Lições sobre Bolhas Imobiliárias

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Em artigo com esse título, publicado na Carta do Núcleo de Real Estate do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP (disponível em www.realestate.br), João da Rocha Lima Jr., depois de tirar lições da bolha imobiliária norte-americana (ver gráficos acima), analisa a evolução recorrente do IVG-R: índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, elaborado pelo Banco Central do Brasil.

Os preços do real estate se formam no mercado, mas o comprador não dispõe de informações para julgar a estrutura do preço ofertado de modo a ser capaz de pressionar sobre a margem entre custo e preço. Se o comprador perceber o mercado imobiliário pressionado, porque a oferta está acima da evidência da demanda, embora aceite o preço de oferta como valor justo que tem capacidade de pagar, sua avidez de riqueza pressiona de modo a levar o preço para baixo.

O julgamento se faz por meio de benchmarking, de modo que, se o conjunto dos empreendedores, como acontece no mercado residencial dos imóveis ofertados na planta:

  1. usa parâmetros semelhantes para construir o cenário dos custos (orçamentos e margens de segurança),
  2. usa equações de funding semelhantes,
  3. calibra a taxa de retorno desejada para seus investimentos por meio de evidências da taxa de atratividade setorial,

os preços que se formam no mercado estarão muito perto do preço de oferta de cada empreendimento.

Ressalvas devem se fazer à localização dos empreendimentos submetidos à comparação, porque o valor do terreno, custo de outorga e taxa de ocupação são iguais em vizinhanças restritas ou de inserção urbana muito semelhante. Nesse caso, admite-se que o benchmark é feito de modo adequado, ou seja, comparando empreendimentos cujos atributos sejam competitivos.

Assim, os preços tendem a se movimentar mais pela ação do conjunto de empreendedores do que por meio de uma dinâmica autônoma de o mercado ir ajustando seus preços, conforme se verifique desequilíbrios entre oferta e demanda.

Entretanto, há sempre as questões de:

  1. demanda artificial, agregada à orgânica por especulação ou
  2. evidência de viés de insegurança na economia [refletida na elevação do custo de oportunidade, dado pela taxa de juro].

No mercado de imóveis de escritórios em São Paulo, de 2007 até o primeiro semestre de 2012, verificou-se uma combinação de fatores:

  1. taxa referencial de juro em queda, fomentando os investidores a procurarem meios de investir seus recursos por canais fora do mercado financeiro;
  2. falta de espaços de escritórios para atender à demanda ao mercado, evidenciando-se a curva de alugueis crescentes acima dos índices de inflação e da taxa referencial de juros e
  3. a visão equivocada de que investimentos em imóveis são auto protegidos, porque o bem de raiz preserva valor.

Os preços recuaram quando as vacâncias já contadas e esperadas com as entregas previstas de imóveis novos viraram a curva de alugueis para baixo.

No mercado brasileiro, investimento em escritórios para renda se faz preferencialmente com capital e não com dívida. Desta forma, os investidores estão menos pressionados quando a renda de locação não é atrativa ou mesmo quando não há renda. Fica a sensação equivocada de que o principal do investimento está protegido pelo ativo, imagem que só reverte quando a pressão de oferta se mantém por longo prazo.

No mercado norte-americano, o capital especulativo, sempre ávido por aceleração de geração de sua riqueza, percebendo preços em alta e crédito imobiliário farto e barato, vai ao mercado alavancado pelos bancos. Se os preços sobem 10% e há crédito para financiar 98% do preço de compra do imóvel, o especulador faz um lucro bruto de 2% (entrada paga) para 12%, com alavancagem de 6 um pouco abatida pelos custos de comprar, financiar e vender.

Para avaliar a curva de preços no segmento do real estate é sempre necessário fazer a leitura dos valores deflacionados por índice de inflação de custos dos empreendimentos do setor imobiliário, que meçam os movimentos nominais do preço de construção, e não o IPCA,

Distorções de preços a ponto de provocar bolha imobiliária, que denotam transações de mercado fora dos valores justos de imóveis, não se espalham pela economia, ocorrendo apenas em segmentos de mercado com maior intensidade na curva de alta.

Na alta, algumas cidades se destacam, por exemplo, Rio de Janeiro, São Paulo e Recife, porém, na curva de descida (baixa), o pânico se impõe sobre a euforia anterior e contamina a todas as cidades, resultando a ideia de que todos os preços de imóveis estão inadequados e seus valores devem cair, provocando um rescaldo até mesmo nas cidades que não sofreram impacto na curva de subida.

Continua em próximo post.

 

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