Investimentos para Geração de Renda Passiva

Ben Zruel, em seu livro “Eu vou te ensinar a ser rico: três passos simples para quitar as dívidas em doze meses e construir sua liberdade financeira” (São Paulo: Editora Gente, 2016), define a construção da sua liberdade financeira quando você tiver uma renda passiva superior aos gastos com seu padrão de vida.

Alguns tipos de renda passiva a construir são:

  1. Juros de suas aplicações financeiras;
  2. Renda de imóveis;
  3. Royalties de MMN.

Há outras maneiras, mas Ben Zruel focaliza somente esses três métodos pelo simples motivo de focar os métodos utilizados em sua vida para a construção da própria liberdade financeira.

Construir a liberdade financeira por meio do método de juros compostos em suas aplicações financeiras talvez seja a maneira mais simples, embora não a mais rápida. Quando está endividado, os juros altos do Brasil são destrutivos para a sua saúde econômica. Contudo, quando se trata de aplicar, os mesmos juros trabalham a seu favor.

No Brasil, as aplicações financeiras podem render muito mais que em outros países. Aplicar dinheiro no Brasil é extremamente recomendável e lucrativo. Com esse método, quando os juros mensais das aplicações bancárias forem acima do necessário para pagar o seu padrão de vida atual, você terá alcançado a liberdade financeira.

Uma maneira correta de levar em conta a inflação e mesmo assim não aumentar o tempo para chegar ao objetivo é simplesmente reajustar a aplicação mensal conforme os índices da inflação. Considerando uma inflação anual média de 6%, no segundo ano você terá de aumentar a sua aplicação mensal para R$ 1060,00, e assim sucessivamente, ano após ano.

Quanto mais alto o valor aplicado, mais rápido chegaremos ao objetivo. Isso nos obriga a fazer duas coisas extremamente positivas: forçar a evitar gastos desnecessários e motivar a buscar fontes de ganhos: horas extras, iniciar novos negócios, entre outras.

O segundo modo é buscar uma rentabilidade maior para as aplicações. Nesse ponto, Ben Zruel confunde rentabilidade com segurança: sugere carteira de investimento mais diversificada, com vários ativos como títulos, fundos e ações. Para aumentar sua rentabilidade, é muito provável se expor a maiores riscos ao “não espalhar dinheiro” em investimentos menos rentáveis.

Há diversas maneiras de construir patrimônio utilizando imóveis. Quando falamos de renda de imóveis, a maior parte das pessoas pensa em viver recebendo aluguel.

Aluguéis de imóveis residenciais no Brasil está com um retorno médio próximo de 0,3% ao mês em relação ao valor de mercado superestimado do imóvel. Descontando imposto de renda e taxa administrativa da imobiliária, o retorno anual é bem abaixo de qualquer aplicação financeira nos bancos. O custo de oportunidade é significativo.

Esse tipo de renda é muito recomendável em países nos quais a taxa de juros básica é muito baixa. Assim, aplicações financeiras em renda fixa não costumam dar quase nenhum retorno para os investidores. Nesses países, existem linhas de crédito com juros muito baixos para adquirir os imóveis e os aluguéis pagos pelos inquilinos superiores aos juros tornam esse tipo de investimento muito atrativo.

Para alavancar negócios no ramo imobiliário, para ganho de capital em vez de renda de alugueis, vale comprar imóveis usados à vista, bem abaixo do preço do mercado, reformá-los e vendê-los mais caros depois de uma valorização.

Você precisa antes acumular dinheiro. Isso é primordial para adquirir bons negócios. Normalmente, consegue-se bons negócios em imóveis quando não existe a possibilidade de financiamento. Isso ocorre com frequência quando o imóvel não possui averbação de documentos em cartórios de registro de imóveis. Por esse motivo, a pessoa preparada com o dinheiro disponível para pagar à vista leva muita vantagem.

Você precisa de um profissional do ramo imobiliário (corretor/imobiliária) de sua confiança para auxiliá-lo a encontrar imóveis muito desvalorizados. Essa é a parte mais difícil porque, na maioria dos casos, quando esse tipo de imóvel aparece para as imobiliárias, dificilmente são repassados para os clientes, porque são um negócio altamente atrativo.

