Déficit Habitacional e Ônus Excessivo de Aluguel

Ana Conceição e Chiara Quintão (Valor, 20/11/18) informam: o gasto excessivo com aluguel fez o déficit habitacional brasileiro chegar a 7,77 milhões de moradias no ano passado, o maior número desde pelo menos 2007, de acordo com o estudo “Análise das necessidades habitacionais e suas tendências para os próximos dez anos“, realizado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) para a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

De 2007 para 2017, o déficit aumentou em 508 mil moradias. Mas a
participação do ônus excessivo do aluguel nesses totais saltou de 24,2% para 42,3%, ou 1,76 milhão para 3,29 milhões de residências, 87,5% a mais. Assim, não fosse este fator, o déficit teria caído de 5,50 milhões para 4,48 milhões de residências no período, em parte por causa de programas como o Minha Casa, Minha Vida, que reduziram a habitação precária e a coabitação.

Cerca de 92% da carência de habitação corresponde a famílias com renda de até três salários mínimos mensais. Sudeste e Nordeste respondem juntos por 68% do déficit do país. Apenas o Estado de São Paulo detém 23% do total, com 1,8 milhão de moradias.

As estimativas têm como base a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O estudo afirma que o forte aumento no gasto excessivo com aluguel (quando a família despende mais de 30% da renda com esse item) revela a dificuldade em produzir habitações de interesse social e o atendimento das famílias mais carentes nos centros urbanos, dificuldade que aumentou com o aumento do preço da terra observada entre 2013 e 2014 por causa da expansão imobiliária.

Além do gasto excessivo com aluguel, 41,3% do déficit de moradias em 2017 era composto pela coabitação – mais de uma família dividindo a mesma casa. Outros 12,4% se devem à habitação precária (casas improvisadas ou rústicas), e 3,9%, ao adensamento excessivo – quando a família habita um só cômodo de um domicílio, como nos cortiços.

Há um debate sobre a inclusão ou não dos gastos excessivos com aluguel na conta do déficit habitacional. Isso porque a magnitude dessa despesa é influenciada por questões conjunturais, como inflação, emprego e renda, que oscilam ao longo do tempo, piorando ou melhorando a condição financeira das famílias.

Assim, por exemplo, em um contexto que combine crescimento econômico e ascensão social das famílias mais pobres, o ônus seria reduzido sem necessariamente ser acompanhado de um crescimento do estoque de moradias ou queda nos aluguéis.

Seja como for, o fato de essa despesa ser excessiva para mais de 40% das famílias brasileiras demanda políticas públicas – como transporte de massa – que se articulem com a habitacional.

Ao menos nos grandes centros, as famílias optam pelo “ônus das grandes distâncias”, indo morar longe dos locais de trabalho para diminuir o peso do aluguel. “O tempo perdido com transporte insere a questão da moradia no contexto mais amplo de habitação, que inclui mobilidade urbana”, diz o estudo.

Tomando a necessidade de atender à demanda futura por novas habitações e reduzir parte do déficit habitacional, o estudo calcula que seria necessária a construção de 12 milhões de moradias entre 2017 e 2027. Destas, 9,05 milhões atenderiam a demanda adicional e 2,93 milhões reduziriam o déficit, neste caso eliminando os domicílios precários e o adensamento excessivo e reduzindo a coabitação total pela metade. Nesta conta não está considerado o ônus com aluguel.

Para chegar a esses números, os pesquisadores levaram em conta as projeções de crescimento populacional do IBGE e partiram de um cenário base que considera a mobilidade média entre faixas de renda vista entre 2007 e 2017.

Nesse cenário, 57,4% desses 12 milhões de moradias teriam que ser destinados a famílias com renda de até três salários mínimos mensais. Mesmo na hipótese mais otimista desenhada pelo estudo, 50% teriam que ser destinados a essa faixa.

Neste sentido, a grande dificuldade não seria construir 1,2 milhão de moradias por ano, mas fazer com que a população de baixa renda consiga ter acesso à casa própria.

O levantamento aponta que a necessidade de financiamento habitacional, até 2027, chega a R$ 240,7 bilhões no cenário- base. Desse total, R$ 18,7 bilhões se referem a subsídios para atender famílias com renda de até três mínimos; R$ 72 bilhões, ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); R$ 136,3 bilhões, a recursos de mercado; e R$ 13,6 bilhões, à poupança própria.

No pior cenário, em que são produzidas menos moradias, a necessidade de financiamento é de R$ 154,2 bilhões. Já em um quadro melhor, o total de recursos necessários chega a R$ 318,8 bilhões.

O programa Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009, contratou a construção de 5,3 milhões de moradias até o primeiro semestre deste ano e ajudou a conter o aumento do déficit habitacional, segundo estudo realizado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) para a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

As contratações realizadas pelo programa, em geral, seguiram o mapa das necessidades habitacionais do país, mas passados quase dez anos ajustes são necessários a fim de atender de forma mais abrangente famílias de baixa renda.

A maior parte das unidades contratadas foi direcionada para a faixa 2 do programa (51% das unidades e 62% dos recursos), em que o limite de renda vai de R$ 3 mil a R$ 4 mil mensais e o valor máximo do imóvel é R$ 225 mil. A faixa 1, destinada a quem tem renda de até R$ 1,8 mil, com imóveis de até R$ 98 mil, ficou com 35% das unidades.

A despeito de atender parte relevante de famílias pobres, o aumento do componente “ônus excessivo com aluguel” no déficit mostra que o programa não foi eficaz em atingir esse público nos grandes centros urbanos, diz o estudo. Fora dos centros, o desafio tem sido desenvolver infraestrutura urbana em torno dos empreendimentos.

Existe dificuldade para se construir nas grandes cidades. Sem a parceria dos municípios, isso não se resolve. É preciso que planos diretores criem zonas de interesse social, por exemplo.

Outra questão a ser resolvida é o financiamento do programa, que nas faixas de renda menores é muito dependente de subsídios, que saem do Orçamento da União e desde a recessão, em 2015, enfrenta cortes. Na faixa 1, a mais baixa, as contratações saíram de 537,2 mil em 2013 para 90,3 mil em 2018. Para 2019, podem chegar a zero: não há subsídio previsto no Orçamento.

Segundo o estudo, no atual cenário, o FGTS é o único instrumento capaz de prover financiamento com custo e prazo que permitam financiar o segmento de habitação social.

Será um desafio muito grande construir habitação para a baixa renda. Não haverá distribuição de renda tão grande nos próximos anos que carregue milhões de famílias para faixas mais altas de renda. Se melhorar o cenário macroeconômico, o próprio mercado de crédito, com taxas de juros mais baixas, poderá dar conta de parte disso. Mas temos que ver como ficará o FGTS. Desde 2014 a arrecadação líquida do fundo, crucial para a construção de moradias, tem registrado queda. Com a difícil retomada do mercado formal de trabalho, a recuperação para os níveis anteriores está em xeque.

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