Patrimônio de Afetação e Crise Imobiliária

patrimonio-de-afetacao

O patrimônio de afetação foi criado em 2001 na forma de medida provisória como um mecanismo para proteção de compradores de imóveis na planta, depois de a quebra da Encol deixar 600 prédios inacabados no país e milhares de consumidores sem o apartamento comprado. Em 2004, transformou-se em lei.

O objetivo do instrumento é blindar a incorporação imobiliária, com vistas a evitar que os recursos de um determinado projeto sejam usados para outra finalidade que não a construção dele. Isso significa que o dinheiro pago pelo comprador do imóvel vai ser aplicado, exclusivamente, na obra daquele empreendimento.

Cada incorporação precisa ter uma contabilidade segregada. Além disso, o empreendimento passa a contar com uma comissão de representantes, formada por compradores do imóvel. A incorporadora fica obrigada a entregar, trimestralmente, balancetes da obra a este grupo e permitir o acesso dele à obra, aos livros contábeis e à movimentação da conta do projeto. Financiadores têm o mesmo direito.

Em caso de quebra da incorporadora, o imóvel com patrimônio de afetação não arca com dívidas da companhia. O uso dessa blindagem dos empreendimentos, porém, é opcional. Para estimular a utilização, o governo concede benefícios tributários.

Chiara Quintão e Carolina Mandl (Valor, 21/11/16) informam que, criada há 15 anos com o objetivo de evitar que o episódio da incorporadora Encol se repetisse, o instrumento de proteção para compradores de imóveis – chamado de patrimônio de afetaçãoainda não é usado em larga escala. Levantamento feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) em 5.229 contratos de financiamento imobiliário mostra que em 54% dos empreendimentos tocados por empresas de capital aberto e fechado em todo o Brasil essa ferramenta não é usada.

Esse número, apesar de não representar o universo total, reúne a maioria dos contratos, segundo a Abecip, por agregar financiamentos liberados pelos oito principais bancos neste setor no país.

Dados isolados de algumas incorporadoras mostram uso ainda menos intensivo dessa proteção. Isso acontece principalmente em empresas que enfrentam dificuldades financeiras. Na Viver, que pediu recuperação judicial em setembro, das 64 sociedades de propósito específico (prontas e em obras), só 16 têm patrimônio de afetação. E na maioria desses 16, o instrumento passou a ser utilizado quando 85% da obra já havia sido erguida. Em alguns casos, a construção chegava à 99%.

Dos R$ 672 milhões que a Viver informa dever a credores financeiros, R$ 478 milhões têm como devedor ou garantidor um dos 16 empreendimentos que contam com patrimônio de afetação e, conforme parecer da KPMG, deveriam ter tratamento separado no processo de recuperação judicial.

A informação foi calculada a partir de cruzamento de dados que constam do próprio parecer da KPMG, que é a administradora judicial do processo da incorporadora imobiliária.

A mera existência formal do instrumento, contudo, não significa que os bancos e demais credores vão receber os recursos integralmente. Isso porque 11 dos 16 empreendimentos que se enquadram nessa categoria tinham patrimônio líquido negativo ao fim de agosto. Além disso, há casos em que o mesmo empreendimento “garante” inúmeras dívidas.

No documento, a KPMG diz ao juiz quais sociedades de propósito específico (SPEs) deveriam ser tratadas em conjunto com a recuperação da holding Viver, no total de 48, e quais as 16 que devem ter processos segregados, por contarem com a proteção jurídica do patrimônio de afetação.

Conforme a lista da KPMG, o maior credor financeiro do “grupo” Viver é o Bradesco, com R$ 301 milhões a receber. Todo esse valor é devido ou garantido por empreendimentos com patrimônio de afetação, ao menos no papel. Ainda do total que o Bradesco tem a receber, R$ 289 milhões teriam garantia real.

O Santander é o terceiro maior credor, com R$ 47 milhões a receber, sendo todos os valores devidos ou garantidos por SPEs que contavam com patrimônio de afetação. Do total, R$ 11 milhões tinham ainda garantia real.