Os imóveis procurados deverão estar por volta de 40% abaixo do preço do mercado. Isto porque a operação exige vários custos: comissão da imobiliária, adequação dos documentos, reforma e imposto sobre o lucro imobiliário, além do tempo do dinheiro parado como custo de oportunidade.

Ben Zruel adverte ser necessário verificar alguns pontos:

  1. terreno ou casa em regiãode risco ou lugar muito baixo, com possibilidade de enchentes;
  2. terreno ou casa onde já há vizinhoslaterais ou frontais (bar, igreja, presídio etc.) como fator de desvalorização;
  3. a possibilidade de adequar a documentaçãoperante os órgãos competentes para possibilitar uma venda passível de financiamento – as vendas por meio de financiamento representam 70% dos imóveis negociados hoje no Brasil;
  4. problemas na documentação como, por exemplo, herança: se foi feito o inventário e se todos os herdeiros legais concordam com a venda do imóvel e assinam a escritura de compra e venda;
  5. certidões dos proprietários dos imóveis (municipal, estadual, federal, trabalhista etc.) obtidas antes de assinar a escritura de compra e venda, por exemplo: o imóvel pode ter sido dado como garantia em alguma ação trabalhista.

Comprar imóveis na planta é bom negócio quando se aproveita a tendência de aumento constante nos preços dos imóveis. Depois de passado o boom, durante o crash, essa prática é um pouco arriscada. A valorização dos imóveis está praticamente estagnada e vai demorar um bom tempo para voltar a subir em ritmo tão acelerado. Além disso, muitas construtoras estavam sofrendo com a crise dos distratos do Brasil, impedindo a entrega do empreendimento.

Uma opção mais segura será procurar empreendimentos já construídos na fase de entrega da chave e comprar apartamentos de pessoas que adquiriram o imóvel na planta e não têm condições de entrar com financiamento. Isso pode ser devido a mudança de local de trabalho, desemprego, separação do casal, restrição cadastral no nome, entre outros motivos. Nesse momento, é possível encontrar ótimas oportunidades de negócios e com muita segurança, porque o empreendimento já está pronto.

Uma observação importante: caso a construtora ainda tenha alguns imóveis em carteira, o investimento não é tão interessante. Enquanto a construtora não vender todas as unidades disponíveis em carteira, não se terá a valorização certa do imóvel.

O valor normalmente pago até o empreendimento ficar pronto não costuma ser muito alto. Depois de pagar a parte do primeiro proprietário (quem comprou o imóvel na planta), pega um financiamento e deixa o imóvel valorizar durante mais ou menos um ano quando estiver com tendência firme de alta de preço. Nesse período, pode colocar um inquilino para ajudar pagar as parcelas do financiamento. Depois, na primeira oportunidade, pode vender e ficar com um lucro bem acima da média.

“Investir em imóveis requer conhecimento e experiência. Invista tempo e dinheiro para buscar esse aprendizado. O imóvel é apenas mais uma maneira de multiplicar o dinheiro. É preciso agir de forma 100% racional. Você não está comprando ou construindo um imóvel porque ele é bonito e, sim, porque ele vai gerar lucro.”

Finalmente, “MMN é um modelo comercial de distribuição de produtos em que os consultores ou distribuidores da empresa são remunerados não apenas pela venda direta, como em outras empresas, mas também recebem comissões em forma de royalties e bônus pela produção da rede de distribuidores que formaram. Por isso, não há limite nas possibilidades de ganhos, pois eles serão proporcionais ao tamanho da rede e à quantidade de produtos que ela comercializa no mercado.”

Embora seja negócio da casta dos mercadores, esse modelo de negócio não requer nenhuma experiência comercial prévia, pois a maioria das empresas realiza cursos e palestras para desenvolvimento pessoal e profissional dos consultores, trabalhando assuntos como liderança, comunicação, administração financeira, organização, desenvolvimento pessoal e financeiro, entre outros.

Ben Zruel confessa: “sou suspeito para falar porque minha formação profissional e parte da minha liberdade financeira aconteceram graças a uma empresa de MMN.”

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