Cidades: Caras X Baratas

aluguel-de-dois-mil-e-quinhentos-reais-por-cidadeO ZAP Imóveis realizou uma pesquisa em 11 capitais brasileiras sobre imóveis para alugar com R$ 2.500, cerca de três salários mínimos em 2016, sem considerar o valor do condomínio.  Existe uma enorme variação no tamanho do imóvel. É possível alugar casas que vão de 93m² até 187m² e apartamentos que variam de 62m² até 139m².

A pesquisa mostra que em Fortaleza (CE), dá para alugar uma casa com 187m², mais que o dobro do que se encontra no Rio de Janeiro (RJ), capital com o aluguel mais caro para um imóvel de 93m². Em Vitória (ES), com R$ 2.500 é possível alugar um apartamento de 139m², porém em São Paulo (SP), quem só pode alugar com essa quantia, vai conseguir um apartamento de apenas 62m².

Segundo a pesquisa, Curitiba é a segunda cidade com o m² mais barato para locação de uma casa. Na cidade paranaense, é possível alugar uma residência de 164m². Belo Horizonte e Florianópolis aparecem em terceiro lugar, em ambas se paga R$ 18,23/m², o que permite alugar uma casa de 137m² com R$ 2.5000 por mês.

Menores imóveis são alugados nas cidades mais caras, como Rio de Janeiro e São Paulo. Na capital carioca, com esse valor encontra-se uma casa de 93m² (R$ 26,96/m²), e na capital paulista é possível alugar uma casa de 95m² (R$ 26,4/ m²).

Fortaleza (CE), aparece como a segunda cidade mais barata para se alugar um apartamento o m² custando R$ 18,23, com isso é possível locar um apartamento de 136m². Já Curitiba (PR) fica com o terceiro lugar, onde com esse valor é viável alugar um imóvel de 129m² (R$ 19,36/m²).

São Paulo aparece com o maior valor do m² do país e tem também a menor planta possível para ser alugada com R$ 2.500: 62m². Logo atrás vem o Rio de Janeiro, que novamente aparece entre as cidades mais caras. O m² fica em R$ 39,40 e é possível locar um imóvel de 63m². Brasília fica com a terceira posição (imóvel de 74 m² e R$ 33,68/m²).

Segundo o Índice FipeZAP, o preço de locação residencial no Brasil registrou queda nominal de 0,17% na passagem de setembro para outubro de 2016. Essa foi a 17ª variação mensal negativa nos últimos 18 meses. Com isso, o índice acumula variação de -3,10% em 2016 e de -3,80% nos últimos 12 meses. Em outubro de 2016, o preço médio do metro quadrado de locação nas cidades pesquisadas foi de R$ 30,03.

Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) nos últimos 12 meses (+7,87%), o Índice FipeZAP de Locação teve uma queda real de 10,82% no período. Todas as cidades monitoradas pelo índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que apenas em Curitiba e São Bernardo do Campo não houve queda nominal no preço médio de locação.

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em outubro de 2016, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,4%.

Os preços considerados para o cálculo da pesquisa são referentes a anúncios para novos aluguéis. O Índice FipeZap de Locação não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes, cujos preços são comumente reajustados periodicamente pelo IGPM/FGV – Índice Geral de Preços do Mercado/Fundação Getúlio Vargas – ou índices similares, de acordo com os contratos estabelecidos. Desta forma, o Índice FipeZAP de Locação representa de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

No acumulado entre janeiro e outubro de 2016, o Índice FipeZAP mostra ligeiro crescimento de 0,38%, sendo que em cinco das vinte cidades pesquisadas houve queda nominal de preço de imóvel neste período. Considerando-se os últimos 12 meses, a pesquisa também mostra ligeiro crescimento: 0,33%. Tendo em vista que a inflação esperada para o período é de 7,0%, o preço médio anunciado do metro quadrado apresentou no período queda real de -7,03%.

É importante enfatizar que todas as cidades brasileiras que compõem o Índice FipeZAP registraram variação inferior à inflação esperada nos últimos 12 meses, sendo que no caso de Rio de Janeiro, Recife, Niterói, Distrito Federal e Goiânia houve queda nominal.

Em outubro, o valor médio do m² anunciado das 20 cidades foi de R$ 7.652. Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o m² mais caro do país (R$ 10.236), seguida por São Paulo (R$ 8.622). Por outro lado, as cidades com menor valor médio por m² entre as pesquisadas pelo Índice FipeZAP foram Contagem (R$ 3.611) e Goiânia (R$ 4.111).

Além de diferenças nas condições locais de oferta e demanda, Zylberstajn (set/2015) nota que “inflação alta e mudanças nas regras que regem os mercados não são incorporadas de forma uniforme pelos agentes. A percepção e adaptação dos compradores e vendedores às novas condições ocorre em diferentes velocidades e, por isso, não causa surpresa que tenhamos um aumento da assimetria dos movimentos de preços”.

Conclui afirmando que “esses números evidenciam a complexidade que envolve qualquer análise do mercado imobiliário. O fato de esperarmos uma queda real no preço médio dos imóveis no Brasil não é suficiente para se concluir que a compra de um imóvel deve ser evitada hoje a qualquer custo.

Parte cada vez maior dos participantes do mercado irá perceber e se adequar às novas condições. Adicionalmente, notamos que, em um quadro de incerteza crescente, o investimento em imóveis tende a ser visto como uma opção de menor risco para alguns investidores em busca de diversificação. Ressaltamos ainda, que o mercado imobiliário hoje dispõe de mais e melhores informações, sendo essa uma condição essencial para que compradores e vendedores tomem as melhores decisões”.

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