Antecedentes Históricos do Mercado Imobiliário no Brasil

crescimento-do-numero-de-habitantes-em-zonas-rural-e-urbanaFonte: Estatísticas do Século XX / IBGE. Rio de Janeiro, 2003.

O objetivo da série de posts que hoje inicio é propiciar um conhecimento introdutório sobre a evolução histórica do mercado imobiliário nacional.

  1. Inicia com a apresentação dos antecedentes históricos das condições estruturais que propiciaram o surgimento de um mercado imobiliário no Brasil.
  2. Segue com uma breve recuperação da história brasileira do financiamento habitacional, destacando sua trajetória de construção, desconstrução e reconstrução na década passada.
  3. Assim, mostra a retomada de financiamentos a partir das evidências empíricas das séries temporais imobiliárias de 2004 a 2015.
  4. Salienta, depois, as possíveis causas da reversão da onda de elevação de preços dos imóveis.

Complete esse percurso histórico com a leitura sobre a atual crise das incorporadoras imobiliárias, que já postei em: Patrimônio de Afetação e Crise Imobiliária.

Para analisar a dependência de trajetória, ou seja, que a história importa na evolução recente, apresentamos inicialmente dados de longo prazo da dinâmica do mercado imobiliário. O Gráfico acima apresenta o crescimento da população urbana no País. O Censo Demográfico de 2010 registrou o total de 190.755.799 habitantes, sendo 160.925.804 em domicílios urbanos (84%) e 29.829.995 em rurais.

Quando se compara os graus de urbanização dos países do G15 (quinze maiores economias inclusive União Europeia), em 2011 (último ano disponível para todos os países), o que se destaca é ainda a grande predominância da população rural na Índia: 68,6%. No Brasil, este percentual (68,8%) foi registrado pelo Censo de 1940. A população urbana ultrapassou a população rural na China, alcançando 50,5% em 2010; por sua dimensão, foi um fenômeno mundial. O Censo de 1970 registrou essa ultrapassagem no Brasil: 55,9% contra 44,7% em 1960. No entanto, em termos absolutos, a Índia tem a segunda maior população urbana no mundo.

O processo de urbanização merece atenção especial, pois implicou em mudança na estrutura produtiva e na ocupação. Em 2014, a distribuição das pessoas de 15 anos ou mais de idade ocorria com 14,2% ocupadas na agricultura, 13,1% na indústria (sendo 12,3% na indústria de transformação), e o restante (72,7%) em serviços urbanos. Destacavam-se comércio e reparação (18,2%), educação, saúde e serviços pessoais (10,3%), construção (9,2%), serviços domésticos (6,5%), transporte, armazenagem e comunicação (5,5%), administração pública (5,2%), alojamento e alimentação (4,7%) e outros (13%).

A rápida migração campo-cidade implicou em choque de demanda por residências urbanas. Esta dependência de trajetória, que resultou em déficit habitacional, ainda é uma dívida social a ser amortizada. Enquanto todas as favelas não forem urbanizadas e transformadas em bairros populares haverá este desafio social a ser enfrentado.

grau-de-urbanizac%cc%a7a%cc%83o-de-paises-selecionados-2011Em 2010, o país possuía 6.329 aglomerados subnormais (assentamentos irregulares conhecidos como favelas, invasões, grotas, baixadas, comunidades, vilas, ressacas, mocambos, palafitas, entre outros) em 323 dos 5.565 municípios brasileiros. Eles concentravam 6,0% da população brasileira (11.425.644 pessoas), distribuídos em 3.224.529 domicílios particulares ocupados (5,6% do total). Vinte regiões metropolitanas concentravam 88,6% desses domicílios, e quase metade (49,8%) dos domicílios de aglomerados estavam na Região Sudeste.

Os aglomerados subnormais frequentemente ocupam áreas menos propícias à urbanização, como encostas íngremes no Rio de Janeiro, áreas de praia em Fortaleza, vales profundos em Maceió (localmente conhecidos como grotas), baixadas permanentemente inundadas em Macapá, manguezais em Cubatão, igarapés e encostas em Manaus.

Quanto ao acesso a serviços públicos, entre os aglomerados:

  • 67,3% dos domicílios tinham rede de coleta de esgoto ou fossa séptica;
  • 72,5% recebiam energia elétrica com medidor exclusivo;
  • 88,3% eram abastecidos por rede de água; e
  • 95,4% tinham o lixo coletado diretamente ou por caçamba.

A Região Sudeste concentrava 49,8% dos 3,2 milhões de domicílios particulares ocupados em aglomerados subnormais (23,2% em São Paulo e 19,1% no Rio de Janeiro). Os estados do Nordeste tinham 28,7% do total (9,4% na Bahia e 7,9% em Pernambuco). A Região Norte possuía 14,4% (10,1% no Pará). A ocorrência era menor nas Regiões Sul (5,3%) e Centro-Oeste (1,8%).

Os aglomerados subnormais predominam nas regiões metropolitanas: vinte delas abrigavam, em 2010, 88,6% do total de domicílios em aglomerados, com destaque para as regiões metropolitanas de São Paulo, do Rio de Janeiro e de Belém, as quais, somadas, concentravam quase a metade (43,7%) do total de domicílios em aglomerados subnormais do país.

As maiores proporções de domicílios ocupados em aglomerados subnormais em relação ao total de domicílios ocupados da Região metropolitana estavam em Belém (52,5%) Salvador (25,7%), São Luís (23,9%) e Recife (22,4%).

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