Evolução do Mercado Imobiliário no Brasil na Retomada de Financiamentos após 2005

participac%cc%a7a%cc%83o-da-caixa-sobre-valor-aplicado-2007-2016O mercado imobiliário nacional se reaqueceu, a partir de 2005 e até 2009, mas não se caracterizou por um boom imobiliário, nesse período, pois os empreendedores ainda não operavam no limite de suas capacidades produtiva e de comercialização. Após duas décadas de estagnação, ainda faltava muito para que esse processo de retomada iniciado, efetivamente, em 2005, desse lugar à produção na mesma escala verificada no início da década de 1980, quando o estertor do regime ditatorial militar apelou para “medidas populistas” até que aconteceu o descasamento entre indexadores de passivos e ativos nos contratos de financiamento habitacional e explodiu a crise dos mutuários.

Nos anos 90, as empresas do setor imobiliário atravessaram um dos piores períodos de sua história. Até o advento do Plano Real, tinham de lançar seus empreendimentos em um cenário econômico desfavorável, com altos índices inflacionários e sem crédito imobiliário disponível pelos bancos para produzir e comercializar imóveis. Naquele período, a média de lançamento anual na cidade de São Paulo era de 25 mil unidades, com índice de velocidade de vendas sobre a oferta de 8,4%. No Brasil, a média girava em torno de 45 mil unidades.

A partir de 2004, o mercado imobiliário na capital iniciou seu processo de retomada, passando de 7,6% de VSO médio, para 8,8% de VSO em 2005; e 12,1% de VSO em 2006. No entanto, a média anual de lançamentos manteve-se estável em relação aos anos anteriores, ou seja, em torno de 25 mil unidades.

O crescimento mostrava-se sustentável, na Era Social-Desenvolvimentista (2003-2014), por diversos fatores, tais como:

  1. maior volume de crédito imobiliário disponível no mercado, pois os bancos privados foram obrigados, por lei, a transformar em crédito o volume de recursos represados no Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS);
  2. acirrada concorrência entre os agentes financeiros, que levou à criação de novas linhas de financiamento à produção e aquisição de imóveis, com redução das taxas de juros; marcos regulatórios favoráveis, como a Lei 10.931/04;
  3. inflação controlada;
  4. economia em crescimento; e
  5. aumento da renda e do emprego.

Para voltar a participar com 10% no PIB (Produto Interno Bruto) – índice registrado naqueles anos 1980 –, a produção habitacional tinha de ser em alta escala e voltada para o público consumidor de mais baixa renda. Mas não era isso que mostravam os números antes do MCMV. Os lançamentos atuais permaneciam concentrados em unidades de três e quatro dormitórios. Tendo como amostra o mercado da cidade de São Paulo, que refletia o que ocorria no restante do País, acreditava-se que logo seria atingido o limite de crescimento dos segmentos voltados para famílias de classe média e média alta.

Menos de 50% dos imóveis lançados na cidade de São Paulo tinham valor abaixo de R$ 180 mil, ou seja, o crescimento sustentado do setor dependeria da migração do setor imobiliário para os produtos econômicos. Para que as empresas incorporadoras que atuavam em São Paulo investissem nesse mercado e ofertassem habitações populares eram necessárias medidas emergenciais, tais como adequações de uso e ocupação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), alterações substanciais no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento e agilidade na aprovação de projetos.

Em 2007, as melhorias nas condições de financiamentos foram responsáveis pelo desenvolvimento registrado no mercado imobiliário. É certo que outros fatores contribuíram, como:

  1. a confiabilidade da sociedade e dos investidores no governo social-desenvolvimentista,
  2. a queda no desemprego,
  3. o ganho de massa salarial,
  4. o reajuste do salário mínimo superior ao da inflação e
  5. a sensível redução na taxa de juros durante o ano.

Também como forma de garantir o desenvolvimento sustentado do setor, houve a manutenção do direcionamento de 65% dos recursos da caderneta de poupança para o financiamento imobiliário. Tal medida sustentaria a oferta de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), enquanto se aguardava o desenvolvimento do mercado secundário de CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Quando este segmento estivesse fortalecido e os investidores institucionais demonstrassem real interesse nos títulos originados com lastro imobiliário, os recursos da poupança, mais voláteis, poderiam financiar a produção de novas unidades, com garantia da comercialização com funding do mercado secundário.

