Como a habitação se tornou a maior classe de ativos do mundo

Relatório Especial da Revista The Economist (16 de janeiro de 2020) aponta a riqueza imobiliária como um fenômeno recente.

Em 1762, Benjamin Franklin partiu da Inglaterra para a Filadélfia depois de vários anos fora. Em sua chegada, ele ficou chocado com o que viu. “A expansão da vida é um avanço muito grande na minha ausência”, escreveu ele a um amigo. Habitação, ele pensou, tornou-se particularmente caro. “O aluguel de casas antigas e o valor das terras … triplicaram nos últimos seis anos”, reclamou.

Se Franklin estivesse vivo hoje, ele ficaria furioso. Nos últimos 70 anos, a habitação sofreu uma transformação notável. Até meados do século XX, os preços das casas em todo o mundo rico eram bastante estáveis ​​(ver gráfico). A partir de então, porém, eles cresceram tanto em relação ao preço de outros bens e serviços quanto em relação à renda. Os aluguéis aumentaram também. O Centro Conjunto para Estudos de Habitação da Universidade de Harvard constata que a mediana do aluguel americano aumentou 61% em termos reais entre 1960 e 2016, enquanto a renda mediana do locatário cresceu 5%. Nas terras agrícolas do século XVIII, era a maior classe de ativos do mundo. No século 19, as fábricas usadas para alimentar a Revolução Industrial ocuparam o primeiro lugar. Agora é habitação.

Nos primeiros dias do capitalismo, os preços das casas registraram altos e baixos a curto prazo: Amsterdã do século XVII experimentou algumas bolhas imobiliárias, assim como a América do século XIX. Três fatores principais, no entanto, explicaram a estabilidade de preços no longo prazo. Primeiro, os mercados hipotecários foram pouco desenvolvidos. Segundo, as rápidas melhorias no transporte fizeram com que as pessoas pudessem viver mais longe do local de trabalho, aumentando a quantidade de terras economicamente úteis. Terceiro, não havia muita regulamentação fundiária, o que significa que os construtores de casas poderiam construir quando quisessem e da maneira que lhes convinha. “Para a maioria de nós, história”, dizem Edward Glaeser, da Universidade de Harvard, e Joseph Gyourko, da Universidade da Pensilvânia, “os booms econômicos locais foram acompanhados pelos booms de construção locais”.

Após a segunda guerra mundial, no entanto, o mercado imobiliário passou por uma revolução. Os governos do mundo rico decidiram que tinham que fazer mais para cuidar de seus cidadãos – como agradecimento pelos sacrifícios e para afastar a ameaça comunista.

Para esse fim, eles prometeram aumentar a propriedade da casa. Um país de ocupantes-proprietários, segundo o pensamento, seria financeiramente estável. As pessoas poderiam aproveitar o patrimônio em sua casa quando chegassem à aposentadoria ou se encontrassem em dificuldades. No final dos anos 1940 e 1950, os manifestos dos partidos políticos ocidentais tornaram-se mais propensos a identificar a propriedade de casa como uma meta política, de acordo com uma pesquisa de Sebastian Kohl, do Instituto Max Planck de Estudos das Sociedades. Com o tempo, a noção de que a preocupação do proprietário era superior ao aluguel tornou-se comum, mesmo aparentemente aparente.

Proliferaram as políticas para promover a ocupação do proprietário. Nos Estados Unidos, a Administração de Veteranos concedeu hipotecas sem pagamento inicial aos veteranos em meados da década de 1940. O Canadá estabeleceu a Central Mortgage and Housing Corporation para devolver veteranos de guerra. Em 1950, o governo japonês estabeleceu a Government Housing Loan Corporation para fornecer hipotecas de juros baixos e taxas fixas. Mudanças nos regulamentos financeiros internacionais também incentivaram os bancos a emitir hipotecas.

Em um artigo de pesquisa Oscar Jordà, Alan Taylor e Moritz Schularick descrevem a segunda metade do século 20 como “a grande hipoteca”. Em 1940-2000, o crédito hipotecário como uma parcela do PIB em todo o mundo rico mais do que dobrou. Mais pessoas subiram na “escada da habitação”. A taxa de propriedade de casas na América aumentou de 45% para 70%; A Grã-Bretanha passou de 30% para 70%.

Nos séculos anteriores, um aumento na demanda por moradias não se traduziu em preços estruturalmente mais altos. O que havia mudado na segunda metade do século XX? Um fator foi a velocidade de transporte, que continuou melhorando mais lentamente: trens e carros ficaram um pouco melhores. Então, em vez de ir cada vez mais longe para encontrar acomodação, mais pessoas precisavam procurar um lugar para morar mais perto do trabalho. Os preços da terra subiram e isso contribuiu para moradias mais caras.

Nas décadas de 1950 e 1960, os governos construíram grandes quantidades de moradias públicas, em parte para reconstruir suas cidades após a devastação da segunda guerra mundial. No entanto, ao mesmo tempo, muitos deles reforçaram a regulamentação da terra, restringindo gradualmente os construtores privados. Nas décadas de 1940 e 1950, por exemplo, a Grã-Bretanha aprovou legislação para impedir a expansão urbana. Previa “cinturões verdes”, áreas que circundavam cidades onde seria difícil obter permissão para construir. Na mesma época, cidades de outros lugares, incluindo Sydney e Christchurch, exploraram planos semelhantes. A partir da década de 1960, os construtores americanos também começaram a ter sérias dificuldades em obter aprovação para a construção de novas casas.