Das operações que têm agentes fiduciários como credores – e que representam, portanto, emissões de títulos vendidos no mercado -, os R$ 45 milhões devidos à Oliveira Trust têm pelo menos uma SPE com patrimônio de afetação como garantidora, enquanto no caso da Pentágono não existe essa proteção.

Credit Suisse, HSBC e BB, que tem R$ 61 milhões, R$ 41 milhões e R$ 23 milhões a receber, respectivamente, emprestaram recursos diretamente para a Viver ou para SPEs que não possuíam patrimônio de afetação. Em situação diferente, Votorantim e Banco Pan possuem créditos de R$ 25 milhões e R$ 18 milhões, pela ordem, em projetos com patrimônio de afetação.

Na PDG, que tem o passivo a descoberto e também pode ter de recorrer à recuperação judicial, o uso do patrimônio de afetação fica abaixo de 15%.

Quando foi criado, por meio de medida provisória, a expectativa era que essa proteção do empreendimento fosse amplamente usada até por uma demanda dos consumidores e credores. O uso do instrumento, porém, foi deixado como opcional para os incorporadores, que à época reclamaram da medida.

O que se vê hoje é que o instrumento ainda é desconhecido pelo lado dos compradores. “Comercialmente, não é um argumento de venda, pois ainda há um desconhecimento grande por parte dos clientes”, diz o diretor financeiro de uma incorporadora com ações em bolsa.

Em muitos casos, os bancos aceitaram outros tipos de proteção aos empréstimos dados, como ações do empreendimento, terrenos ou até outros projetos, apesar de o patrimônio de afetação às vezes baratear o financiamento. O patrimônio de afetação possibilitou melhora da percepção de risco por parte dos bancos, resultando em menor custo do crédito.

O principal estímulo para o uso do patrimônio de afetação veio em 2009, quando o governo criou incentivos fiscais para empreendimentos que usassem esse instrumento. Por meio de um regime tributário especial, as empresas passaram a pagar uma alíquota de 6% sobre as vendas. Em 2013, houve nova redução, para 4%, o que deu um impulso maior ao uso do patrimônio de afetação.

É a partir disso que as incorporadoras fazem as contas para saber se compensa usar a blindagem. Tudo depende da estrutura de financiamento do projeto. É uma questão do custo do dinheiro. Em alguns casos, pode ser mais vantajoso pagar imposto pelo lucro presumido ou real, ou aderir ao benefício fiscal mais para o fim do projeto, quando mais unidades são vendidas.

Outros pontos também entram na equação das incorporadoras. O uso de patrimônio de afetação demanda que as incorporadoras tenham recursos disponíveis em caixa para as necessidades da holding, pois o dinheiro dos projetos só fica liberado depois que todas as contas do empreendimento são quitadas, incluindo financiamento bancário. Na MRV, R$ 300 milhões não podem ser acessados devido ao patrimônio de afetação. Só terá acesso, em 2020, ao caixa de um empreendimento lançado hoje.

Para incorporadoras mais endividadas, a modalidade restringe a liquidez das empresas, já que os recursos não podem transitar dos projetos para a holding.

A gestão das finanças dos projetos blindados também é mais trabalhosa. A afetação também traz ônus ao incorporador. Ele precisa estar com as contas bem separadas e estar aberto a prestar esclarecimento aos compradores dos imóveis. Imóveis com patrimônio de afetação são obrigados a ter uma comissão de representantes, formada por pelo menos três compradores de unidades do empreendimentos.

Diante dos problemas financeiros das incorporadoras, os bancos aumentaram a exigência do patrimônio de afetação para financiar as obras, o que deve elevar o uso do instrumento.

Já tem uns dois anos que os bancos perceberam a deterioração financeira das incorporadoras e passaram a exigir mais. Há dois anos também, ficou mais barato para as instituições financiar projetos com patrimônio de afetação, outra razão para o uso da modalidade crescer.

Pelas regras bancárias, quando o empréstimo conta com essa blindagem, a necessidade de recursos próprios que a instituição precisa ter para fazer frente ao empréstimo cai pela metade. Na prática, os bancos podem emprestar mais para cada real em capital próprio que possuírem.