Mas ainda não havia ambiente favorável para isso. Especialistas do mercado e técnicos do governo acreditavam que esse movimento se consolidaria em 2009, com o fim do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais) virtual, isto é, a possibilidade de uso deste como destino de direcionamento obrigatório de 65% dos recursos captados com depósitos de poupança.

Essa questão do direcionamento de recursos não se referia, exclusivamente, ao mercado imobiliário. Apesar de 65% do volume captado em poupança ser destinado aos financiamentos imobiliários, 30% eram voltados para aplicação em títulos públicos. Isso fazia parte da política de administração com rolagem da dívida pública.

Burocracia na aprovação de financiamento ao comprador era outro forte entrave. Sem ela, certamente o volume de financiamento ao comprador seria maior. Um dos motivos desse comportamento era que os bancos não estavam estruturados para a retomada do mercado e o aumento no volume de operações, embora, puxados pela Caixa, que concedia mais de 70% do crédito imobiliário, tivessem saído de 30 mil financiamentos pelo SBPE, em 2002, para 190 mil, em 2007. A agilização na concessão do crédito era fundamental para o futuro boom.

As concessões nos anos de 2006 e 2007 foram muitas e levaram o mercado imobiliário, à expectativa de atingir o volume de 250 mil unidades financiadas. Isso porque havia espaço para a diminuição da taxa de juros – esperava-se que a Selic caísse para 10,25%, no final de 2008. Porém, a diretoria do Banco Central do Brasil sob o comando do atual Ministro da Fazenda cometeu uma “barbeiragem”: ele foi o único a elevar juros logo depois da explosão da crise mundial. Em contrapartida, o governo social-desenvolvimentista lançou linhas de financiamento imobiliário de até 30 anos.

Como a Caixa Econômica Federal – desde sempre o maior agente financeiro imobiliário do País com cerca de ¾ do crédito total – sentia a ameaça de perder espaço no volume de financiamentos para os bancos privados, o agente financeiro público voltou a operar com a mesma competitividade de antes.

O segmento de mercado imobiliário pressionava para os bancos privados passassem a operar com recursos do FGTS, isto é, usarem dinheiro público para lucro privado. Dessa forma, demagogicamente, argumentava que “mais pessoas teriam acesso a imóveis com valores de até R$ 130 mil”. Com essa desconcentração, haveria dilapidação do FGTS, patrimônio dos trabalhadores.

Porém, para conter o déficit habitacional de 5,7 milhões de moradias e pensar em soluções de médio e longo prazo, a construção civil e imobiliária aguardava a manifestação de vontade política do governo, sob a forma de uma perene Política Nacional de Habitação.

O Secovi-SP defendia a necessária articulação entre os governos municipais, estaduais e federal para que as famílias com renda de até cinco salários mínimos tivessem acesso a Habitações de Interesse Social e a um programa efetivo e articulado de subsídios. Por exemplo: para um imóvel de R$ 35 mil, a União entraria com R$ 10 mil de subsídio – direcionado à mulher da família. O agente operador do FGTS contribuiria com R$ 15 mil; Estados e Municípios liberariam R$ 5 mil; e o comprador participaria com R$ 5 mil de recursos próprios.

Contava com a conclusão do processo de padronização de contratos, pois havia necessidade de estimular a securitização de recebíveis imobiliários, bem como com a adoção do princípio de concentração dos registros do imóvel na matrícula, apesar de esse assunto depender do governo e do Congresso Nacional. O SECOVI-SP pretendia iniciar as conversas com seguradoras e fundos de pensão para medir o interesse de terem em seus ativos títulos (CRI) lastreados em base imobiliária.

Esse movimento interno positivo fez com que os investidores internacionais elegessem o Brasil como fonte de novos investimentos. A liquidez mundial e a possibilidade de ampliação de negócios levaram algumas empresas incorporadoras do mercado imobiliário a abrirem capital na Bolsa de Valores (IPOs) e a oferta de ações gerou forte entrada de capital estrangeiro no segmento.

