Queda nas Concessões de Crédito Imobiliário

Sílvia Rosa (Valor, 31/05/17) informa que os dados mostram queda nas concessões de crédito imobiliário. As concessões de crédito imobiliário para pessoa física com recursos direcionados da poupança e FGTS registram queda de 0,2% no ano até abril em relação ao mesmo período de 2016 e de 8% no acumulado de 12 meses. No mês de abril, as concessões somaram R$ 6,303 bilhões, recuo de 8,7% em relação a março.

Uma medida anunciada pelo Banco Central (BC) acaba com a exigibilidade adicional de 5,5% sobre o depósito compulsório da caderneta de poupança. É mais um incentivo ao mercado de crédito imobiliário: do total de R$ 13 bilhões que serão liberados com a medida, cerca de R$ 6 bilhões devem ser direcionados para o segmento.

Esse volume, no entanto, representa apenas 1,1% do estoque de crédito imobiliário para pessoas físicas com recursos direcionados, que somava R$ 545,092 bilhões em abril de 2017, crescimento de 0,5% em relação a março e de 7% em 12 meses.

Somente a Caixa Econômica Federal, que detém 67,5% do mercado de crédito imobiliário, registrou crescimento de 22,5% no volume de contratações de crédito imobiliário no primeiro trimestre em relação ao mesmo período do ano passado. Se esse ritmo for mantido, a demanda deve superar o orçamento de R$ 84 bilhões para este ano do banco, que pode precisar de novos repasses por parte do governo. Se continuar nesse ritmo, deve fechar o ano entre R$ 90 bilhões e R$ 100 bilhões em novas contratações. A demanda por empréstimos em 2017 está maior que em 2016.

Segundo dados do balanço da Caixa, o saldo da carteira de crédito habitacional apresentou evolução de 6% em 12 meses, totalizando de R$ 412,9 bilhões em março de 2017.

Neste ano, o banco chegou a suspender o recebimento de propostas para a linha de financiamento imobiliário pró-cotista por falta de recursos. As contratações foram retomadas após o repasse de R$ 2,54 bilhões do Ministério das Cidades para a Caixa. Esses recursos não serão suficientes até o fim do ano. Contudo, quem já deu entrada na Caixa não vai deixar de ser atendido.

A linha pró-cotista é a modalidade de financiamento habitacional que utiliza funding do FTGS e que tem o custo mais barato depois do Minha Casa Minha Vida (MCMV), voltada para a compra de imóveis novos, no valor de até R$ 1,5 milhão, ou usados de até R$ 950 mil, a depender da região. O momento atual está propício para compra de imóveis que caíram de valor.

No caso do programa MCMV, a maior demanda, segundo a Caixa, vem das faixas 2 e 3, que atendem famílias com renda mensal entre R$ 3,6 mil e R$ 9 mil. Para esses segmentos, está prevista a contratação de 400 mil unidades habitacionais neste ano. O volume de recursos disponível hoje é suficiente. Mas, se aumentar a demanda, vai ter de haver suplementação por parte do governo. Em março de 2017, para impulsionar o setor imobiliário, permitiu-se o uso do FGTS para compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão!

Como parte da estratégia de focar no crescimento de linhas de crédito de menor risco, o Banco do Brasil também pretende aumentar a fatia de crédito imobiliário, cujo saldo somava R$ 42,635 bilhões em março de 2017, aumento de 1,4% ante dezembro e de 10,9% em 12 meses.

Embora ainda não tenha notado um aumento significativo da demanda nesse segmento, o banco tem feito alguns movimentos para se aproximar dos clientes por meio de parceiros, como construtores e incorporadora. A instituição lançou um site (www.bb.com.br/encontreoseuimovel) que reúne um estoque de 229 empreendimentos, com um total de 4.814 unidades. Os clientes do banco têm descontos na compra de imóveis, prontos ou na planta.

O BB, que também opera a linha pró-cotista, tem recursos garantidos para financiar as operações neste ano, cujos desembolsos cresceram 82% no ano, até abril, em relação ao mesmo período do ano passado.

A inadimplência no crédito imobiliário no segmento de pessoa física tem se mantido estável. O percentual dos créditos com atraso acima de 90 dias no mercado atingiu 2% em abril, aumento de 0,2 ponto percentual ante março, mas queda de 0,1 ponto em 12 meses. O aumento da inadimplência do crédito imobiliário no primeiro trimestre é fruto de um efeito sazonal diante da concentração de contas no início do ano.

