Custo Social do Golpe: Paralisia do Financiamento Habitacional

Para memória: “eu era feliz… e sabia!

Silvia Rosa e Talita Moreira (Valor, 17/07/17) informam que, com a queda da captação da poupança nos últimos anos, cresceu a participação dos recursos do FGTS no financiamento imobiliário. Contudo, a crise de incompetência do governo golpista e a mudança nas leis trabalhistas, que permitirá o saque de até 80% do saldo do FGTS em acordos amigáveis entre patrões e empregados, devem alterar esse quadro.

Os recursos da poupança e principalmente instrumentos de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), tendem assim a retomar espaço.

Até 2015, a maior parte do funding das concessões de crédito imobiliário no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) vinha de depósitos da poupança. No ano seguinte, a participação do FGTS no financiamento imobiliário passou a liderar e essa tendência se mantém neste ano.

Do total de concessões de crédito imobiliário no SFH no ano corrente até maio de 2017, R$ 17 bilhões vieram da poupança e R$ 26 bilhões, do FGTS. Hoje há equilíbrio no FGTS entre arrecadação líquida e rentabilidade. Mas, à medida que liberam recursos, o volume disponível e o saldo a ser remunerado caem.

A carteira imobiliária da Caixa Econômica Federal alcançou R$ 412,9 bilhões no fim do primeiro trimestre de 2017. Desse saldo, R$ 211,3 bilhões (51%) foram concedidos com recursos do FGTS e R$ 200,8 bilhões (49%), com dinheiro da poupança.

O banco apostava no crescimento das captações de poupança para financiar operações de crédito imobiliário, assim como pretendia reduzir as emissões de LCI, que são uma fonte mais cara.

A Caixa afirma que a liberação do saldo das contas inativas do FGTS, que já somou R$ 41,8 bilhões, foi analisada pela equipe técnica do governo e “não fragiliza a capacidade de investimentos, autorizados pelo conselho curador do FGTS, nas áreas de saneamento, infraestrutura e habitação”.

No Banco do Brasil, o funding para o crédito imobiliário vem da emissão de LCI e da poupança. Tem funding para atender a demanda projetada para este ano.

No Santander, o funding — constituído 84% por recursos da poupança e o restante por LCI — também é suficiente para uma aceleração no crescimento da carteira.

O Bradesco afirma que também tem funding para atender a demanda deste e do próximo ano. A maior parte (70%) do crédito imobiliário é via SFH, com recursos da poupança. Os outros 30% são da carteira hipotecária, lastreada por LCI.

Com a trajetória de queda da Selic, a poupança tem voltado a ganhar atratividade, o que favorece essa modalidade de funding.

O aumento da captação líquida da poupança não será suficiente para suprir eventual queda do FGTS e o mercado terá que acessar instrumentos alternativos. Do saldo de financiamento imobiliário no sistema financeiro, que somava pouco mais de R$ 610 bilhões em maio de 2017, 39% eram de recursos do FGTS, 59% de poupança e 2% de outros instrumentos.

O pequeno crescimento da demanda por crédito imobiliário neste ano foi concentrado em linhas mais baratas. Porém, a restrição dessas modalidades, baseadas especialmente em recursos do FGTS, pode limitar a retomada, que passa a depender da maior disposição dos bancos em reduzir os juros.

Maior agente do setor, a Caixa Econômica Federal anunciou neste mês a suspensão da linha pró-cotista até o ano que vem, depois de já ter interrompido as contratações em abril e junho. A modalidade, apoiada no funding do FGTS, é a mais barata do mercado depois do Minha Casa, Minha Vida – programa que desacelerou sob o governo Temer.

A Caixa já liberou R$ 6,1 bilhões do pró-cotista desde janeiro, o que corresponde a todo o orçamento para a linha em 2017 e a cerca de um terço das contratações de crédito imobiliário feitas pelo banco desde janeiro. No ano passado, os recursos na modalidade somaram R$ 5,5 bilhões. Novas contratações foram suspensas porque o limite orçamentário foi alcançado – o banco nega qualquer relação entre o esgotamento e os saques das contas inativas do FGTS, que já somaram R$ 41,8 bilhões.

O Banco do Brasil (BB) também oferece pró-cotista, mas numa escala menor. No primeiro semestre deste ano, foram liberados R$ 700 milhões na modalidade, com alta de 35%. Até agora, foi a linha de maior crescimento. Tem um volume aportado pelo FGTS que é suficiente para atender a demanda até o fim do ano.

Não houve um aumento na procura por conta da suspensão do pró-cotista na Caixa, mas ressalta que, de maneira geral, tem havido um maior interesse pelo crédito imobiliário.

