Sintoma da Grande Depressão no Mercado de Locação Comercial

rental-yield

Chiara Quintão (Valor, 28/12/16) confirma que os dois maiores mercados de escritórios de alto padrão do país fecham o ano com o pior desempenho de suas histórias. Tanto na cidade de São Paulo como na do Rio de Janeiro, a combinação de volume elevado de entregas de novos prédios com o reflexo da retração da economia na devolução de áreas ocupadas resultou em queda de preços em 2016

O mercado paulistano de escritórios de alto padrão tende a apresentar, em 2017, estabilidade dos valores de aluguel e talvez aumento na demanda por espaços. Este foi o pior ano da história do mercado paulistano em absorção líquida de áreas e valor de locação. Esperava-se o mesmo nível de 2015, mas a situação piorou com o golpe parlamentarista e a paralisia da economia.

Um dos fatores que mais afetaram, negativamente, o total das áreas ocupadas foi a redução do nível de emprego. Sem a perspectiva da recessão ser interrompida com essa equipe econômica depressiva, se a inflação ser equacionada e o país crescer pelo menos 0,5% em 2017, melhora pouco a perspectiva para o mercado imobiliário.

Voltou-se dez anos em preço nominal de locação. Se descontada a inflação, a queda é ainda maior. O preço médio pedido por metro quadrado em São Paulo está em R$ 97, ante R$ 102 no fim do ano passado. Para 2017, a expectativa é que a atual faixa de valores de locação de escritórios dos padrões A e A+ seja mantida e que o novo estoque corresponda à metade do entregue em 2015.

vacância em São Paulo foi a maior dos últimos dez anos, atingindo 26%. A absorção líquida só não foi pior do que a de 2009.

Neste ano, em São Paulo, houve absorção líquida negativa de 23,9 mil metros quadrados, ou seja, mais áreas foram devolvidas do que novos espaços locados. A absorção líquida negativa se concentrou no primeiro trimestre, mas foi tão acentuada a ponto de não ser compensada pelo número positivo do restante do ano.

Dados da JLL apontam que, em 2002, houve absorção líquida negativa de 20,8 mil metros quadrados. O número absoluto é menor do que o deste ano, mas representa fatia mais expressiva, à medida que o mercado era menor naquele momento. Ainda em 2002, a demanda por escritórios foi afetada:

  1. pelo cenário pós-atentados de 11 de setembro, nos Estados Unidos,
  2. pela crise energética e
  3. pelos temores de parte do empresariado em relação ao então candidato à presidência da República Luiz Inácio Lula da Silva.

O mercado atual de escritórios reflete dois anos de recessão da economia, e a recuperação é considerada mais difícil.

De acordo com a JLL, em 2016, foram entregues, na cidade de São Paulo, 300 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão, mesma quantidade projetada para 2017. A vacância estimada pela JLL para o encerramento deste ano é de 27%, ante 23,6% no fim de 2015.

Em 2016, assim como nos últimos anos, boa parte das novas ocupações de escritórios resultou do movimento conhecido, no setor, como “fly to quality“. Na prática, inquilinos têm aproveitado a redução de preços de locação para migrar de edifícios de menor qualidade para prédios mais modernos, eficientes e melhor localizados. No entanto, a maioria dos movimentos de “fly to quality” já ocorreu. Agora, as movimentações são menores.

Com o encolhimento das empresas ocupantes, o tamanho médio das áreas procuradas passou de 2.200 metros quadrados, no começo de 2015, para 1.200 metros quadrados neste fim de ano. Há mudanças também na maneira de as empresas ocuparem escritórios. Ninguém mais tem sala fechada. As pessoas estão compartilhando espaços.

Desde 2014, os proprietários reinventaram sua maneira de atuar, oferecendo, por exemplo, acabamento dos escritórios e um ano de carência para início do pagamento do aluguel. Por outro lado, à medida que os prédios são ocupados, a prática de “allowance” – subsídios aos inquilinos para despesas com mudança e adaptação do imóvel – vem diminuindo. Proprietários de edifícios com 60% de ocupação deixaram de conceder allowance. Quanto maior a área locada pelo ocupante, é mais provável ainda conseguir a concessão de subsídio.

Uns acham que novo ciclo de alta deve ter início apenas em 2020. Outros acham que o começo do novo ciclo pode ocorrer, em São Paulo, em 2018, “desde que não haja mais surpresas negativas na economia”, propiciadas pelo governo golpista.

A realidade na cidade do Rio de Janeiro não é diferente da de São Paulo. A crise econômica aliada ao aumento da oferta — com entregas de imóveis no Porto Maravilha e revitalização de prédios no centro — também levaram a taxa de vacância de escritórios de alto padrão a um recorde no fim do ano. A consultoria imobiliária JLL estima uma taxa de vacância de 35% em 2016 no Rio, vinte pontos percentuais superior ao indicador em 2013, quando foi de 13%. A previsão é que o total entregue este ano seja de 280 mil metros quadrados de escritórios, mais de 10% da área total atualmente disponível na capital fluminense.

O mercado do Rio tem 2,1 milhões de metros quadrados, e tinha 620 mil metros quadrados desocupados ao fim do terceiro trimestre. Até o fim do ano deve chegar a quase 800 mil metros quadrados.

No Rio, a maior concentração de escritórios está na região central, que hoje corresponde a 62% do mercado. No passado, a falta de espaços levou a uma migração para a Barra da Tijuca. Mas um movimento recente de revitalização de imóveis mais antigos no Centro e a chegada de novos prédios no Porto Maravilha fez a cidade viver um novo ciclo.

No entanto, dois fatores não estavam nos planos das construtoras e incorporadoras há alguns anos e pesaram no desempenho final:

  1. a crise do setor de óleo e gás e
  2. a derrocada do grupo do empresário Eike Batista

O Rio também vive a tendência das empresas aproveitarem o momento para migrar para edifícios de mais alto padrão ou redução de espaços. Muitas empresas aproveitam para mudar de escritório, inclusive com mudanças pagas pelos proprietários do novo local ou meses de carência”, afirmou o coordenador da pesquisa FipeZap, Eduardo Zylberstajn.

Segundo o FipeZap, o preço de imóveis comerciais para locação no Rio acumula queda de 14,07% nos 12 meses até novembro de 2016. No Leblon, o bairro com o metro quadrado mais caro, de R$ 129, o recuo é de 11% ante junho.

E recuperação não deve vir em 2017. “O reflexo do começo da retomada econômica no mercado imobiliário ainda vai demorar”, afirmou Zylberstajn.

Deixe uma Resposta

Preencha os seus detalhes abaixo ou clique num ícone para iniciar sessão:

Logótipo da WordPress.com

Está a comentar usando a sua conta WordPress.com Terminar Sessão / Alterar )

Imagem do Twitter

Está a comentar usando a sua conta Twitter Terminar Sessão / Alterar )

Facebook photo

Está a comentar usando a sua conta Facebook Terminar Sessão / Alterar )

Google+ photo

Está a comentar usando a sua conta Google+ Terminar Sessão / Alterar )

Connecting to %s