Reversão da Onda de Elevação de Preços dos Imóveis

trajetoria-do-prec%cc%a7o-dos-imoveis-1975-2015Pelo gráfico acima, apresentado por Eduardo Zylberstajn em Painel FipeZap, intitulado O Mercado Imobiliário Brasileiro: Tendências e Perspectivas (2015), entre o “piso” de 1975 ao “teto” de 2015, nestes quarenta anos, os preços reais dos imóveis se elevaram em 103% ou 1,8% a.a..

Comparada com a evolução dos preços dos imóveis nos Estados Unidos, apresentado por Robert Shiller (2015), o auge do crescimento eles foi anterior ao nosso em cerca de dez anos, ou seja, por volta de 2005, mas se a altura do “pico” norte-americano não atingiu a do brasileiro, seu “vale” foi mais elevado nos anos 90.

Se os valores do Índice FipeZap Histórico em reais ajustados pelo IPCA/INPCA e em dólares convertidos pela cotação da data e ajustados pelo CPI, o movimento cíclico aprofunda-se mais entre 2001 e 2004, acompanha a elevação do Índice em reais até a crise mundial de 2008, atingindo então um “platô” do qual só inicia a descida em 2015.

Com os valores dos imóveis ajustados pelo IPCA (e INPC até 1979) e os da massa salarial fornecidos pela RAIS até 1997 e pelo FGTS a partir de então, o movimento desta acompanha a trajetória daqueles, com seu crescimento superando-o um pouco até se igualar no auge do boom. A reversão para o crash é idêntica, ou seja, o poder-de-compra dos salários parece ser uma variável determinante chave da compra financiada de imóveis.

Tomando a média de catorze países desenvolvidos membros da OCDE, o crescimento real médio dos preços dos imóveis foi de 1,8% a.a. entre 1975-2012. Foi a mesma taxa média real anual que ocorreu no Brasil.

Zylberstajn (2015) afirma que “esse aumento pode ser atribuído principalmente ao aumento do valor da terra nos últimos cinquenta anos com aceleração nas últimas duas décadas”.

Três explicações são possíveis para o aumento do preço da terra (solo urbano):

  • a oferta de novos terrenos é efetivamente limitada na média no centro de grandes metrópoles;
  • os imóveis são “bens superiores”, isto é, quando a renda das famílias cresce, aumenta mais que proporcionalmente o gasto com a aquisição da moradia;
  • o decréscimo da população é também uma variável relevante, sendo que o fim do bônus demográfico – queda da taxa de dependência (menos dependentes – crianças ou idosos – sustentados por adultos) e sobra maior de renda familiar – terá um impacto significativo no mercado imobiliário.

Deflacionados pelo IPCA (IBGE), a trajetória dos preços dos imóveis se descola, após o “Margaridaço” do governo Collor, desses preços deflacionados pelo INCC (FGV), especialmente, no ciclo social-desenvolvimentista. Em outras palavras, os valores de mercado superaram mais fortemente os valores de construção.

Quando e como as expectativas favoráveis ao boom imobiliário se reverteram?

Os dados do Balanço do Mercado Imobiliário do Secovi-SP mostram algumas correlações e diferenças importantes em 2014, e como o movimento do período pode ser explicado por elas. Conforme é possível verificar nos gráficos, a variação real do PIB acompanha a evolução dos lançamentos e das vendas, demonstrando a importância do comportamento do mercado imobiliário no crescimento da economia. Outras correlações importantes referem-se ao índice de confiança do consumidor com as vendas, e à variação da oferta de imóveis com a variação dos preços.

Graças a diversos fatores, como a Lei 10.931/2004, o marco regulatório do setor, a abertura de capital de incorporadoras e a criação do programa Minha Casa, Minha Vida, o mercado imobiliário vinha se desenvolvendo. Porém, esses aspectos positivos foram sendo anulados pela reversão da conjuntura econômica favorável, dadas as explosões da bolha de commodities (e, talvez, a imobiliária), pelo aumento dos custos de produção e outros fatores, entre os quais o alarmismo econômico da mídia, desde o ano pré-eleitoral de 2013.

Em 2011, o mercado sentiu o efeito da alta dos preços com os lançamentos de 38,1 mil unidades e as vendas de 28,3 mil unidades, que o levou ao ajuste de 2012, ano em que foram ofertadas 28,5 mil unidades e vendidas 27 mil unidades. Passado esse período de ajuste, no ano de 2013 o mercado imobiliário esboçou ligeiro crescimento, com lançamentos de alguns produtos diferenciados de alto padrão e outros para investidores.