Na avaliação de um executivo do setor, a decisão do juiz Paulo Furtado de Oliveira Filho, da 2a Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo, de que empreendimentos da Viver cujo patrimônio esteja afetado não sejam incluídos na recuperação judicial da companhia, fará com que os bancos só aceitem conceder financiamento para projetos da modalidade. A exigência de uma recuperação judicial para cada projeto com patrimônio afetado traz mais segurança para as instituições.

A migração de empreendimentos para patrimônio de afetação vem sendo gradual e teve como principal razão a queda da tributação dos projetos submetidos ao regime especial de tributação (RET) para a alíquota única de 4% a partir de 2013. Mas mesmo incorporadoras que, desde então, só lançaram projetos com patrimônio afetado, ainda têm estoques de projetos anteriores fora da modalidade.

Do total de projetos da Rossi Residencial em obras e com previsão de habite-se a partir deste ano, 65% têm patrimônio afetado e, dessa fatia, 90% migrou para a modalidade depois da mudança tributária de 2013.

Na MRV Engenharia, a maior parte dos projetos da companhia já tinha patrimônio de afetação antes da mudança tributária e, a partir da alteração, a totalidade dos empreendimentos passou a passou a ter o formato.

Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) afirmam que só lançam projetos de incorporação com patrimônio afetado. O enquadramento ocorre após a obtenção do registro de incorporação. O patrimônio de afetação deve ser preservado em sua essência.

Cyrela e RNI têm 100% dos projetos com patrimônio de afetação desde 2013. A opção pela modalidade não resulta somente do benefício fiscal, mas também da “segurança que o patrimônio de afetação traz para todos os participantes da indústria – clientes, instituições financeiras e incorporadoras”.

Na Cyrela, a incorporadora começou, em 2005, a utilizar a modalidade e foi aumentando a fatia gradualmente. A maioria dos projetos já tinha patrimônio afetado antes de 2013, e a mudança tributária contribuiu para acelerar a migração.

Na EZTec, em 2008, todos os projetos já se enquadravam no instrumento e, na Even, em 2010. A intenção é manter 100% dos projetos afetados, devido ao benefício fiscal e à segurança para comprador e banco.

crise-das-incorporadoras

O problema é que “estão colocando a tranca depois da porta arrombada”.

Chiara Quintão (Valor, 18/11/16) informa que a crise do setor imobiliário, que tem os distratos de vendas como o principal problema a ser estancado, se refletiu no crescimento de dez vezes do prejuízo consolidado das incorporadoras no terceiro trimestre, na comparação anual, para R$ 2,099 bilhões. Com vendas brutas menores e aumento dos distratos, a receita líquida teve queda de 40%, para R$ 3,71 bilhões no período. A margem bruta consolidada caiu de 25,7% para 11,4%.

A perda do setor foi inflada pelo prejuízo da PDG Realty, que respondeu, sozinha, por R$ 1,717 bilhão, mas quase todas as companhias apresentaram piora dos resultados. Mesmo sem considerar a PDG, o setor teria passado de lucro de R$ 198,5 milhões para prejuízo de R$ 382 milhões. As comparações dos resultados líquidos não incluem a JHSF.

No terceiro trimestre, o setor lançou R$ 2,608 bilhões, 7% acima do mesmo período do ano passado. Já as vendas líquidas caíram 27%, para R$ 2,441 bilhões. Sem considerar dados da Cyrela e da JHSF – não informados – os distratos do setor chegaram a R$ 2,02 bilhões, o equivalente a metade das vendas brutas do período. De janeiro a setembro, as rescisões somaram R$ 5,763 bilhões e corresponderam a 47% das vendas brutas.

Desde 2013, a Tecnisa teve rescisões de R$ 2,1 bilhões, o correspondente a 52% das unidades vendidas no período. Tem de dar descontos para revender as unidades, gerando grandes perdas. Na Even Construtora e Incorporadora, o recorde de entregas no ano – R$ 2,6 bilhões – resulta em distratos recordes.

Na avaliação de analistas, em números absolutos, os cancelamentos de vendas tendem a ser reduzidos a partir do primeiro semestre de 2017, devido ao volume de entregas menor do que o deste ano – situação esperada, por exemplo, pela Even. Isso deve, gradualmente, ter impacto positivo na receita e no resultado líquido do setor. Já a queda da participação dos distratos em relação às vendas brutas depende da melhora dos indicadores econômicos. Com a política depressiva deste governo golpista e temeroso?!

