isso se dá porque a habitação é o único investimento que as famílias fazem e, dessa forma, este efeito renda pode levar os indivíduos a aumentarem seu consumo ou captar crédito. No longo prazo, a compra da casa própria pode levar a um significativo ganho de capital para o proprietário, visto que poderá gerar um retorno enquanto renda de aluguel.

2.4. Indicador para medir a exposição ao risco

São indicadores que retratam a solidez do sistema financeiro e das instituições do país. O Fundo Monetário Internacional junto à comunidade internacional criou um índice (FSI – Financial Soundness Indicators) com a finalidade de melhor embasar análises macroeconômicas e demonstrar as forças e vulnerabilidades do sistema financeiro de forma a tentar combater o crescente número de crises bancárias que ocorreram em anos recentes. O índice inclui dados agregados das instituições e outros indicadores representativos do mercado, onde instituições financeiras operam, incluindo estatísticas de imóveis não só referentes a preço de venda, mas também relativas a financiamento imobiliário ou quantidade de residências adquiridas à vista, sem a necessidade de financiamento, a taxa média de empréstimos por preço de imóvel e volume de transações.

2.5. Como deflator para as Contas Nacionais

Alguns Institutos de Estatística utilizam o índice de preço de imóveis para deflacionar o valor corrente das residências novas.

2.6. Para auxiliar os indivíduos na decisão da compra da moradia

A compra ou venda da moradia é tipicamente a maior transação financeira que uma família irá se envolver ao longo da vida. Mudanças no preço das residências irão influenciar substancialmente a decisão de compra da casa assim como a administração dos recursos para tal. Esta transação é considerada pelas famílias não só a oportunidade de aquisição da casa própria com fins de moradia, mas também uma oportunidade de investimento no longo prazo. O nível de preços correntes, junto às expectativas sobre as tendências futuras dos preços e taxas de juros para financiamento, irá influenciar as decisões dos indivíduos de adquirirem a moradia no momento presente ou postergarem esta compra para um momento futuro. Por isso, estes irão considerar em sua tomada de decisão o impacto da variação de preço dos imóveis.

2.7. Como informação para a construção de outros índices, particularmente o Índice de Preços ao Consumidor

O preço dos imóveis irá afetar o cálculo da inflação quando o Índice de Preços ao Consumidor incluir o custo da moradia. Além do mais a inflação é indiretamente afetada quando o preço dos imóveis repercute no mercado de aluguel, que constitui um dos elementos do IPC, assim como no caso da imputação do aluguel que em alguns países é utilizada como proxy do cálculo do custo da moradia.

2.8. Para comparação internacional

A criação de um índice de imóveis pode ser útil como um comparativo entre países, inclusive podendo ser utilizado para o acompanhamento de tendências deste mercado nos distintos países. Obviamente é necessário que a metodologia adotada seja padronizada, assim como o período de apuração, o que já vem ocorrendo na área do Euro.

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