Comparando os resultados de lançamentos da cidade de São Paulo nos anos de 2013 e 2014, a participação dos imóveis de 2 dormitórios foi estável, com 40% da oferta. Já as unidades de 3 dormitórios caíram de 25%, em 2013, para 21% em 2014. Imóveis de 4 ou mais dormitórios saíram dos 7% de 2013 para os 5% do ano de 2015. Em compensação, a participação das unidades de 1 dormitório aumentou, de um ano para outro, de 28% para 34%.

Analisando os dados deste Balanço de 2014, percebe-se comportamento semelhante ao de 2011, um ano em que as vendas foram bem menores do que os lançamentos, obrigando o mercado a fazer um ajuste no ano seguinte (2012). Se o mercado seguisse a mesma lógica, 2015 também seria um período de redução nos lançamentos.

A decisão da compra de um imóvel requer o investimento de um grande valor monetário e a contratação de um financiamento de longo prazo. Por isso, as vendas dependem do índice de confiança do consumidor, que em 2014 despencou, em virtude dos inúmeros fatos políticos e econômicos.

Consumidores menos confiantes fizeram com que as vendas do ano de 2014, em São Paulo, fechassem em 21,6 mil unidades, uma queda de 35,2% em comparação com as 33,3 mil unidades comercializadas em 2013. Os imóveis de 1 dormitório representaram 28% do volume comercializado durante o ano, um recorde em termos de participação dessa tipologia no total. Apartamentos de 2 dormitórios participaram com 46% do total de vendas, seguidos por unidades de 3 quartos, com 21%, e as de 4 ou mais dormitórios, com 5%.

Em 2014, foram comercializados R$ 11,9 bilhões na cidade de São Paulo, com queda de 41,9% em relação ao montante de R$ 20,5 bilhões de 2013, considerando os valores atualizados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção).

O VSO (Vendas Sobre Oferta) de 42,1% do ano reflete o descompasso entre a quantidade de lançamentos e vendas. O mercado imobiliário encerrou 2014 com um desempenho de vendas abaixo da média de 58%.

A oferta de imóveis residenciais novos para comercialização tem seu estoque composto pela soma dos lançamentos com os imóveis que não foram comercializados no período anterior.

De janeiro de 2004 a dezembro de 2008, tanto a oferta quanto o preço dos imóveis mantiveram-se equilibrados. Iniciou-se um fenômeno no mercado em 2009, a partir do lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida. Esta onda ganhou força com o crescimento da economia do País, em 2010: as vendas de imóveis aumentaram em um ambiente interno sem infraestrutura para a produção em larga escala. Esse descasamento levou a um desequilíbrio entre a oferta e a demanda, ocasionando queda no volume de estoque, que passou de 20 mil unidades, em dezembro de 2008, para 7,8 mil imóveis no mês de setembro de 2010.

Mesmo diante do aumento da oferta, permaneceu a escalada dos preços, que são formados por três fatores econômicos:

  1. matriz de custo do produto,
  2. capacidade de pagamento dos compradores e
  3. equilíbrio entre oferta e demanda.

No mercado imobiliário, a matriz de custo ainda pressionou o aumento dos preços, até 2011, mas com menos força que nos anos de 2009 e 2010, diminuindo o ritmo de elevação posteriormente. Os preços médios dos imóveis lançados no ano de 2014, em São Paulo, subiram 7,39% em relação a 2013, variação próxima ao índice Fipe/ZAP, de 7,33%.

Com esse aumento, o preço médio do m² de área útil do município de São Paulo em dezembro do ano de 2014, foi de R$ 9.300,00. Descontada a variação do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o aumento real dos imóveis novos foi de 0,4%, comprovando que os preços subiram próximos à inflação, diferentemente do ocorrido nos anos de 2010 e 2011, períodos de grande valorização.

Aquela alta do preço diminuiu a capacidade do comprador, gerando a elevação do estoque. A alta da oferta trouxe, gradualmente, uma grande vantagem para os compradores, que passaram a encontrar bons negócios. Vale ressaltar que, mesmo com esse aumento do estoque, os preços dos imóveis não caíram em termos nominais até o ano de 2015.

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