Bolha no Mercado Imobiliário Brasileiro?

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Notas: Os números índices foram calculados com base nos valores nominais em R$. O valor de jun/2008 foi calculado com base na variação nominal observada entre jul/2008 e jan/2008. Entre agosto de 2010 e dezembro de 2015, o índice dobrou.

Fonte: ZAP (www.zap.com.br), ACERVO/O ESTADO DE SÃO DE PAULO e IBGE

Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida, técnicos do IPEA, no Texto para Discussão do IPEA 1767, publicado em Brasília em agosto de 2012, colocaram-se a pergunta: “Existe Bolha no Mercado Imobiliário Brasileiro?”

Este estudo tinha por objetivo avaliar a possibilidade de existência de “bolha” especulativa no mercado imobiliário brasileiro. Para tanto, estudou-se e empregou-se diversas metodologias, tanto em nível microeconômico quanto em nível macroeconômico.

De maneira geral, os resultados apontaram para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. De maneira objetiva, a Teoria Austríaca do Ciclo Econômico (Tace), reforçada por técnicas estatísticas, forneceu uma base teórica frágil para apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. Técnicos ultraliberais advertiram: “A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final”.

Cabe, então, a pergunta: para culpar a priori o governo se necessita de “economistas austríacos” trabalhando no governo brasileiro?!  :o

A possibilidade de existência de “bolha” especulativa no mercado imobiliário brasileiro estava sendo levantada pela imprensa e por acadêmicos, em virtude das diversas notícias divulgadas acerca de elevação significativa do preço dos imóveis.

Em 2012, pareciam existir fortes indícios de que o setor imobiliário estava fortemente aquecido no Brasil. Isto podia ser visto:

  1. pelo número de novos lançamentos e
  2. pelo vigoroso crescimento do preço de venda dos imóveis ocorrido nos últimos anos.

De janeiro de 2010 a março de 2012, houve uma variação de 43% no preço médio de venda dos imóveis em todo o Brasil, segundo cálculo com base no índice FipeZap. Das regiões metropolitanas (RMs) consideradas, a cidade do Rio de Janeiro foi aquela que apresentou a maior valorização, seguida pela cidade de São Paulo. No Rio de Janeiro e em São Paulo, o preço de venda dos imóveis teve variação, entre janeiro de 2008 a março de 2012, de 168% e 132%, respectivamente.

O Índice Bovespa variou no mesmo período apenas 8,4%, enquanto os Certificados De Depósitos Interfinanceiros (CDIs) apresentaram rendimento de 52,3%. A taxa de inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, do IBGE) no período foi de 25%.

Tomando-se apenas o período de janeiro de 2010 a março de 2012, a variação do preço do imóvel no Rio de Janeiro foi de 58,86%, enquanto em São Paulo a variação ficou em 43,16%. Concomitantemente, ocorreu um vigoroso aumento do estoque de crédito imobiliário, que mostrou variação de 130% em termos reais no mesmo período.

Muitos motivos podem ser apontados para explicar a expansão imobiliária presenciada naqueles anos em que “o Brasil era a bola-da-vez”. A estabilidade de preços, a queda na taxa de juros e a expansão do crédito direcionado, além dos programas de obras públicas, eram as explicações mais recorrentes para este fenômeno.

Com a inflação controlada, a economia podia sentir os efeitos benéficos da estabilização. A queda da taxa de juros, por sua vez, diminuía o custo do financiamento, fator fundamental neste mercado, tendo em vista que grande parte das transações imobiliárias era levada a cabo com financiamentos de longo prazo.

Também devia-se ressaltar que o crescimento da economia, com o consequente aquecimento do mercado de trabalho, elevou a renda do trabalhador, facilitando seu acesso ao mercado imobiliário.

Outro fator importante se referia às mudanças na legislação que tornaram o investimento no setor mais seguro. Evidentemente, as políticas públicas do governo específicas para este setor também ajudaram a aquecer o mercado imobiliário. Tais ações públicas tinham como objetivo facilitar o acesso à casa própria a grupos específicos da população, sobretudo aos grupos pertencentes ao extrato de baixa renda.

O programa Minha Casa, Minha Vida tinha como foco as famílias que possuíam renda de até três salários mínimos (SMs). Não obstante, houve redirecionamento dos recursos da poupança para o sistema de financiamento da casa própria. A medida, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), incrementou em R$ 1,6 bilhão os recursos para o setor.

Além disso, o programa de obras públicas, visando modernizar e dinamizar algumas cidades para atender à Copa do Mundo em 2014 e às Olimpíadas no Rio de Janeiro em 2016, estavam contribuindo para a valorização dos imóveis.

FNC: caberia acrescentar que, com a tendência de queda da taxa de juros, tinha baixado o custo de oportunidade de se investir no mercado imobiliário, para se obter renda (aluguel) e/ou ganho de capital, e não no mercado financeiro.

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