Crise Imobiliária no Brasil

O setor imobiliário vivia um boom até 2013, com uma profusão de novos empreendimentos e incorporadoras surgindo país afora. As grandes instituições financeiras bancaram essa expansão. A política de juros baixos imposta pelo governo aos bancos públicos o estimulou, aumentando a competitividade dos depósitos de poupança, atraindo mais mutuários.

Veio a crise econômica com a volta da Velha Matriz Neoliberal e o ciclo virou. Muita gente comprou imóveis mas não conseguia mais pagar, por causa do desemprego, ou não queria mais pagar, por conta da queda dos preços. Eram eram investidores especulativos com a expectativa de revender com ganho de capital. e começou a devolvê- los às incorporadoras.

Os chamados distratos desestabilizaram o setor, deixando empresas com um imenso estoque anteriormente vendido em oferta. Os bancos, tendo concedido crédito imobiliário tendo como garantia a alienação fiduciária desses bens, começaram a retomar os imóveis à medida que a inadimplência disparou. Ao mesmo tempo, as instituições financeiras cortaram a oferta de financiamento à compra da casa própria e à construção.

O crédito ao setor só começou a ser retomado na segunda metade do ano passado. Ainda assim, o foco dos bancos tem recaído sobre as pessoas físicas. Estas oferecem risco menor e spreads mais elevados. O financiamento a obras permanece muito restritivo.

Aos poucos, as operações problemáticas vão diminuindo nas carteiras de crédito. De acordo com o Relatório de Estabilidade Financeira mais recente divulgado pelo Banco Central, as operações de financiamento imobiliário inadimplentes, reestruturadas ou de maior risco representavam 4,33% do total no fim de dezembro. O pico, de 5,47%, foi registrado em abril de 2017.

Arícia Martins (Valor, 21/02/19) informa: a construção civil foi o ramo de atividade com maior perda de empregos e representatividade na população ocupada durante a crise. Entre 2014 e 2018, o número de ocupados no setor, entre formais e informais, encolheu 14,4%, maior retração entre os segmentos que compõem a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, do IBGE. Ao diminuir de 7,8 milhões para 6,7 milhões, os empregos na construção passaram a responder por 7,3% da mão de obra no país, ante 8,5% há quatro anos.

Em igual intervalo, segmentos prestadores de serviços, como alojamento e alimentação, transporte e serviços domésticos, viram sua participação no total de empregados subir. Na média, porém, o contingente de ocupados no Brasil ficou praticamente estável, com recuo de 0,3% no ano passado em relação a 2014. Os dados fazem parte da retrospectiva anual da Pnad Contínua.

Segundo especialistas, o setor deve mostrar alguma retomada neste ano, puxada pelo mercado imobiliário, mas ainda pífia frente à queda de quase 30% do PIB acumulado do setor no último quadriênio. Por isso, a participação da construção na reação esperada para o mercado de trabalho tende a ser tímida em 2019.

No universo formal, comparando com o ano de 2013 — antes do início da recessão –, a crise foi ainda maior: em cinco anos, o número de vagas com carteira assinada no setor se retraiu em quase 34%, uma perda de 1,17 milhão de postos.

De acordo com dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) levantados pela FGV e pelo Sindicato da Indústria da Construção do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), todos os oito subsetores mostraram retração de dois dígitos no período. O que mais demitiu, com eliminação de 42,9% de suas vagas, foi o imobiliário, seguido de obras de acabamento (35,5%), preparação de terrenos (33,7%) e infraestrutura (33,1%).

O quadro mostrado pela Pnad, no entanto, dá dimensão mais próxima do segmento, que também tem trabalhadores informais e por conta própria.

Talita Moreira e Flávia Furlan (Valor, 15/04/19) informam: apesar de terem voltado a acelerar no crédito imobiliário, os bancos ainda têm de resolver uma herança deixada pela crise. As cinco maiores instituições financeiras do país — Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Bradesco, Santander e Caixa — fecharam 2018 com nada menos que R$ 18,7 bilhões em bens retomados em garantia de empréstimos inadimplentes. Cerca de 90% do valor se refere a imóveis.

O estoque já vinha em escalada desde 2015, mas voltou a dar um salto no ano passado, quando cresceu 32,3%. Em dois anos, o aumento foi de 78%. Mais recentemente, destaca-se a retomada de imóveis de valor mais baixo, muitos deles ligados ao programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), operado principalmente pela Caixa.

