Evolução do Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil na Era Social-Desenvolvimentista

tipos-de-domicilio-2007-e-2015Enquanto a população brasileira cresceu 9,8% entre 2004 e 2013, o número total de domicílios particulares no Brasil cresceu 25,1% no mesmo período. O comparativo acima – 2007 com 56.339 mil e 2015 com 68.037 mil unidades habitacionais – demonstra o avanço na Era Social-Desenvolvimentista: quase 12 milhões de domicílios, sendo 9,2 milhões próprios. O percentual de domicílios próprios se eleva de 73,99% para 74,80%.

Uma questão-chave para se entender a evolução recente do sistema de financiamento habitacional no Brasil é avaliar quais foram seus componentes mais decisivos.

  • Foram as estratégias de mitigação de risco via a “agenda microeconômica” regulada em 2004?
  • Foi a adoção da alienação fiduciária, a instituição do Patrimônio de Afetação e do RET (Regime Tributário Especial) nas Incorporações Imobiliárias, ou a instituição do “incontroverso judicial”, quando continua-se a pagar o que não está em questão?
  • Foi a vontade política de dirigentes da Caixa Econômica Federal (modéstia à parte)?

O patrimônio de afetação foi criado em 2001 na forma de medida provisória como um mecanismo para proteção de compradores de imóveis na planta, depois de a quebra da Encol deixar 600 prédios inacabados no país e milhares de consumidores sem o apartamento comprado. Em 2004, transformou-se em lei.

O objetivo do instrumento é blindar a incorporação imobiliária, com vistas a evitar que os recursos de um determinado projeto sejam usados para outra finalidade que não a construção dele. Isso significa que o dinheiro pago pelo comprador do imóvel vai ser aplicado, exclusivamente, na obra daquele empreendimento.

Cada incorporação precisa ter uma contabilidade segregada. Além disso, o empreendimento passa a contar com uma comissão de representantes, formada por compradores do imóvel. A incorporadora fica obrigada a entregar, trimestralmente, balancetes da obra a este grupo e permitir o acesso dele à obra, aos livros contábeis e à movimentação da conta do projeto. Financiadores têm o mesmo direito.

Em caso de quebra da incorporadora, o imóvel com patrimônio de afetação não arca com dívidas da companhia. O uso dessa blindagem dos empreendimentos, porém, é opcional. Para estimular a utilização, o governo concede benefícios tributários.

Será que o mais importante componente não foi o estabelecimento do subsídio social em complemento ao financiamento do FGTS? Ele permite a aquisição de imóvel superior ao que a renda suportaria. Melhora, substancialmente, a garantia. Por usa vez, o subsídio do OGU para equalização da taxa de juros para o FGTS, subsidia parte do custo financeiro da operação para o mutuário. Já o Fundo Garantidor Contra Perda Temporária de Renda, instituído no Programa MCMV, pode ser acionado sem burocracia e cobre até 36 prestações no caso de perda de emprego ou de renda.

Como testemunho ocular dessa história, posso dar um depoimento pessoal, que talvez permita vislumbrar um fator institucional não tão visível ou conhecido pela opinião especializada e, muito menos, pela opinião pública. No final de 2004, a vice-presidência de Finanças e Mercado de Capitais (VIFIN) levou ao então presidente da Caixa um estudo da sua equipe para esta instituição financeira pública federal voltar a financiar com recursos de depósitos de poupança, atividade que não fazia desde o “Margaridaço” de 1991.

A Caixa tinha ficado, desde então, sobre aplicada com saldo de empréstimos imobiliários acima dos 65% obrigatórios do saldo da poupança: os recursos “baratos” da poupança eram utilizados na Tesouraria para ganhar Selic. A VIFIN comprometeu-se a compensar essa perda financeira, mas a Caixa não poderia deixar de competir na retomada do crédito do SBPE.

Em abril de 2005, mudou-se a vice-presidência de Desenvolvimento Urbano (VIURB). Houve, então, uma “re-evolução institucional”. Tratado como socialmente prioritário, o crédito habitacional retomou o crescimento.

MCMV para zerar déficit habitacionalQuantidade de UH construídas 1974-2013O impacto dessas decisões estratégicas foi visível na elevação da relação crédito imobiliário / PIB no Brasil antes da crise imobiliária detonada com a volta da Velha Matriz Neoliberal.

Crédito Imobiliário Residencial 2008credito-imobiliario-x-pib-2005-2020

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) visava reduzir o déficit habitacional viabilizando o acesso à casa própria, aumentando o investimento na construção civil e fomentando a geração de emprego e renda. Nele, o FGTS era usado como funding para a construção de habitações de interesse social. Mas o OGU dava o subsídio social necessário para equalização dos juros (e não oneração do fundo de origem e destino trabalhista) cobrados de famílias com baixíssima capacidade de pagamento de crédito imobiliário, o que gera problema durante ajuste fiscal. São elas que compõem 95% do déficit habitacional brasileiro. A faixa 1 vai até 3 salários mínimos, a 2 entre 3 e 6 salários mínimos, e a 3 entre 6 e 10 salários mínimos.

faixas-do-mcmvMCMV 31.03.2015

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