País Onde Ultraliberais Trabalham no Governo

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Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida (Brasília; Texto para Discussão do IPEA 1767; agosto de 2012) apontam que, na crise do mercado imobiliário da economia americana em 2008, o preço dos imóveis não se elevou de modo homogêneo. Houve localidades onde os preços tornaram-se exorbitantes, como foi o caso de Palo Alto e Manhattan, enquanto em outras localidades, como Dalas, o preço do imóvel cresceu moderadamente ou se manteve estável. Segundo alguns autores, fatores exógenos, como restrições impostas sobre a construção, contribuíram largamente para a elevação do preço nestas localidades. Tais restrições estão associadas à defesa do meio ambiente, preservação de áreas históricas, limite de altura etc. Todos estes fatores conduzem à diminuição da oferta de unidades, e o consequente aumento do preço do imóvel.

A questão que se coloca, para os seguidores da Escola Austríaca ultraliberal, é por que a elevação de preço de um ativo real cresce indefinidamente. Se existe arbitragem, por que os investidores não tiram proveito desta ampliando a oferta do bem e fazendo com que o preço convirja para o equilíbrio? As restrições sobre a construção, ao limitar o número de unidades ofertadas, tenderiam a diminuir a velocidade de ajustamento do preço, de modo que este se mantivesse em um nível elevado. Entretanto, o problema poderia se tornar ainda pior caso a demanda pelo ativo em questão fosse inflada artificialmente.

É evidente que tal comportamento prejudica quem não possui imóvel e favorece aqueles que já o possuem.

De início, veja-se se houve diferenciação da evolução do preço do imóvel em relação à dispersão geográfica. Infelizmente, as estatísticas acerca do mercado imobiliário no Brasil são ainda muito rudimentares. Serão usados aqui os dados da pesquisa FipeZap (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – Fipe, 2011) para as estatísticas de preço e aluguel de imóvel. Os dados para preço estão disponíveis apenas para sete cidades (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Fortaleza e Distrito Federal) enquanto o preço do aluguel está disponível somente para as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. Também a dimensão temporal da amostra não é homogênea.

É possível construir uma tabela condensando algumas informações interessantes acerca da variação do preço dos imóveis. A primeira linha mostrará a variação do preço para o período de janeiro de 2008 ao final da série temporal, abrangendo somente as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. Na segunda linha, a amostra se inicia em abril de 2009, data a partir da qual há informações para a cidade de Belo Horizonte. Por fim, na terceira linha, a amostra tem início em agosto de 2010 e abrange as demais cidades.

Conforme pode ser visto na terceira linha da tabela 1, a cidade do Rio de Janeiro foi aquela onde houve a maior variação no preço de venda do imóvel, seguida das cidades do Recife e de São Paulo. Interessante notar que a valorização nas demais cidades ficou muito aquém dos valores obtidos para estas três cidades, sobretudo para o Rio de Janeiro.

Deve-se ressaltar que talvez o preço nestas outras cidades tenha se elevado de maneira significativa antes do começo do período amostral, o que pode dificultar a comparação. As informações contidas na linha dois mostram que o preço de venda quase duplicou no Rio de Janeiro em relação a Belo Horizonte, enquanto em relação a São Paulo a variação do preço no Rio de Janeiro foi cerca de 34% acima. Tomando-se uma série mais longa, desde janeiro de 2008, a valorização do imóvel no Rio de Janeiro é muito significativa, apresentando uma marca de 165%, cerca de 25% acima, em relação ao que se verificou para São Paulo no mesmo período (jan 2008-fev 2012).

Uma informação importante refere-se ao comportamento da taxa de variação do preço do imóvel. O gráfico acima explicita tal informação. Tomando-se as séries de preço apenas para as cidades do Rio de Janeiro e São Paulo, pode-se ver que a trajetória para esta variável, em ambos os casos, parece ser descrita na forma de um U invertido, o que é mais nítido no caso do Rio de Janeiro. Em outras palavras, embora tenha existido uma forte tendência de valorização dos imóveis, a pressão sobre os preços parece estar perdendo força no período mais recente, sobretudo a partir de 2010.

A partir do que foi apresentado, os técnicos ultraliberais fazem as seguintes colocações.

Existiu, de fato, uma tendência de valorização dos imóveis desde 2008. Contudo, esta tendência não ocorreu com magnitude equânime em todas as cidades analisadas.

Em algumas cidades, sobretudo no Rio de Janeiro, o crescimento do preço do imóvel se mostrou muito mais acentuado que nas demais. Por fim, é importante ressaltar que esta tendência de elevação acentuada parece estar diminuindo mesmo no Rio de Janeiro.

