Ação Judicial de Rescisões de Contratos agrava Crise Imobiliária

distratos

Um velho problema para as incorporadoras imobiliárias, as desistências da compra de imóveis na planta — os chamados distratos — ganharam contornos ainda mais preocupantes para as empresas do setor. Uma avalanche de processos judiciais movidos por consumidores que buscam ressarcimentos acima do previsto em contratos tem agravado a situação financeira – já frágil – das companhias.

Os resultados das empresas estão sendo muito prejudicados por decisões relacionadas a ações de consumidores. As incorporadoras têm dificuldade de tratar contingências por causa da imprevisibilidade.

Pelos cálculos do setor, para cada dois imóveis vendidos pelas incorporadoras, praticamente um foi devolvido em junho de 2016. Um ano atrás, o índice ia de 30% a 35%. A escalada tem dois motivos.

  1. Um deles é o aprofundamento da crise econômica no bolso do consumidor, que opta pela devolução e, muitas vezes, pela via judicial.
  2. Esses imóveis também foram comprados em um período de crédito abundante, quando as vendas das incorporadoras estavam em alta. Agora é que essas obras estão sendo entregues.

Não existem números precisos sobre essas ações, mas alguns dados ilustram o tamanho do problema. A MRV tem 22.894 processos cíveis, que incluem a discussão de temas como distratos e atraso na entrega de obras. Se cada ação corresponder a um imóvel vendido, esse volume é 38% superior ao número de apartamentos vendidos no primeiro semestre deste ano. Desse total, a empresa considera que pode perder 5.018 processos, para os quais já reservou em seu balanço R$ 64,5 milhões.

Para fazer frente às ações que se avolumam, as companhias têm separado mais recursos. A PDG tem R$ 479,6 milhões apartados para ações cíveis cuja perda a empresa considera provável. O volume, equivalente a 64% das vendas brutas da companhia no primeiro semestre deste ano, é 30,75% superior às reservas que existiam no fim do ano passado. Rossi e Viver também fizeram reforços de 20,8% e 40%, respectivamente.

As ações dos consumidores têm peso para todo o mercado, porque cortam receita de forma importante e geram um passivo enorme.

Quando adquire um imóvel, o comprador assina um contrato que já traz a previsão de reembolso em caso de devolução do apartamento à incorporadora. Descontentes, porém, com o valor do ressarcimento, muitos consumidores optam pela via judicial, na tentativa de aumentar a cifra devolvida.

Segundo advogado que se especializou no direito imobiliário do consumidor, os valores de reembolso variam muito, com retenções por parte das incorporadoras que vão de 20% a 50% do valor pago. As cláusulas são abusivas. O que os clientes pedem é uma retenção de, no máximo, 10% a 15%. Em seu escritório, o advogado cuida de 4.000 ações em São Paulo. Aberto em 2015, o escritório do Rio tem outros 350 casos.

Para fisgar o comprador que quer devolver o imóvel, a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) criou em seu site um vídeo que explica didaticamente o que ele pedir na Justiça.

Como é de se esperar, a atuação dessas firmas especializadas nas causas de consumidores recebe críticas das incorporadoras. Estas, por sua vez, também consideram os contratos abusivos. Os advogados têm ido buscar potenciais clientes em visitas a condomínios e canteiros de obra.

O argumento das incorporadoras contra as decisões judiciais que mudam os contratos é que as penalizações financeiras servem para que os valores retidos façam frente às despesas com a obra.

Nos últimos dois anos, houve crescimento no número de ações de duas naturezas: distratos e por atrasos da obra. Em determinado momento, o setor como um todo sofreu com problemas de escassez de mão de obra e de insumos por causa do excesso de projetos em execução, o que levou ao não cumprimento dos cronogramas previstos em diferentes projetos.