No caso da própria Caixa, o maior crescimento neste ano foi verificado numa linha que usa recursos da poupança e tem taxa máxima de 11% ao ano. As contratações nessa modalidade somaram R$ 4,2 bilhões no primeiro trimestre, um aumento de 50% em relação ao orçamento do ano passado, informa o banco.

A limitação no financiamento imobiliário com funding do FGTS – operado apenas pelos bancos estatais – abre espaço para os concorrentes privados. Porém, também representa um desafio, já que essas instituições dependem dos recursos da poupança e das emissões de letras de crédito imobiliário (LCI), duas fontes mais caras. Nos momentos em que os recursos do pró-cotista encolhem, o mercado não consegue preencher totalmente essa lacuna. Essa linha, destinada a imóveis novos de até R$ 1,5 milhão ou usados de até 950 mil, tem taxas de 7,5% a 9% ao ano, enquanto a média do mercado estava em 11,8% ao ano em maio.

A Caixa interrompeu o pró-cotista em abril e depois novamente em junho, antes de suspendê-la de vez até 2018. Apesar disso, o crédito imobiliário com recursos da poupança não mudou de patamar, o que sugere que não houve um escoamento entre as modalidades. Em maio, o volume de financiamento com recursos da poupança foi de R$ 3,565 bilhões, segundo a Abecip, associação do setor. Houve crescimento de 13,8% em relação a abril, mas o mercado encolheu em relação a março, quando somou R$ 4 bilhões. Em relação a maio do ano passado, o volume caiu 8,6%.

A migração não acontece totalmente porque as pessoas buscam a parcela que cabe no bolso.

Para tentar ocupar esse espaço, o banco anunciou neste mês uma redução no custo de suas linhas. O Santander baixou para 9,49% ao ano a taxa para financiamentos via Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – antes, ia de 10,5% a 11%. Na carteira hipotecária (CH), o intervalo era de 11% a 12% e agora a taxa é de 9,99%. Como reduzimos a diferença [em relação ao pró-cotista], esperamos ficar com uma parte desses clientes. As novas taxas do banco ficaram com um custo efetivo inferior ao das demais modalidades oferecidas pela Caixa.

Com isso, o Santander quer se posicionar para o que considera ser o início de uma retomada do mercado imobiliário neste semestre e no ano que vem. Em maio e junho, mesmo antes dos cortes nos juros, os pedidos de financiamento no banco cresceram mais de 50% em relação a meses anteriores, diz o executivo. “O crédito está mais barato e o preço dos imóveis ainda não reagiu”, observa Ianelli.

A carteira imobiliária do Santander somava R$ 27 bilhões no fim de março, o que representa crescimento de 2% em 12 meses. A expectativa é acelerar essa expansão nos próximos meses.

Até agora, os demais bancos não anunciaram cortes nas taxas em resposta ao Santander.

O Bradesco não fez nenhuma redução pontual de taxas, mas tem acompanhado a tendência do mercado com produtos “extremamente competitivos”. Embora não se trate exatamente do mesmo perfil de tomador, o banco também tem a expectativa de captar parte da clientela que não conseguiu se financiar com a linha pró-cotista.

O Bradesco já notou uma melhora na demanda no primeiro semestre, dentro do esperado, e espera que essa “sequência favorável” continue na segunda metade do ano. A queda da Selic e da inflação e o desemprego estabilizado são fatores que influenciam muito.

A maior procura tem sido por financiamento para imóveis de dois dormitórios, na faixa de R$ 500 mil a R$ 600 mil. A compra hoje é muito mais consciente, concentrada em imóveis para a necessidade da família.

A Caixa também nota uma movimentação maior no mercado. Só no primeiro trimestre, o volume de contratações em todas as linhas de crédito imobiliário do banco foi de R$ 18,79 bilhões, o que equivale a um aumento de 22,1% em relação ao mesmo período do ano passado.

O orçamento da instituição para o setor neste ano é de R$ 84 bilhões, pouco acima dos R$ 83,2 bilhões contratados em 2016. Porém, se o crescimento da demanda continuar no mesmo ritmo verificado no primeiro trimestre, o volume efetivo deve superar o previsto no orçamento, diz a Caixa por meio da assessoria de imprensa.

As taxas e as condições do mercado estão melhores que há um ano. Os preços têm caído. Os bancos têm repassado taxas melhores.

A expectativa é que o segundo semestre seja melhor que a primeira metade do ano e que o volume de financiamentos com recursos da poupança feche 2017 num patamar parecido com o do ano passado, de R$ 46,6 bilhões. Os indicadores de confiança na economia já não reagem tão negativamente.

No ano, até maio, as concessões de crédito imobiliário, segundo dados do Banco Central, cresceram 1,8% em relação ao mesmo período do ano passado. Em maio, a alta foi de 23,4% ante abril.

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