Evolução do Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil na Era Neoliberal

investimento-em-capital-habitacional-por-habitante-1950-2002Dados do IpeaData permitem calcular o investimento em capital habitacional por habitante e compará-lo com a evolução do PIB per capita de 1950 a 2005 em reais. Observa-se acima certa correlação entre o crescimento deste e a capacidade de investimento na construção de uma residência. Nas “duas décadas perdidas” (anos 80 e 90) da Era Neoliberal, o financiamento habitacional “andou de lado”.

De acordo com a tradição histórica, os neoliberais conservadores (ou republicanos nos Estados Unidos) buscam dar uma “solução de mercado”, via financiamento oneroso, para um problema que é de natureza social e política: o déficit habitacional. Os trabalhistas (ou democratas norte-americanos) dão outra solução com implementação de política habitacional que usa recursos públicos subsidiados. É a socialização dos benefícios – urbanização das favelas – com o compartilhamento social do ônus.

Encorajar a posse da casa própria pode ajudar a construir um eleitorado político. Entretanto, para o devedor não entrar em fragilidade financeira, tem que haver uma diferença sustentável entre o passivo oneroso (o custo da dívida) e a vida ordinária, dada a baixa renda recebida pelo povo. Por isso, sempre e em todos os lugares, a culpa das mazelas – crise imobiliária – acaba sendo do P.O.V.O.: Passivo Oneroso, Vida Ordinária.

Em que pese isso, houve um expressivo crescimento do número de domicílios particulares permanentes no Brasil nas quatro décadas seguintes à ultrapassagem da população urbana.

numero-de-domicilios-permanentes-1970-2000Os fatores determinantes da Crise do SFH nos anos 80, comumente apontados, são macroeconômicos:

  1. choques do petróleo,
  2. elevação dos juros norte-americanos na Era Reagan,
  3. regime de alta inflação devido aos dois choques cambiais,
  4. depressão econômica,
  5. queda da renda e do emprego,
  6. reajustes desiguais entre salários e prestações do financiamento da casa própria,
  7. inadimplência generalizada.

O grau de prudência no endividamento, isto é, a fragilidade financeira se revela ex-post, quando se verifica o descasamento de prazos entre a captação em curto ou médio prazo por depósitos de poupança e os empréstimos em longo prazo para aquisição de residências. Com o esvaziamento de FGTS por desemprego e informalidade, o SFH se desmorona.

Observe abaixo a inadimplência no SFH em relação ao total de financiamentos no final do regime militar (1980-1984).

inadimple%cc%82ncia-no-sfh-1980-1984Na Era Neoliberal, entre 1997 e 2004, tentou-se dar uma solução de mercado para o problema da fragilidade financeira, criando-se o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário com alienação fiducial de maneira a propiciar a securitização dos créditos habitacionais. Imaginava-se que bastava oferecer juros mais atraentes os devedores em longo prazo apareceriam.

Na verdade, com o SFI, houve um pequeno aumento no financiamento de imóveis comerciais, porém diminuto avanço no crédito habitacional até o ano de 2004, quando via alterações jurídicas, buscou-se uma dinamização do mercado. A securitização seria uma inovação financeira necessária, porém ainda “não pegou”, plenamente, devido à necessidade de um reordenamento institucional do sistema de financiamento.

Caberia fazer aqui apenas a securitização dos créditos concedidos pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) com recursos da poupança, para a classe média, com o originador compartilhando do risco do crédito vendido. Não cabe securitizar o crédito imobiliário concedido com recursos do FGTS. Evitar-se-ia assim uma nova crise do subprime, agora no Brasil, e alavancaria a capacidade de empréstimos imobiliários.

Emissão Primária de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI (R$ mil)

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