No caso dos distratos, há o efeito da crise no bolso do consumidor, que deixa de ter liquidez para honrar o compromisso assumido. Mas a figura do investidor também está presente nos números relatados pelas incorporadoras. No passado, comprar imóveis na planta para vendê-los depois da entrega podia gerar ganhos expressivos. Com a mudança de cenário econômico, a opção pelo distrato entrou no cardápio do investidor.

Há outros fatores que têm pressionado o caixa das incorporadoras. A venda de ativos para cobrir passivos financeiros em geral tem ocorrido a preços que não são adequados. O presidente de uma incorporadora de grande porte afirmou que tem vendido imóveis a preço de custo para fazer frente às dívidas financeiras. Além disso, empresas que já estão em situação delicada e buscam renegociar sua dívida não têm conseguido estabelecer bons termos com os bancos.

A rescisão deve seguir em alta. Hoje, o distrato é o que mais incomoda, mas ele é apenas mais uma consequência da “crise provocada pelo processo do golpe“.

distrato

Um projeto de lei tenta pôr fim à disputa judicial entre compradores e incorporadoras nos casos de anulação de contratos de compra de imóveis. De autoria do senador golpista Romero Jucá, presidente nacional do PMDB, o texto prevê a devolução de um montante mínimo de 75% dos valores pagos pelo comprador, menos uma comissão de corretagem de 5% sobre o preço do imóvel.

Se o imóvel, porém, já estiver construído e disponível ao comprador, outros custos também serão debitados. É o caso, por exemplo, de impostos, condomínio e até uma espécie de aluguel.

As incorporadoras, de acordo com o texto, fariam o pagamento em três parcelas, sendo que a primeira delas só ocorreria depois de um período de carência de 12 meses a partir da data da anulação do contrato. Os valores seriam corrigidos pelo Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Caso aprovado, esse texto seria uma emenda à lei no 4.591, que trata da incorporação imobiliária e substituiria a atual aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Agora, o projeto de lei é alvo de propostas de alteração. A senadora golpista Marta Suplicy (PMDB) entende que o desconto do valor pago pelos comprados deva ser reduzido de 25% para 10%. Também quer retirar a previsão de parcelamento do valor devido e a carência de um ano.

Em outra frente, as próprias incorporadoras, em conjunto com entidades e órgãos de representação dos consumidores, lançaram em abril deste um ano o chamado Pacto do Mercado Imobiliário, com o objetivo de aperfeiçoar as relações comerciais. Os distratos, que se tornaram um grave problema para o setor de incorporação imobiliária a partir de 2014, estão no centro do acordo, suspenso neste momento.

Para o vice-presidente executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Renato Ventura, o acordo passa por revisão porque nem todos os fatores considerados importantes foram contemplados na primeira versão. Houve ainda a inclusão do MPCon, a Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, no debate. “O pacto é um entendimento entre o setor de incorporação e representantes dos consumidores, em busca de equilíbrio e soluções claras e adequadas, que tragam segurança a todos”, diz.

Ao estabelecer regras mais claras, explica Ventura, o pacto evitaria a judicialização “excessiva” dos contratos de compra e venda de imóveis, que “não é boa para ninguém”. Na versão original, excluiu cláusulas consideradas abusivas ao consumidor e trouxe duas sugestões para restituição dos valores em caso de distrato.

A primeira alternativa – a opção deve estar expressa no contrato – previa restituição deduzida de multa de 10%, limitado a 90% do valor já pago pelo comprador, ou deduzida de sinal e de até 20% dos demais valores já pagos. “O que nos parece negativo é o excesso de judicialização”,

Deixe uma Resposta

Preencha os seus detalhes abaixo ou clique num ícone para iniciar sessão:

Logótipo da WordPress.com

Está a comentar usando a sua conta WordPress.com Terminar Sessão / Alterar )

Imagem do Twitter

Está a comentar usando a sua conta Twitter Terminar Sessão / Alterar )

Facebook photo

Está a comentar usando a sua conta Facebook Terminar Sessão / Alterar )

Google+ photo

Está a comentar usando a sua conta Google+ Terminar Sessão / Alterar )

Connecting to %s