Os bens retomados consomem capital dos bancos, que precisam constituir provisões contra perdas com esses ativos – no fim de 2018, as reservas totalizavam R$ 5,8 bilhões. No entanto, com a economia ainda fraca, as instituições não conseguem encontrar compradores para se desfazer dos imóveis rapidamente, nem pretendem fazê-lo. Se inundarem o mercado com uma oferta muito grande, podem levar à maior queda de preço e impedir a recuperação das incorporadoras. As duas maiores do país – MRV e Cyrela – tinham estoque de R$ 13,1 bilhões no fim do ano passado.

Embora não seja um problema novo, os bancos ainda recorrem principalmente a leilões para vender esses bens individualmente, o que limita o alcance das ofertas. Mas aos poucos começam a surgir iniciativas para se desfazer desses ativos em bloco e para melhorar o valor recuperável.

Maior banco de crédito habitacional do país, a Caixa também busca soluções para se desfazer de um estoque de 62,9 mil imóveis, dos quais 29,5 mil entraram no balanço ao longo de 2018. Um dos caminhos em estudo é oferecer a investidores institucionais lotes de imóveis com características em comum. Segundo uma fonte do setor, a Caixa planeja fazer um leilão de unidades consideradas complexas – não residenciais ou com algum tipo de problema – que tendem a ser mais atrativas para gestores.

No ano passado, a instituição fez uma tentativa fracassada de leiloar 6 mil imóveis no atacado. Mas o desconto de 30% oferecido pelo banco foi considerado pouco atrativo, e também desagradou os investidores o fato de que foram empacotados em conjunto ativos muito diferentes.

Hoje, o leilão de unidades para pessoas físicas ainda é o principal instrumento usado pela Caixa para se desfazer desses bens, mas o próprio banco reconhece que o canal é insuficiente para um estoque tão grande. Os editais precisam ser públicos e geralmente são afixados nas agências.

Boa parte dos imóveis assumidos pela Caixa veio do MCMV, o maior programa habitacional da história do país, destinado à população de baixa renda. Encontrar compradores individualmente não é tarefa simples.

O programa habitacional também é a origem de mais de 80% dos 1,9 mil imóveis que o Banco do Brasil tinha no fim do ano passado. É um público muito sensível a preço ainda mais em época de desemprego.

Com dificuldades para se desfazer desses bens, o BB adotou uma nova política de preços nos leilões, voltados a pessoas físicas. A partir da segunda metade de 2018, os imóveis começaram a ser oferecidos com descontos de até 50%. Antes, a política era vendê-los num patamar próximo ao valor de mercado, mas a adesão era muito baixa. Com a mudança, a expectativa é que haja uma melhora, apesar de o mercado imobiliário ainda não mostrar uma reação tão forte.

O Santander optou pela criação de um canal próprio para vender seus imóveis. O site se assemelha ao de uma imobiliária, e oferece unidades com descontos de 20% a 70% em relação ao preço de mercado. Mais da metade das ofertas se refere a imóveis avaliados em até R$ 250 mil. O resultado foi muito positivo tanto no compromisso que tínhamos quanto em relação a vendas.

Outra estratégia que as instituições vêm adotando é agir antes de chegar ao ponto de tomar o bem em garantia. De acordo com uma fonte, o Itaú tem procurado se antecipar nas renegociações com clientes quando nota uma deterioração do crédito, tentando evitar que o imóvel vá para o balanço. O banco também começa a fazer vendas de imóveis em bloco a gestoras, enquanto continua promovendo leilões de unidades. Procurado, o Itaú não se manifestou.

Depois de anos em queda, o crédito imobiliário ensaia uma recuperação. Em 2018, a carteira dos cinco grandes bancos cresceu 2,64%, para R$ 645,6 bilhões. A melhora está concentrada nas operações com pessoas físicas. As instituições continuam restritivas no financiamento a incorporadoras.

Apesar da melhora, os bancos continuam retomando um grande volume de imóveis por causa de financiamentos inadimplentes há anos. O processo de retomada das garantias é lento, o que significa que uma limpeza dessas carteiras também será demorada. Uma melhora mais forte do mercado depende mais da recuperação da economia que do setor imobiliário, ou seja, com o atual governo não há esperança.

