Segmento Proprietário Residencial: Construtoras Locadoras para Desmobilizar o Imóvel

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Graziella Valente (Valor, 18/10/16) informa que a Vitacon, construtora e incorporadora paulistana que ganhou notoriedade com apartamentos compactos, decidiu dar uma guinada no modelo de negócios e apostar no segmento proprietário residencial. O movimento é inédito no Brasil, embora se trate de um ramo bastante desenvolvido nos Estados Unidos. No lugar de vender os apartamentos dos prédios que constrói, a empresa criou a Vitacon Residential Properties para manter parte dos próprios empreendimentos e gerar renda com aluguel para moradia.

A empresa acumula 250 unidades residenciais próprias, mas espalhadas em diversos prédios. A meta, agora com a subsidiária, é que esse total alcance 1.000 apartamentos dentro de 24 meses, com a propriedade de prédios inteiros. No Brasil, as incorporadoras com imóveis próprios para aluguel são focadas no segmento comercial.

O primeiro prédio a ser integralmente incorporado à carteira própria deve ficar pronto no começo de 2017, um empreendimento com 150 unidades, na região próxima à Avenida Paulista.

A estratégia deve-se à crença do fundador e presidente, Alexandre Frankel, de que, cada vez mais, as pessoas vão preferir preservar a liquidez de seus recursos sem imobilizar patrimônio na casa própria. “O desafio do nosso setor [imobiliário] é desmobilizar. É saber como nós, construtoras e incorporadoras, vamos lidar com isso”, afirmou ele, em entrevista exclusiva ao Valor.

“Para que paralisar o patrimônio? Essa função deve ser de investidores institucionais de longo prazo.” Abrir um negócio voltado à renda é uma forma de explorar a tendência na qual acredita. A meta é buscar renda de 12% a 14% ao ano, mais IGP-M. “Nos Estados Unidos, o segmento de propriedade residencial é maior do que o comercial”, disse o empresário.

Sam Zell, um dos nomes mais badalados do mercado americano imobiliário tem um fundo dedicado, o Equity Residencial, cuja carteira conta com 316 empreendimentos residenciais sob gestão – mais de 85 mil apartamentos. O desenvolvimento desse modelo lá já permite segmentação, como o grupo Related Companies que aposta em unidades de luxo.

“No Brasil, esse mercado ainda não começou, mas não tenho dúvida que virá”, disse. “Aqui, a dificuldade sempre foi o financiamento. A saída para o elevado custo do dinheiro até agora foi incorporar e vender picado.”

Para um futuro dentro de três a cinco anos, Frankel vê espaço para a nova subsidiária chegar a 3.000 apartamentos, em prédios próprios. O novo negócio de propriedades residenciais deve ser tão relevante para a Vitacon como é hoje construção e incorporação. “Com o tempo, é possível até que fique maior”, contou o empresário, pois a tendência do ramo é de acumulação.

Sobre o modelo de financiamento para essa estrutura da Vitacon Residential Properties e esse ritmo de crescimento, Frankel ainda guarda segredo. Entretanto, sempre defendeu que o espaço para sociedades ou aberturas de capital do setor estava nas carteiras proprietárias e não na atividade de incorporação.

Para essa guinada, a Vitacon vai passar por um forte processo de verticalização. O aluguel no varejo, seja para curtos períodos ou longos contratos, será conduzido internamente, com uma plataforma própria em mais uma nova unidade de negócios. “A ideia é reforçar a marcar, com uma bandeira forte. Mas ainda não temos o nome”, disse Frankel. Além do aluguel, esse braço imobiliário fará a gestão completa dos prédios.

O mundo está mudando muito rápido. “Hoje, a montadora de veículos não faz mais carros, faz transporte. Trocar de imóvel não vai ser muito diferente do que trocar celular. Antes, as pessoas queriam comprar roupas que durassem e agora preferem o ‘fast fashion’, para usar três meses e depois se atualizar de novo. Então, eu não posso mais vender imóvel, tenho que estar pronto para vender solução de moradia.”

“Ter o prédio inteiro vai permitir ganho de escala na gestão e nos serviços prestados e unidade de preço. Além disso, sempre existirá o recurso da venda ou do ‘retrofit'”, explicou.

Fundada em 2009, a Vitacon, em pouco tempo, passou a refletir de negócios a forma de Frankel de pensar e ver a cidade. O executivo, ex-triatleta, é engajado em movimentos e projetos ligados a mobilidade urbana, ao uso inteligente de espaços públicos e à economia de compartilhamento.

Foi assim que passou a apostar em modelos compactos, localizados próximos a grandes centros de emprego e de transportes públicos. O objetivo era oferecer unidades com valor total acessível mesmo lançadas em bairros com metro quadrado de valor elevado.

A unidade de menor metragem foi lançada no fim de 2015, no Bairro Bom Retiro, com 14 metros quadrados. De um empreendimento com 280 apartamentos, 60 têm essa metragem e foram vendidos em uma semana, colocados no mercado a R$ 89 mil.

Apostar na propriedade e gestão dos prédios que constrói é, para Frankel, consequência da experiência como incorporador. “Aprendemos que para entregar a filosofia completa do produto temos que ser donos.”

A verticalização planejada por Frankel vai além da divisão entre incorporação e propriedade. Está em operação, por exemplo, a subsidiária Vitapar, que vende móveis e mobília os compactos de forma inteligente. “Temos fornecedores que fazem coisas sob medida para nossos projetos.”

Desde o lançamento, a Vitacon desenvolveu 40 empreendimentos e entregou 27 – possui atualmente 13 canteiros de obras. No total, vendeu um volume acumulado próximo a R$ 2,2 bilhões.

De acordo com o executivo, houve uma ligeira melhora a partir de setembro – nos primeiros quinze dias do mês vendeu 50% mais do que todo mês de agosto.

Mas ressalta que os dois últimos anos foram muito difíceis para o setor. Por isso, Frankel optou por segurar lançamentos. “Colocamos o pé no freio com força. Temos muito pouco estoque de unidade pronta, mas temos bastante terrenos.”

A aposta em poucos bairros e sempre próximos da infraestrutura de transporte público fez o banco de terrenos se valorizar 75% com o lançamento do Plano Diretor da cidade. O valor geral de vendas (VGV) potencial dos terrenos, que era de R$ 2 bilhões, chegou a R$ 3,5 bilhões, com as mudanças. Atualmente, está em R$ 3,15 bilhões, pois a diferença foi lançada.locador-locatario

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