A receita das incorporadoras é contabilizada a partir das vendas e proporcionalmente ao avanço das obras. Como os lançamentos do setor estão em queda desde 2012, à medida que os empreendimentos são entregues, menos obras passam a compor a receita. Cada vez mais, a receita depende da venda de estoque, o que torna volátil sua composição neste cenário de distratos elevados.

No terceiro trimestre, seis incorporadoras tiveram vendas líquidas negativas como consequência das rescisões — EZTec, João Fortes, JHSF, PDG, Tecnisa e Viver Incorporadora. Com distratos de R$ 98,8 milhões, a Viver teve vendas líquidas negativas de R$ 80 milhões. Esses fatores somados à provisão de estorno relativa à supressão de 88 unidades de um projeto, resultaram na receita líquida da negativa de R$ 54,1 milhões. A Viver teve prejuízo de R$ 81,3 milhões.

A concessão de descontos para estimular a comercialização das unidades que voltaram à carteira das incorporadoras provocou piora generalizada das margens. Neste ambiente de revenda das unidades com margens abaixo das revertidas, apenas quatro incorporadoras tiveram, de julho a setembro, margens brutas maiores na comparação anual.

Provisões, indenizações por atrasos e baixas contábeis também afetaram a rentabilidade e os resultados líquidos de parte das empresas. Os ajustes de R$ 1,38 bilhão feitos pela PDG, no trimestre, referentes a provisões para contingências, baixas contábeis e revisões de orçamentos responderam por boa parte do prejuízo de R$ 1,717 bilhão. Na Tecnisa, distratos, baixo volume de lançamentos, indenizações por atrasos e perdas com vendas de terrenos resultaram em prejuízo de R$ 108 milhões.

A geração de caixa pelo setor foi fortemente impactada pelos distratos e também por volume menor de repasses, decorrente da greve bancária e de mais rigor na avaliação da carteira de clientes pelas instituições. A maior parte das incorporadoras consumiu caixa, com exceção de EZTec, Even, Gafisa, MRV Engenharia e Tecnisa.

A Cyrela foi uma das incorporadoras em que as rescisões de vendas se refletiram no consumo de caixa. No trimestre, a incorporadora queimou caixa de R$ 225 milhões, mas a geração pode ser “muito boa”, em 2017, com a queda dos distratos. A Cyrela espera reduzir contingências por atrasos de obras à medida que ocorrem as entregas.

De modo geral, as incorporadoras mantêm o discurso de foco na venda de estoques e parte delas está comercializando terrenos e projetos. A Rossi Residencial, que está revisando sua estratégia de lançamentos para os próximos anos, tem terrenos correspondentes ao Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 1,7 bilhão para venda ou cancelamento do contrato de permuta.

No trimestre, a Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) vendeu três terrenos que seriam destinados ao segmento de malls por R$ 3,8 milhões, uma área para incorporação na cidade de São Paulo por R$ 11,5 milhões e um projeto enquadrado no Minha Casa, Minha Vida por R$ 2,2 milhões. A empresa tem negociações avançadas para a venda de três projetos de incorporação na capital paulista e de dois terrenos do segmento de malls.

Diante das vendas restritas, o corte de despesas gerais e administrativas ainda faz parte do dia a dia das incorporadoras. No acumulado de nove meses, as despesas administrativas da Rossi ficaram 45,3% menores do que as do mesmo período do ano passado. A PDG reduziu o número total de funcionários em 91% desde 2012. A Tecnisa está reduzindo a área da sede, fechando escritórios regionais e cortando pessoal.

Deixe uma Resposta

Preencha os seus detalhes abaixo ou clique num ícone para iniciar sessão:

Logótipo da WordPress.com

Está a comentar usando a sua conta WordPress.com Terminar Sessão / Alterar )

Imagem do Twitter

Está a comentar usando a sua conta Twitter Terminar Sessão / Alterar )

Facebook photo

Está a comentar usando a sua conta Facebook Terminar Sessão / Alterar )

Google+ photo

Está a comentar usando a sua conta Google+ Terminar Sessão / Alterar )

Connecting to %s