Assim, o ano de 2007 foi excepcional para o mercado imobiliário nacional. Somente na cidade de São Paulo, foram lançadas 39 mil unidades, com índice de velocidade de vendas de 16,2%. Este crescimento foi acompanhado pelo restante do País, que fechou o balanço do ano com 196 mil imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com um total de R$ 18 bilhões investidos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Se comparado com os números de 2006, houve um crescimento de 86,3% em volume de unidades e 92,6% em valores.

Essa destacada curva de crescimento deveu-se basicamente aos seguintes fatores:

  1. o crédito imobiliário voltou a fazer parte do portfólio dos bancos privados;
  2. os consumidores otimistas com os índices de crescimento econômico e com a estabilidade financeira do País;
  3. forte investimento estrangeiro no mercado imobiliário nacional; e,
  4. o mais importante, o mercado tinha como demanda um grande déficit habitacional, pois passou por uma década sem investimentos.

Até agosto de 2008, os bancos bateram sucessivos recordes de investimentos na produção e aquisição de novos imóveis. Nos primeiros oito meses do ano, foram aplicados R$ 20 bilhões da caderneta de poupança.

Entretanto, setembro de 2008 registrou retração no número de unidades financiadas, em virtude da insegurança dos agentes financeiros diante da turbulência financeira mundial. De acordo com dados da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), foram 29.404 financiamentos contra 34.749 do mês anterior. A apreensão dos bancos e o excesso de cautela levaram alguns agentes financeiros a aumentarem suas taxas de juros e retraírem a concessão de crédito à produção.

Como consequência para os empresários, houve recuo no volume de novos empreendimentos lançados já no mês de setembro de 2008. Na cidade de São Paulo, conforme dados da EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), nos primeiros oito primeiros meses, os lançamentos registraram crescimento em relação ao mesmo período de 2007. Já em setembro, essa tendência se reverteu. Empreendimentos foram adiados e consumidores diminuíram a compra diante das dúvidas com os rumos da economia.

Essa redução pode ser justificada pelo fenômeno classificado como “parada técnica”. Impulsionadas pelos acontecimentos econômicos internacionais, as empresas “travaram” as vendas de novos imóveis, em razão da falta de certeza quanto aos custos e preços. Por sua vez, os consumidores adiaram as compras por conta das dúvidas quanto a liberação de crédito.

Descobrir as preferências dos consumidores de imóveis, principalmente das famílias de baixa renda, era um dos desafios para mudar paradigmas. O mercado imobiliário atendia aos consumidores de mais alta renda que tinham preferências arquitetônicas leves. Mas, e a população que compunha o déficit de quase seis milhões de moradias?

Por décadas, foram construídas moradias padronizadas, sem conforto e personalidade, que por vezes levaram à criação de guetos, como muitos que ainda existem na cidade de São Paulo. Os consumidores de baixa renda gostavam de cores vivas. E as preferências habitacionais e a qualidade deviam ser entendidas e respeitadas, regionalmente, nesses empreendimentos.

Quais as metragens adequadas para atender o cliente de baixa renda? Existia um déficit habitacional composto por pessoas que trabalhavam, recolhiam impostos e vivenciavam a dinâmica das cidades. Também havia uma demanda orgânica anual aproximada de 1,5 milhão de novos consumidores de imóveis. Estes, muitas vezes utilizavam-se da informalidade para obter sua moradia. O mercado imobiliário necessitava compreender sua segmentação e características.

O programa Minha Casa, Minha Vida configurava-se como um primeiro passo de uma política habitacional perene do Estado brasileiro. Entretanto, era preciso que aquela vontade política e comprometimento com futuro se mantivesse, enquanto fosse reeleita, para desenvolver um planejamento estratégico de longo prazo que priorizasse, principalmente, a destinação de recursos abundantes e permanentes para a habitação.

Naquela época de otimismo, pensava-se em uma visão do setor habitacional para 2022, ano simbólico dos 200 anos de Independência. Uma agenda positiva entrava em pauta em razão da realização no Brasil da Copa de 2014 e das Olimpíadas de 2016. Esses eventos eram oportunidades para o País se estabelecer, definitivamente, como protagonista mundial.

O sindicato patronal propunha olhar para o futuro, mensurar a evolução dos segmentos imobiliários e de infraestrutura e, assim, criar um ambiente de desenvolvimento urbano equilibrado, favorável, sem surpresas para empresários, investidores e sociedade em geral. Metas pragmáticas e transparentes confeririam a indispensável segurança aos negócios.

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