Evidências Empíricas das Séries Temporais Imobiliárias de 2004 a 2015

financiamento-imobiliario-sbpeO Anuário do Mercado Imobiliário de 2015, publicado pela SECOVI-SP, fornece dados para análise da evolução recente do mercado imobiliário nacional. Caracteriza-se como um processo de inflar uma bolha – preços descolados de fundamentos –, seguida da sua explosão e uma decorrente crise das incorporadoras? Ou foi apenas uma sequência emergente de boom e crash a partir de diversos componentes que interagem tanto na alta quanto na baixa da “onda” sem os efeitos tão devastadores como nessa situação?

O total financiado em 2015 no País pelo SPBE foi de R$ 75,6 bilhões, valor que sofreu redução nominal de 33% em relação a 2014, quando o volume totalizou R$ 112,9 bilhões em financiamentos. O ano de 2015 quebra uma sequência de crescimento do financiamento no período analisado. A forte retração fez com que os valores financiados no ano passado retornassem três anos de evolução, voltando a patamares de financiamento de 2011.

Os recursos captados pela poupança têm direcionamento previsto, em sua maior parte, para o financiamento imobiliário, principalmente no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). A captação líquida no ano de 2015 foi negativa no que se refere ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Os saques superaram os depósitos da caderneta de poupança em R$ 50,1 bilhões. No período, foi registrado um total de R$ 1.565,1 bilhão em depósitos e de R$ 1.615,2 bilhão em saques. A poupança não registrava uma captação líquida negativa desde 2005, quando o volume retirado chegou a R$ 1,9 bilhão.

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custo-de-oportunidade-da-poupanc%cc%a7a-x-selicA perda da atratividade dos depósitos de poupança e a preocupação com a situação do mercado imobiliário levaram os bancos a:

  1. restringir o crédito,
  2. avaliar com mais rigor a liberação do financiamento e
  3. aumentar a taxa de juros.

O financiamento é essencial para o mercado imobiliário, porque seus produtos têm altos valores unitários. A falta de crédito bancário impossibilita a compra para a maioria da população e potencializa as dificuldades enfrentadas pelo setor.

Em 2015, do volume total de financiamentos imobiliários pelo SBPE no País, R$ 21 bilhões foram destinados à construção (28%) e R$ 55 bilhões (72%) para aquisição de imóveis. Tanto os valores financiados para construção quanto para aquisição apresentaram redução de aproximadamente 32% em relação a 2014 – a proporção de volume financiado em 2014 para a construção (28%) e aquisição (72%) foi mantida no ano de 2015.

sbpe-aquisic%cc%a7a%cc%83o-e-construc%cc%a7a%cc%83oDos R$ 55 bilhões de financiamentos imobiliários do SBPE concedidos para aquisição de imóveis em 2015, 58% (R$ 31,7 bilhões) foram destinados às unidades novas e 42% (R$ 23,1 bilhões) dirigidos aos imóveis usados. Em comparação com 2014, houve redução nos valores de financiamento de imóveis novos (10%) e de imóveis usados (50%).

A acentuada queda dos financiamentos de usados e fez com que as unidades novas superassem as usadas, fenômeno inédito na série histórica analisada. A retração dos valores financiados de imóveis usados pode ter entre suas causas a maior seletividade do agente financeiro e a redução da cota de financiamento.

sbpe-aquisic%cc%a7a%cc%83o-novos-e-usadosAssim como ocorreu com os valores, também foi registrada redução na quantidade de unidades financiadas pelo SPBE. O ano de 2015 terminou com 342 mil imóveis financiados, 37% abaixo do total apurado em 2014 (539 mil unidades). O número de imóveis financiados em 2015 equivale ao volume de 2009, quando foram financiadas em torno de 300 mil unidades.