De acordo com os cálculos do The Economist, a taxa de construção de moradias no mundo rico é metade da que era na década de 1960 (ver gráfico). Tornou-se particularmente difícil construir em áreas de alta demanda. Manhattan viu permissão para 13.000 novas unidades habitacionais apenas em 1960, enquanto que durante toda a década de 1990 apenas 21.000 novas unidades foram aprovadas. Um artigo recente de Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque e André Anundsen constatou que as “elasticidades da oferta” da habitação americana – ou seja, até que ponto a construção responde a uma demanda maior – caíram desde o boom imobiliário pré-crise.

Por que o mundo rico se voltou contra novas construções? O aumento da propriedade de casas no pós-guerra pode ter algo a ver com isso. Em 2001, William Fischel, do Dartmouth College, propôs sua “hipótese de homevoter”. Diz-se que os ocupantes-proprietários têm um incentivo para resistir ao desenvolvimento em sua área local, pois isso ajuda a preservar o valor de sua propriedade. À medida que a propriedade residencial aumenta, portanto, pode-se esperar que a construção de moradias caia.

A pesquisa apóia essa ideia. Um artigo estuda uma votação em 1988 em San Diego, descobrindo que os distritos com uma parcela maior de proprietários de casas tinham mais votos expressos em favor dos controles de crescimento. Outro conclui que partes da cidade de Nova York com altas taxas de propriedade de casas têm maior probabilidade de implementar medidas que dificultam o desenvolvimento. Há pouca dúvida de que o mundo rico é um lugar menos amigável para construir do que era antes. Mas até que ponto a regulamentação fundiária é responsável pelos preços altíssimos de hoje? ■

 

 

2 thoughts on “Como a habitação se tornou a maior classe de ativos do mundo

  1. Prezado professor, seu artigo é interessantíssimo pelo quanto poderíamos especular acerca deste grande problema. Parabéns!

    Mas há pontos que ao levantar, fizeram com que conjecturasse sobre alguns problemas de propriedade efetiva. A Forbes publicou em 26.07.19, que “quase” 40% das casas nos EUA estão livres de hipoteca. Logo, pouco mais de 60% ainda são de propriedade dos bancos.

    Este volume de crédito, associado ao risco de default dos proprietários, se refletiram nos preços dos imóveis? Se refletiram para baixo, é razoável supor que seus proprietários resistiriam ao risco de desvalorização provocada pela expansão, na medida que seus imóveis representam reserva de valor? A resposta embora possa parecer óbvia, ela merece adições, como características da vizinhança (sim, uma sociedade sectária), localização geográfica.

    Mas isto explica o fenõmeno de elevação dos preços nos últimos anos? A escassez de crédito, a resistência dos proprietários quanto a expansão no entorno das suas propriedades? o fluxo migratório para cidades com maior gravidade de empregos e serviços? As concentrações de riqueza em bairros? inelasticidade da oferta, ja que os imóveis nestes lugares pertencem a pessoas que não querem deles se desfazer ou prejudicar seu valor?

    Ou de modo mais interessante, como especulou, em decorrência da intervenção estatal? caso brasileiro por excelência.

    Penso que aqui ainda temos alguns fenômenos mais estranhos: a diferença entre a renda e expectativa de empregabilidade (será que os mutuários terão emprego aos 40 anos?), em relação ao preço dos imóveis, seria uma equação fadada ao default? ou seria amenizado pela transferência de débitos para outro de maior capacidade de pagamento, ampliando a concentração da propriedade?

    Se o crédito imobilário fechar, isto amplia a possibilidade de concentração de propriedade? estagnação do padrão de vida já que o peso dos aluguéis quase sempre, ultrapassa o número mágico de 1/3 do orçamento familiar?

    Se o governo intervir, qual o tamanho do rombo no orçamento público, considerando a hipótese de um default agressivo daqui a uma década, decorrente da precariedade dos empregos?

    • Prezado Eugênio,
      a equação é simples no sentido da residência, em geral, constituir o maior ativo — forma de manutenção de riqueza — familiar. O interessante é ela não ser considerada como um ativo com liquidez e poder de comando de decisões econômico-financeiras. Em consequência, a residência principal não é considerada em rankings de riqueza pessoal.

      Daí deriva o erro das famílias, quando o casal é mais jovem, investir em residências enormes e luxuosas como demonstração de status social. Depois de envelhecidos, acabam ficando com um patrimônio imobilizado com manutenção cara e sem uso em sua totalidade.

      Quanto à intervenção estatal, é imprescindível no Brasil, aliás, como ocorre em todos os países. Um levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) aponta o déficit de moradias cresceu 7% em apenas dez anos, de 2007 a 2017, tendo atingido 7,78 milhões de unidades habitacionais em 2017.

      É o recorde da série histórica de déficit habitacional. Hoje, ele ocorre, sobretudo, pela inadequação da moradia – famílias que dividem a mesma casa, moram em cortiços, favelas – e pelo peso excessivo do aluguel (acima de 30%) no orçamento das famílias no últimos anos.

      A maior parte (84%) do déficit é formada por famílias que ganham até três salários mínimos por mês, se somar de 3 a 5 SM (9,7%), dá quase 94%. Mas a demanda por moradias também atinge consumidores de rendas intermediárias (de 5 SM a 10 SM: 5%, acima de 10 SM, 1,4%).

      Todas sentiram o mercado de trabalho ficar com grande desemprego e o crédito imobiliário mais escasso desde o golpe de 2016. Em 12 meses até setembro de 2019, o crédito imobiliário concedido era a metade dos recursos emprestados às pessoas físicas em 2014.

      Assim, sem o subsídio do Tesouro Nacional para abaixar os juros para famílias de baixa renda e a capitalização da Caixa jamais se resolverá o problema habitacional. Para vergonha nacional, o País continuará com enormes favelas em suas metrópoles.
      att.

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