Ascensão e Queda da Indústria de Construção Civil: Indicadores Imobiliários

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Obs.: Índice Vendas Sobre Oferta: VSO. O IVG-R é calculado a partir do valor de avaliação dos imóveis pelos bancos no momento da concessão do crédito. A comparação entre a evolução do IVG-R e a do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), na Era Social-Desenvolvimentista, sugere que o aumento nos preços dos imóveis se deveu, em especial, a descasamento entre oferta e demanda. Assim, após variarem em média 9,6% e 11,3%, de 2002 a 2005, os indicadores mencionados aumentaram, em média, 20,3% e 6,9% de 2006 a 2011, respectivamente. No biênio encerrado em 2013, os indicadores registraram evolução mais próxima (Gráfico 8 acima).

Chiara Quintão (Valor, 03/11/16) informa a respeito dos diversos indicadores para se avaliar o estado atual da indústria de construção civil.

“Em um ambiente de distratos elevados e dificuldade de redução de estoques, os números consolidados de lançamentos e vendas líquidas das incorporadoras de capital aberto de janeiro a setembro de 2016 tendem a ser inferiores aos do mesmo período do ano passado. A combinação de restrições de crédito, baixa confiança do consumidor e dos atuais níveis de emprego e renda pressiona o volume de rescisões de vendas e desestimula lançamentos.

As prévias já divulgadas apontam lançamentos de R$ 7,2 bilhões, pouco acima dos R$ 7 bilhões dos nove meses de 2015. As vendas também ficaram no patamar de R$ 7 bilhões – uma queda de 13,3% na comparação anual. Por enquanto, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, MRV Engenharia e Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) informaram lançamentos e vendas até setembro.

Ainda não são de conhecimento público os lançamentos e vendas que tendem a apresentar desempenho ruim, como os números de PDG Realty, da Rossi Residencial e Viver Incorporadora, companhias que estão entre as mais alavancadas do setor.

No terceiro trimestre, as sete incorporadoras mencionadas lançaram R$ 2,43 bilhões, 4,3% acima do mesmo período do ano passado. As vendas líquidas caíram 10,4%, para R$ 2,46 bilhões.

Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apontam lançamento de 1.177 unidades em agosto, na cidade de São Paulo, com redução de 39,6% na comparação anual. Em agosto, as vendas de imóveis residenciais novos caíram 32,9% na capital paulista, para 1.078 unidades, na comparação anual, segundo dados do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação.

Em oito meses, a retração acumulada é de 37,5%, para 8.007 unidades na cidade de São Paulo, segundo a Embraesp. As vendas acumulam queda de 26,1%, para 9.100 unidades até agosto, de acordo com o Secovi-SP.

Os lançamentos de imóveis aumentaram 70% em agosto, ante o mesmo período do ano passado, para 4.611 unidades, segundo o índice Abrainc-Fipe. Desenvolvido pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), o indicador inclui dados de 20 associadas da Abrainc. De janeiro a agosto, houve alta de 18,5% nos lançamentos, para 38.586 unidades.

As vendas cresceram 1,4%, em agosto, para 9.271 unidades. Foi a primeira melhora do desempenho de vendas na comparação anual desde junho de 2015, de acordo com a Abrainc. De janeiro a agosto de 2016, as vendas caíram 11,3%, para 67.069 unidades.

Lançamentos e vendas para o segmento de baixa renda e abrangência nacional da atuação dos associados da Abrainc explicam a discrepância entre os números apresentados pela entidade com os do Secovi-SP, limitados a São Paulo. Há poucos negócios na capital paulista destinados ao segmento econômico.

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida é financiado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que sofreu menos restrições do que o crédito para imóveis das rendas média e alta. Isso faz com que o desempenho operacional dos empreendimentos focados na baixa renda tenha sido superior ao dos demais.

Levantamento da consultoria Olímpia Partners e da Integral Real Estate cita que, diante da combinação de excesso de estoques e crescimento dos distratos frente à restrição de crédito, aos juros elevados e ao crescimento do desemprego, o Índice Imobiliário da Bovespa (Imob) teve valorização de 32% de setembro de 2015 a agosto deste ano, enquanto o Ibovespa subiu 46%.

Em 29 de setembro de 2016, a relação entre valor de mercado e patrimônio líquido da MRV era de uma vez, da EZTec de 0,9 vez e da Cyrela, de 0,7 vez, conforme dados citados no estudo da Olimpia Partners e da Integral Real Estate.

No ano passado, a MRV tornou-se a maior incorporadora do país. A EZTec tem as melhores margens, e a Cyrela é a segunda maior empresa do setor e a mais tradicional. Incorporadoras que figuram entre as que possuem as maiores dificuldades financeiras – PDG e Rossi – tinham relação entre valor de mercado e patrimônio líquido de 0,1 vez.

Para as incorporadoras mais endividadas, o impacto das dificuldades operacionais é maior. Isso resultou, no caso da Viver, no pedido, em meados de setembro, de recuperação judicial, suscitando o questionamento se outras empresas do setor também seguirão esse caminho. Há risco de a PDG pedir recuperação judicial nas próximas semanas.

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Fonte: BCB – Relatório de Estabilidade Financeira – Box – março 2013

Leia mais:

EMBRAESP: Bancos de dados com informações georeferenciadas sobre o mercado imobiliário

MERCADO IMOBILIÁRIO Artigos, textos e notícias sobre o que acontece no mercado imobiliário no Brasil e no mundo.

BCB – Mercado Imobiliário em São Paulo – 2003-2013

Índices ABRAINC-FIPE

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SECOVI-SP: Pesquisas e Índices

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