O financiamento imobiliário é primordial para a manutenção da atividade, pois imóveis são bens com valor unitário elevado. Se persistir a tendência de redução de financiamento, com encolhimento do crédito imobiliário, dificilmente o setor imobiliário irá se recuperar.

sbpe-financiamento-imobiliario-mil-uhO SBPE financiou, em 2015, o total de 341,5 mil imóveis no País. Desse volume, 31% (106 mil unidades) corresponderam a financiamentos para a construção e 69% (236 mil unidades) para a aquisição. Em relação a 2014, construção e aquisição registraram queda, respectivamente, de 35% e 37%. A proporção de financiamento entre construção e aquisição ficou praticamente estável em comparação com o ano anterior.

O prazo de financiamento para construção (aproximadamente 30 meses) é menor do que o prazo para aquisição. Após esse período, as unidades construídas são repassadas ao consumidor final que pode se financiar até 30 anos. Assim, as construções financiadas nos anos de 2013 e 2014 começarão a ser repassadas para o consumidor final em 2016.

sbpe-financiamento-aquisic%cc%a7a%cc%83o-e-construc%cc%a7a%cc%83oEm 2015, dos 236 mil imóveis financiados para aquisição pelo SBPE, 56% (131,3 mil unidades) foram novos e 44% (104,5 mil unidades) usados. Em relação ao ano anterior, houve redução de 17% nos financiamentos de unidades novas e de 52% na quantidade de imóveis usados.

Assim como nos dados de financiamento em valores monetários, foi observada a inversão entre os imóveis novos e usados. Em 2015, o volume de financiamento de imóveis novos superou a quantidade de usados.

sbpe-financiamento-aquisic%cc%a7a%cc%83o-novos-e-usadosO termo LTV (loan-to-value ratio) refere-se ao percentual financiado em relação ao valor do imóvel. A trajetória de crescimento do LTV médio de novos financiamentos foi interrompida em 2015, ano que registrou a relação média de 62%. Então, para um imóvel de R$ 100 mil, o valor financiado foi de aproximadamente R$ 62 mil.

O LTV demonstra a qualidade da carteira dos financiamentos imobiliários no Brasil. Para obter crédito, o tomador tem de pagar, em média, 38% do valor do imóvel, aumentando, desta maneira, o comprometimento do mutuário.

ltv-2004-2015O percentual da carteira de crédito imobiliário com mais de três parcelas em atraso atingiu 1,9% em 2015, superando 2014, quando foi registrado 1,4% de inadimplência. Apesar do aumento em 2015, o resultado é o mais baixo índice de inadimplência entre todas as modalidades de crédito assumidas pelo consumidor: apenas 1,9% dos mutuários estavam com mais de três meses de atraso no pagamento.

Nos contratos com garantia de alienação fiduciária, em que o imóvel pertence ao banco até a liquidação do financiamento, a inadimplência em setembro de 2015 era ainda menor (1,6%). O baixo índice de inadimplência demonstra que, para o devedor, a casa própria é um bem relevante e pagar a prestação do financiamento do imóvel é uma prioridade.

inadimple%cc%82ncia-2004-2015O crédito imobiliário correspondeu a 9,8% do PIB (Produto Interno Bruto) de 2015. Esse percentual é calculado pela divisão da somatória do saldo das operações de crédito imobiliário (pessoas físicas e jurídicas) do final do mês, pelo valor do PIB acumulado nos últimos 12 meses, em valores correntes. No Brasil, a participação do crédito imobiliário no PIB continua seguindo tendência de crescimento. No entanto, comparado com países que se utilizaram da securitização desse crédito, o volume continua baixo.

credito-imobiliario-x-pib-2004-2015Outra fonte importante de recursos para financiamento imobiliário é o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que atende à população de baixa renda. Em relação a 2014, os financiamentos com recursos do FGTS cresceram 20,6% em termos de valores em 2015. O programa Minha Casa, Minha Vida contribuiu para a alta registrada nessa modalidade.

Em 2015, o volume de financiamentos atingiu R$ 128 bilhões, somando-se SBPE e FGTS. O valor ficou aproximadamente 18% abaixo do registrado em 2014, ano em que foram financiados R$ 157 bilhões.

sbpe-x-fgts-2005-2015Explodiu uma bolha imobiliária? Ou foi apenas uma onda de boom seguida de crash?

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