A segunda forma empregada de analisar, conjunturalmente, a possibilidade de bolha no mercado imobiliário consiste em verificar se existe um aumento nos custos dos fatores de produção associados ao setor. De acordo com a Escola Austríaca, em um estágio mais avançado, os efeitos da expansão do crédito induzida de forma artificial começarão a ser sentidos nos preços de insumos associados ao mercado em questão. O crédito tomado voluntariamente é “induzido de forma artificial”?!

Os ultraliberais ressaltam que a disputa por fatores de produção entre os setores produtores de bens de consumo e de capital conduzirá, cedo ou tarde, ao aumento da inflação, devido ao aumento dos custos de produção.

Para aferir se existe pressão sobre o custo de produção no setor imobiliário, usaram três diferentes índices: índice da construção civil (ICC); custo unitário básico (CUB); e índice nacional da construção civil (INCC). O ICC é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) a partir do levantamento de preços de materiais e salários pagos na construção civil, para o setor habitação. O CUB é um indicador monetário que mostra o custo básico para a construção civil. Sua avaliação é feita pelo sindicato da indústria da construção civil de cada estado. Por fim, o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), também afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços (IGP), representando 10% do índice.

Compararam a evolução das taxas de inflação desses três índices de custo da construção civil com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE. Embora o ICC e o CUB sejam calculados para todos os estados, apenas disponibilizaram na tabela aqueles que julgaram os mais significativos.

Para o período de janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, todos os indicadores de custo apresentam uma variação bem acima da inflação geral medida pelo IPCA. Interessante analisar a evolução do INCC, dado que este índice participa da composição do IPCA. Verifica-se que o INCC variou de 35% para 25% do IPCA.

A partir de meados de 2003 ocorreu um descolamento entre os dois índices de custo de construção e o IPCA. O INCC e o ICC geral se posicionam sempre acima do IPCA, e esta discrepância parece se aprofundar cada vez mais. A variação do INCC se mostrou bem superior ao IPCA. Tomando-se a amostra a partir de junho de 2000, as variações do INCC e do ICC geral foram, respectivamente, de 159% e 158%, enquanto o IPCA teve variação de 134%.

A priori, os seguidores da Escola Austríaca chegaram à conclusão que “a expansão artificial do crédito é um dos fatores propulsores da bolha especulativa, sobretudo quando o crédito é orientado para promover determinado setor”!

Então, esses técnicos do governo (IPEA) criticaram o governo social-desenvolvimentista (2003-2014) por ter utilizado vários tipos de mecanismo para subsidiar o crédito ao setor imobiliário!

No Brasil, cerca de 95% do estoque de crédito habitacional é oriundo de recursos direcionados. Os recursos de crédito direcionados são oriundos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança. A taxa de juros básica incidente sobre o financiamento se situa muito abaixo daquela cobrada pelo mercado. Caso contrário, não haveria condições de camadas de baixa renda tomarem crédito imobiliário, pois 95% do déficit habitacional referem-se a unidades habitacionais para famílias cujas rendas é de menos de cinco salários mínimos.

Mas, para os ultraliberais, “isto somente é possível porque a remuneração paga pela caderneta de poupança fica ainda aquém daquela exigida em um financiamento imobiliário e, por vezes, não cobre nem mesmo a inflação”.

Tendo isso em vista, eles advertiram que “o cenário vivenciado hoje pode se alterar sensivelmente caso ocorra um recrudescimento da inflação”. Demonstrando que não conheciam o que estavam falando, disseram que “parte expressiva do financiamento imobiliário é indexada à taxa de juros de longo prazo (TJLP)”. O quê?!

“Uma elevação desta – decorrente de um aumento da inflação [o quê?!] – pode alterar significativamente a situação do mutuário”.

“Também, devido à volta da inflação, os recursos da poupança poderiam se reduzir; afinal, as regras de remuneração da poupança desestimulam investir neste fundo [?!] quando existe expectativa de alta na inflação”.  Não, a expectativa de alta arbitrária e disparatada de taxa de juro eleva o custo de oportunidade!

Daí os ultraliberais chegam a criticar a elevação de emprego!

“A relação crédito habitacional-PIB no Brasil, embora ainda seja baixa comparada aos demais países desenvolvidos, tem crescido muito nos últimos anos. O crédito para a compra da casa própria alcançou R$ 205,8 bilhões em janeiro de 2012 segundo dados do Banco Central do Brasil (BCB). Não é sem razão que, entre todas as categorias de empregos do setor privado – indústria de transformação, comércio, serviços e construção civil –, foi exatamente o setor da construção civil que apresentou a maior expansão no emprego”.

Estes técnicos atacaram, sem base teórica e empírica consistente, a política pública que mais combateu o déficit habitacional do País. Vemos hoje o resultado da tolerância com esse tipo de “servidores públicos”: muitos ultraliberais se infiltraram na máquina pública, sabotando o governo social-desenvolvimentista. Por exemplo, a Velha Matriz Neoliberal voltou em 2015 em um estelionato eleitoral que levou ao golpe de 2016.

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