História do Financiamento Habitacional no Brasil pré-MCMV

uh-financiadas-1964-2012Fonte: ABECIP e banco de dados-CBIC para 2012

uh-financiadas-fgts-x-sbpe-1964-2016Os gráficos acima apresentam o número de unidades habitacionais financiadas após 1964.

Até 2005, a história do financiamento imobiliário no Brasil pode ser resumida brevemente. No Censo Demográfico de 1970, foi confirmado que a população brasileira urbana superava a rural. Neste ano, as Caixas Econômicas Federais descentralizadas foram unificadas como o principal agente do BNH – Banco Nacional de Habitação. No final do regime militar (1979-1983), inicialmente com a prefixação da correção monetária, e depois com dois choques cambiais (maxidesvalorizações da moeda nacional) e consequente choque inflacionário, sob o comando do Delfim Netto, provocou-se, inicialmente, o aumento da contratação, e, posteriormente, a inadimplência dos mutuários.

No período 1983-1986, ocorreu “a crise do sub-prime brasileira” (avant la lettre), inclusive houve a quebra do BNH e a criação do FCVS (Fundo de Compensação da Variação Salarial), dívida pública que só será resgatada em 2027. A gestão da massa de inadimplência manteve-se até 2001 (com sua transferência para a EMGEA – a “Podrebras”, empresa gestora de ativos podres) sem expansão significativa do crédito imobiliário. A exceção foi o “Margaridaço”, a alta artificial da concessão de crédito habitacional sem avaliação de risco, realizada em 1991, por imposição autoritária da Ministra da Habitação do Governo Collor, Margarida Procópio. A sociedade brasileira ficou, praticamente, 20 anos (1983-2003) sem acesso fácil ao crédito imobiliário.

De acordo com a política habitacional em vigor entre 1964 e 1986, até sua quebra o BNH coordenava o SFH – Sistema Financeiro de Habitação, subdividido entre o fundo social/parafiscal do FGTS como funding subsidiado (juros abaixo da taxa do mercado) para habitação popular, saneamento básico e infraestrutura urbana, e o SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos com funding em recursos de depósitos de poupança para crédito imobiliário para a classe média, isto é, sob critério de mercado.

Estima-se que cerca de 6,5 milhões de unidades habitacionais tenham sido financiadas até o ano 2000. Considerando uma média de 4 pessoas / domicílio, pois em 2013 existiam 65.130 domicílios particulares permanentes com 201.020 pessoas residentes, dando uma média de 3,9 pessoas por domicílio particular, naquele ano, cujo Censo registrou 169.799.170, existiam 42,5 mil domicílios. Então, 15% tinham sido financiados.

evoluc%cc%a7a%cc%83o-do-numero-de-moradias-financiadas-1970-1990Essa evolução do SFH, antes do advento da Era Social Desenvolvimentista, pode ser vista no gráfico abaixo, um boom “artificial e/ou populista” no final do regime ditatorial militar, seguida da crise de inadimplência dos mutuários, outra alta artificial no final do primeiro governo eleito após a redemocratização, seguida da crise de liquidez da Caixa Econômica Federal, carregando FCVS e créditos “podres”. Daí a evolução “rastejante” até a reestruturação patrimonial, em 2001, quando praticamente se “zerou” a parcela dos novos domicílios atendidos pelo crédito. Veja também, no gráfico abaixo, o pico da taxa de cobertura (participação dos empréstimos para habitação sobre o total de créditos no sistema financeiro nacional) entre 1970 e 2003.

fgts-x-sbpe-1970-1990A tabela abaixo mostra a segmentação na construção habitacional, no ano de 2001, portanto, antes da retomada do financiamento habitacional em larga escala. Estão excluídas as “Obras de Arte”, construção pesada e obras industriais e obras de infraestrutura. O número de Unidades Habitacionais (U.H.) não contempla as reformas em unidades pré-existentes

credito-habitacional-1970-2003 Segmentação da Construção Habitacional - 2001

% do Valor do Financiamento por Origem

do-valor-do-financiamento-por-origem-2001Fonte:  PNAD; Bacen; Caixa; Ministério das Cidades; CBIC; Prospecção Tecnológica; PINI (ambas tabelas elaboradas com dados de 2001 – antes do boom de financiamento pós-2005)

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