A continuidade do ciclo de corte de juros deve fazer com que a caderneta de poupança — hoje principal fonte de recursos para o crédito imobiliário ao lado do FGTS — volte a ganhar atratividade e aumente a participação no funding do setor.

Em 2016, os resgates superaram os depósitos na caderneta de poupança em R$ 31,2 bilhões, tendência mantida neste ano, mas em menor velocidade. Em 2017 até abril, a poupança registra saída líquida de R$ 13,2 bilhões, volume inferior ao resgate de R$ 27,75 bilhões registrado no mesmo período do ano passado.

Apesar de os resgates terem persistido, eles foram compensados com folga pela incorporação dos rendimentos aos depósitos. O saldo aplicado nas contas de poupança atingiu R$ 514,8 bilhões em abril, crescimento de 4,2% em 12 meses.

Quando o juro cai a um dígito, a poupança volta a ganhar atratividade em relação a outras aplicações financeiras, como os fundos DI. Pela regra vigente, com Selic igual ou abaixo de 8,5%, a rentabilidade da poupança passa a representar 70% da taxa básica.

A Caixa aposta no crescimento das captações de poupança para financiar as operações de crédito imobiliário e reduzir ainda mais as emissões de Letra de Crédito Imobiliário (LCI), que são uma fonte de recursos mais cara. O saldo em LCI e Letras Hipotecárias emitidas pela Caixa recuou 5% no primeiro trimestre de 2017 em relação a dezembro de 2016, somando R$ 96,6 bilhões.

No Banco do Brasil, como os recursos da poupança são direcionados para o crédito do agronegócio, a maior parte do funding imobiliário vem da emissão de LCIs. No primeiro trimestre, o banco captou R$ 4 bilhões por meio desse instrumento.

O Banco Central deve regulamentar até o fim do primeiro semestre a Letra Imobiliária Garantida (LIG), que deve ser mais um instrumento de captação de recursos à disposição dos bancos para financiar a carteira imobiliária.

Tanto a LIG quanto a LCI contam com isenção de Imposto de Renda para pessoa física. A expectativa, no entanto, é que o custo operacional de emissão da primeira seja maior.

A Caixa Econômica Federal ainda não fez as contas, mas está consciente de que, se a reforma trabalhista for aprovada pelo Congresso Nacional do jeito que está, pode, no futuro, implicar redução das disponibilidades do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para o financiamento da casa própria. Mas o risco só existe se não houver a retomada da economia e, consequentemente, geração de emprego formal.

A proposta de reforma trabalhista, aprovada na Câmara dos Deputados e que ainda depende de apreciação do Senado, prevê a demissão de comum acordo, ou seja, o trabalhador pode negociar diretamente com o empregador sua saída da companhia. Em troca, o empregador paga metade da multa do FGTS, que é de 40% – sem considerar o adicional de 10% que está sendo reduzido gradualmente – e o trabalhador pode sacar 80% do saldo do FGTS.

 

Não há ainda estudos no banco sobre o assunto. A disponibilidade atual do FGTS é de R$ 115 bilhões.

No entanto, algum tipo de impacto pode haver nas disponibilidades do fundo, mas não há cálculos sobre isso no momento. Recentemente, para ajudar a estimular o crescimento econômico, o governo federal anunciou um série de medidas que podem impactar o orçamento do fundo.

Somente a permissão para o saque de contas inativas em dezembro de 2015 poderá implicar retirada de algo entre R$ 35 bilhões e R$ 38 bilhões do FGTS. O fundo perderá recursos com a distribuição do lucro apurado em 2015 e com a redução gradual do adicional de 10% da multa paga pelo empregador em casos de demissão sem justa causa. Recentemente, o governo golpista retirou R$ 7 bilhões do orçamento do FGTS que seria destinado para saneamento básico e infraestrutura para custear as medidas de estímulo à economia.

Segundo um técnico do governo, estão sendo estudadas medidas para compensar a queda gradual de funding para financiamento imobiliário. A expectativa é que, com a queda de juros, sejam viabilizadas operações com o Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG). A previsão é que a LIG esteja disponível até fim do semestre.

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