Morada Invisível: O Viver em Cortiço

“Morada Invisível: O Viver em Cortiço” é um documentário sobre a realidade vivida em três cortiços por dez moradores no bairro da Bela Vista, em São Paulo. Banheiros e varal de roupas compartilhados, convívio com vizinhos, predileção da localização são temas desta morada camuflada em meio aos casarões e prédios da região central da capital paulista.

Direção Geral: Dayane Ponte Direção de Fotografia: Júlia Abrantes Montagem: Isabela Borges Produção Thamiris Souza e Ariani Alencar

Deixar para a livre-iniciativa a resolução do problema do déficit habitacional o resolverá?!

FSP (05/05/18) noticia o caso mais emblemático entre as companhias que optam por desembolsar crédito do próprio bolso para não perderem as vendas.

A empresa fechou 2017 com uma disponibilidade de caixa de R$ 562 milhões. Começou a fazer empréstimos diretos no início de 2015. De lá para cá, as vendas de imóveis nessa modalidade subiram de 15% para 70%. Tem hoje 1.800 contratos de compra de imóveis prontos financiados pela própria construtora.

A taxa cobrada pelo empréstimo é compatível com a oferecida pelos bancos privados, de 10% ao ano, parcelados em 20 anos. A chave é entregue em 15 dias, ante os 90 normalmente imposto pelo mercado.

Outra alternativa tem sido focar nichos. Uma incorporadora, por exemplo, foi atrás dos que recebiam crédito subsidiado pelo governo, com taxas menores, por meio do programa Minha Casa, Minha Vida. A construtora deixou de vender imóveis enquadrados no modelo em 2011, mas voltou atrás em 2015. Criou uma linha de produtos econômicos. Hoje representa 15% de seu portfólio.

O último empreendimento lançado pela nova marca, em fevereiro, fica na cidade de Santos, litoral paulista. Em dez dias, a construtora vendeu 96% das 240 unidades de 42 metros quadrados, na planta, por R$ 190 mil cada uma. Há uma grande demanda reprimida no mercado por imóveis mais em conta na capital, Santos e região metropolitana de São Paulo. Exemplos de lançamentos imobiliários:

1. avenida Duque de Caxias – 261 unidades de 26 a 54 m²
2. Largo do Arouche – 228 unidades de 28 a 44 m² e 10 duplex de 45 a 48 m²
3. avenida São João – 132 unidades de 41 a 45 m²
4. Praça da República – 218 unidades de 27 a 49 m²
5. rua Anhaia – 269 unidades de 14 a 60 m²
6. rua Washington Luís – 247 unidades de 22 m² em 20 andares​

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A empresa teve de aprender a construir apartamentos para os consumidores de baixa renda depois de anos da tentativa frustrada de atuar no segmento. Desta vez, as obras são feitas com padronização de material e desenhos de plantas, além de uma maior rigidez na escolha e custo dos itens usados nas obras, do cimento ao ferro, porque a margem de lucro nesse tipo de negócio é pequena.

Outro nicho que se destaca é a construção nos eixos de mobilidade urbana na capital. A velocidade das vendas de apartamentos nesses pontos é demonstrada por uma incorporadora vender em 30 dias todas as 387 unidades de um edifício no centro da cidade, a grande maioria de 24 metros quadrados (4 m X 6 m). Cada studio, espaços sem divisões entre sala, quarto e cozinha, custava R$ 248 mil — boa parte comprada por investidores.

Eles fazem a “conta rápida de padeiro”: gastam R$ 10.000 / m2 na compra e alugam por 2,5 anos por R$ 2.500 (1% do valor investido). Em 30 meses receberão R$ 75.000. Em 10 anos terão retorno de todo o investimento mais 20%, além de permanecer recebendo alugueis como renda de sua propriedade. Historicamente, o mercado imobiliário alterna com o mercado financeiro na preferência de investidores de acordo com o patamar da taxa de juros.

Outras construtoras também apostam em edifícios menores dentro dos eixos do plano diretor da cidade, locais que oferecem fartas opções de transporte público. Oferecem espaços comuns com facilidades que vão de piscina à lavanderia. Áreas para dividir espaços de trabalho, bicicleta e até carro são outros diferenciais de alguns desses imóveis.

Além da crise e do alto índice de apartamentos devolvidos nos últimos três anos, as empresas tiveram de se adaptar à mudança de comportamento dos consumidores mais jovens. Muitos preferem uma melhor localização a um apartamento maior.

As empresas do setor também têm criado novos conceitos imobiliários, voltados aos investidores. Modelos de empreendimentos pensados como moradias para estudantes, por exemplo, prometem uma receita contínua para eventuais investidores.

A velocidade de compra dos imóveis explica, em parte, o porquê de o preço dos imóveis não ter caído em São Paulo e região metropolitana. Em momentos de insegurança, as construtoras se voltaram para o mercado mais seguro economicamente do país, a capital paulista, onde sempre há demanda por moradia. Comprar terrenos nessas localidades também ficou mais caro, fator levado em consideração. O preço por metro quadrado dos imóveis é o mesmo, o tamanho deles encolheu.

O número de imóveis prontos devolvidos por compradores às construtoras do país, os chamados distratos, aliados à insegurança jurídica das regras de construção na capital paulista podem adiar a retomada do setor em 2019.

A preocupação maior em relação aos distratos é com o índice de apartamentos devolvidos entre os vendidos. Segue em 42%, de acordo a Abrainc, Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias.

É preciso uma regra que proteja as empresas dos casos de devolução sem justificativa. Os números absolutos de imóveis distratados caíram porque acompanharam a retração da demanda no país. Por isso, os preços dos imóveis não caíssem na crise.

Segundo os dados da entidade, as vendas de unidades residenciais em todo o país avançaram em 2017, mas a quantidade vendida ainda está longe do patamar registrado de 2014 — fim da Era Social-Desenvolvimentista (2003-2014). Já o número de lançamentos do ano passado foi superior ao de três anos atrás.

A tendência era seguir crescendo, se não fosse a liminar contra o direito de protocolo das construtoras em São Paulo. A liminar do Tribunal de Justiça de São Paulo, emitida no início do ano, suspendeu o direito de aprovação dos projetos entregues pelas empresas com base na lei de zoneamento da cidade à gestão municipal passada. É o feito do carrerista político (Dória) durante sua ocupação passageira na Prefeitura de São Paulo: desconstrução das realizações petistas. Sob aplausos dos reaças paulistanos!

Na prática, as construtoras e incorporadoras não sabem se terão aval da prefeitura para desembargar suas obras depois de prontas. o impacto da notícia, estimam analistas do setor, deve retrair os lançamentos em 15% no ano. Sem saber se terão de alterar projetos e quanto isso irá custar, as companhias vão lançar menos neste e próximo ano, o que pode interferir até no preço dos imóveis.