O Banco Central (BC) planeja definir regras específicas para o registro de imóveis e outros bens retomados em garantia nos balanços das instituições financeiras.

“O Banco Central está avaliando a matéria com vistas a regulamentar, com enfoque prudencial, as condições de permanência desses ativos no balanço”, afirmou o órgão regulador.

Até o fim de 2017, o BC permitia os bancos manterem esses bens por um período máximo de dois anos. Esse prazo deixou de existir com a promulgação da lei 13.506. Ele trata de processos administrativos sancionadores do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários.

Com a crise, de qualquer forma, as instituições financeiras não vinham conseguindo cumprir o prazo de dois anos. Ao fim do período, tinham de colocar esses ativos em uma conta especial.

O governo também está atento à forma pela qual os imóveis estão refletidos nos balanços dos bancos. A Controladoria Geral da União (CGU) emitiu relatório, no fim de outubro de 2018, alertando que “há erros materialmente significativos na classificação do risco das carteiras de crédito e na mensuração das garantias dos imóveis em bens não de uso próprio”. Para o órgão, os riscos das operações de financiamento imobiliário “não são devidamente monitorados”.

Hoje, existem normas contábeis para o registro dos “bens não de uso“, como são chamados os ativos sem serem de uso próprio dos bancos. O registro tem de ser feito no balanço pelo menor valor entre o saldo remanescente do crédito e o valor do laudo de avaliação.

Quando um imóvel retomado se desvaloriza, em relação ao montante pelo qual foi contabilizado, o banco tem de fazer imediatamente uma provisão para reconhecer essa mudança. Quando o bem se valoriza, entretanto, essa diferença só pode ser reconhecida quando a instituição se desfaz daquele ativo.

Porém, de acordo com a CGU, as carteiras de alguns bancos apresentaram uma melhora significativa dos níveis de risco das carteiras, mesmo diante da deterioração da economia. A controladoria concluiu os indicadores usados pelo BC serem insuficientes para identificar problemas potenciais nas operações imobiliárias.

O próprio Banco Central, no entanto, tem olhado a questão mais de perto. Partiu do órgão regulador, no fim do ano passado, uma determinação para a Caixa reavaliar seu estoque de bens retomados em garantia.

Diante disso, o banco estatal revisou a estimativa do valor recuperável dos imóveis retomados. Com nova metodologia, fez uma provisão adicional de R$ 1,2 bilhão no quarto trimestre de 2018, elevando para R$ 2,8 bilhões o total constituído ao longo do ano passado. No fim de dezembro de 2018, a Caixa tinha 62,972 mil imóveis em estoque, que somavam R$ 11,5 bilhões.

Por fim, um sinal de alento: as vendas de imóveis residenciais novos cresceram 50,3% em fevereiro de 2019, na cidade de São Paulo, na comparação anual, para 2.176 unidades, segundo o Secovi-SP, o Sindicato da Habitação. Os lançamentos imobiliários tiveram expansão de 155,1%, para 870 unidades, conforme dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), divulgados pelo Secovi- SP.

No fim de fevereiro, a oferta de unidades residenciais novas era de 19.553 unidades, na capital paulista, incluindo imóveis na planta, em construção e prontos, lançados entre março de 2016 e fevereiro deste ano. O volume representa quase nove meses de vendas, considerando-se o patamar comercializado em fevereiro, e representa queda de 6,8% ante janeiro e redução de 0,9% ante fevereiro do ano passado.

De acordo com o Secovi-SP, o Valor Geral de Vendas (VGV) comercializado cresceu 39,1%, em fevereiro de 2019, para R$ 932,5 milhões. Na comparação, o VGV do segundo mês de 2018 foi atualizado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI).

As unidades de dois dormitórios responderam pelo maior volume de vendas (1.385 unidades) e de oferta (12.132 unidades). Por área útil, a maior parte das vendas (1.490 unidades), lançamentos (332 unidades) e imóveis ofertados (9.408 unidades) ficou por conta de unidades com menos de 45 metros quadrados. Por faixa de preço, a maioria dos imóveis vendidos (1.023) e ofertados (7.337) tiveram preço até R$ 240 mil.

Nos 12 meses encerrados em fevereiro, houve expansão de 20,7% nas vendas de imóveis residenciais, para 30.587 unidades.

Leia maisSECOVI-SP – Anuário do Mercado Imobiliário – 2018

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