Índice de Preços de Imóveis na Realidade Brasileira

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Com uma população estimada em 190,7 milhões de habitantes pelo Censo de 2010 e um território de aproximadamente 8,5 milhões de km2, o Brasil figura como um dos maiores países do mundo em termos populacional e territorial. Contudo, de acordo com informações apresentadas pelo Ministério das Cidades, com base em dados da PNAD 2008, o IBGE mostrou um déficit habitacional estimado em 5,572 milhões de domicílios naquele ano, o que corresponde a aproximadamente 9,7% do estoque total de domicílios existentes no País.

Por outro lado, dados relacionados com a conjuntura econômica apontam que o Brasil passava, em 2010, por virtuosa fase de crescimento econômico e desenvolvimento social, apresentando uma queda na taxa de desemprego de 11,7%, em 2002, para 7,1%, até setembro de 2010 e um aumento de 4,1% no rendimento médio mensal real por domicílio, de 2001 a 2009. Ademais, estimativas do Ministério da Fazenda, sobre o produto brasileiro, previam crescimento do PIB real de 7,5% em 2010.

As constatações de um cenário macroeconômico benéfico em relação à renda e ao emprego, associado ao citado déficit habitacional, parecem ter impulsionado o forte crescimento do mercado imobiliário brasileiro naqueles anos do social-desenvolvimentismo (2003-2014).

Some-se a tais fatos o aumento da oferta de crédito e a expansão dos prazos, melhorando as condições de financiamento que também influenciam decisivamente neste crescimento, gerando uma demanda de informações setoriais, dentre as quais, dados relativos à variação de preços das moradias.

Através das Pesquisas de Orçamentos Familiares – POF, desenvolvidas pelo IBGE, é possível observar (Gráfico 1) o aumento da participação das despesas monetárias e não monetárias mensais familiares com a aquisição e prestação do imóvel principal e outros imóveis, por região. Vale ressaltar que tal distribuição agrega as regiões urbana e rural. Acima, o gráfico com a proporção dessas despesas no total de despesas domésticas na POF 2002/2003 e 2008/2009.

As escolhas que determinam as fontes de dados para o Índice de Preços de Imóveis devem levar em consideração alguns critérios, como, por exemplo:

  1. facilidade na obtenção dos dados,
  2. confiabilidade,
  3. abrangência e também
  4. o custo da coleta.

A preferência por fontes de dados administrativos se deve principalmente ao baixo custo da coleta e da possível abrangência, dado que todos os imóveis comercializados devem ser registrados em algum momento no órgão responsável. Neste caso, vale destacar o banco de dados disponível nas prefeituras, referentes ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU e ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis -ITBI.

Com relação ao banco de dados, foram feitas duas visitas técnicas às prefeituras de São Paulo e Rio de Janeiro com o intuito de firmar parcerias para acesso ao banco de dados das referidas prefeituras.

Contudo, outras fontes de dados podem ser levadas em consideração. A Caixa Econômica Federal é o banco com maior participação do mercado em financiamento de imóveis com aproximadamente 67% do mercado. Para que seja aprovada uma linha de financiamento, é necessário que se faça uma avaliação do valor de mercado do imóvel, o que possibilita à CEF obter dados específicos sobre cada imóvel financiado.

Depois de ser feito um mapeamento das possíveis fontes de dados, é necessário determinar o método adequado para o tratamento e compilação dos dados obtidos. No capitulo 3 deste trabalho de Flávia Vinhaes Santos e Marlon Bruno Salazar, economistas do IBGE, Índice de Preços Imobiliários para o Brasil: Estudos para Discussão (dezembro de 2010), foram enumerados os principais métodos utilizados nos mais conceituados institutos de estatística.

O que pode ser percebido é que existe uma ordem de gradação entre os métodos listados e a quantidade de dados necessária. Do ponto de vista da quantidade de dados, o método de Vendas Repetidas necessita da menor quantidade, enquanto o método de Regressão Hedônica é o que necessita da maior quantidade.

Neste sentido, a escolha de uma fonte, que possa fornecer todos os dados necessários a um custo/benefício apropriado, deve ser levada em conta. Neste caso, a vantagem fica com a Caixa Econômica Federal, instituição que dispõe das informações relativas a imóveis financiados pelos fundos da poupança e FGTS.

Resumindo, para a implantação de um índice de preços de imóveis no Brasil será necessário resolver questões quanto à:

  1. Periodicidade: Mensal, caso o mercado de compra e venda de imóveis seja suficientemente grande, trimestral, caso contrário;
  2. Fonte de dados: Dados administrativos, financiadores ou mesmo coletas especiais;
  3. Cobertura: Imóveis novos e/ou usados, residências e/ou comerciais;
  4. Cobertura geográfica: Nacional, regiões metropolitanas ou mesmo em alguns estados mais representativos;
  5. Metodologia: Vendas Repetidas, Avaliação, Estratificação ou Regressão Hedônica.
  6. Ponderação: Valor de estoque de imóveis ou valor agregado das vendas.

Para efeitos da produção do Índice de Preços de Imóveis, o IBGE em parceria com a Caixa Econômica Federal, que disponibilizará os dados relativos aos imóveis financiados pelos fundos da poupança e FGTS, determinará o método a ser utilizado, assim como as formas de tratamento dos dados, cobertura, periodicidade, ponderação, e, por fim, divulgará o índice.

Como visto, alguns países têm evoluído em muito no desenvolvimento de métodos que visam estimar a variação de preços de terrenos e imóveis. Há os que se destacam pelo alcance de forte estruturação e refinamento do índice, como a Austrália. No Brasil, se por um lado cada vez mais usuários em potencial demandam por tais estatísticas, os índices medem os custos da construção e não a variação de preços dos bens dos imóveis efetivamente transacionados no setor como um todo.

Há, então, que se construir um indicador de preços de imóveis que reúna características inerentes a uma estatística de tal porte e possibilidades de usos por diversos setores de modo a atender a demanda da sociedade e preencher a lacuna existente.

  • Um indicador de preços cujos procedimentos metodológicos sejam revestidos de transparência, construído a partir de discussão e debates com representantes da sociedade.
  • Um indicador que seja robusto, abrangente e, sobretudo, confiável.

Neste sentido, para iniciar sua experiência na construção de um indicador que meça a evolução de preços dos imóveis, um País necessita analisar criteriosamente cada uma das etapas a ser percorrida, observando as recomendações internacionais existentes.

Destaca-se como etapa fundamental, a mais importante e base de todos os procedimentos, a análise das fontes de informações disponíveis. Isto porque sem as condições de qualidade requeridas no dado primário nenhuma estatística tem resultado adequado. Por esta razão os critérios de seleção da fonte de informação para construção do índice de imóveis devem examinar detalhadamente os aspectos a seguir:

  • Pontualidade: A fonte deve estar habilitada a disponibilizar os dados periodicamente no prazo necessário para a produção e divulgação do índice.
  • Atualidade: Os dados devem ser os mais recentes possíveis visando a produção de um índice atual.
  • Cobertura: Irá se priorizar a fonte cujos dados tenham abrangência por todo território nacional.
  • Conteúdo: Os dados devem estar disponíveis no formato e características necessárias para produção do índice.

Conclui-se, por fim, que todos os esforços devem ser voltados para a definição de uma boa e confiável fonte de informações, sem o quê o indicador produzido pode não ter o significado que se pensa estar interpretando.

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