Poupança das Famílias e Financiamento Imobiliário

A subida de juros do crédito imobiliário promovida discretamente pelo Santander nesta semana, com taxa mínima passando de 6,99% para 7,99%, é um sinal para quem planeja comprar uma casa ou apartamento. Outros bancos vão seguir o movimento, motivado pelo ciclo de aperto monetário promovido pelo Banco Central (BC).

Enquanto o mercado não voltar para taxas de dois dígitos, o custo dos financiamentos vai se manter como um incentivo às pessoas para tomarem crédito e adquirir imóveis. Se voltarem a superar a casa de 10% ao ano, ele se torna restritivo e grande parte dos potenciais tomadores volta para o aluguel.

Além da subida de juros pelo BC, outro componente pode tornar mais difícil a vida de quem quer comprar imóveis daqui para a frente. Com a forte demanda e uma inflação de insumos para a construção de dois dígitos em 12 meses, a alta de preços de imóveis começou a acelerar.

De acordo com o índice FipeZap, que acompanha o comportamento do preço médio de venda de imóveis residenciais em 50 cidades brasileiras, o mês de junho registrou a maior alta mensal desde agosto de 2014, com subida de 0,57%. O indicador mostra tendência de aumento de ritmo de elevações: em abril, o crescimento atingiu 0,30%, no mês seguinte subiu para 0,48% e em junho acelerou ainda mais.

Além da recomposição de preços defasados, o aumento da demanda de compra e venda tem adicionado pressão sobre os valores negociados. Os números da Abecip mostram: maio de 2021 registrou a segunda melhor cifra de novas concessões de crédito imobiliário com recursos da poupança (SBPE) da série histórica iniciada em 1994.

Com R$ 17,472 bilhões, maio só perde para março de 2021, que registrou um volume de R$ 18,47 bilhões. O recorde anterior tinha sido obtido um pouco antes, em dezembro de 2020, de R$ 17,466 bilhões. Nos primeiros cinco meses de 2021, o montante somou R$ 77,38 bilhões, alta de 127% em relação a igual período do ano passado.

Em 2020, as instituições financeiras emprestaram R$ 123,97 bilhões, alta de 57,5% em relação a 2019, no melhor ano da história para o setor. Se as expectativas da Abecip se confirmarem, 2021 terminará com um movimento de quase R$ 170 bilhões.

A presidente da associação das entidades de crédito imobiliário pondera: os preços atuais, mesmo com as altas recentes, continuam abaixo do patamar visto em 2014, se for descontada a inflação no período. “Desde o ano passado, temos visto uma retomada dos reajustes dos preços dos imóveis, mas e se a gente deflacionar pelo ICPA os preços relativos ainda não voltaram ao que tínhamos em 2014. Se tomar 2014 como base 100, considerando os preços praticados em São Paulo, o valor do metro quadrado atual deflacionado ainda estaria em torno de 93”.

O Santander liderou o movimento de reajuste do custo do crédito imobiliário porque, entre os bancos privados, é o que tem menos poupança comparativamente a Bradesco e Itaú Unibanco. Com menos funding para a linha habitacional, aliado a um forte crescimento da demanda, a instituição financeira teve de fazer a elevação para arrefecer um pouco as buscas pelas operações.

Há possibilidade de ocorrer um aumento maior, para a faixa entre 8% e 8,5%, mesmo com uma taxa básica de 6,5% ao fim de 2021. Os bancos têm mantido um ‘spread’ de cerca de dois pontos percentuais em relação à Selic. Caso a taxa de política monetária supere os 7%, projeta-se também aperto maior nos custos do crédito imobiliário por parte dos bancos para o intervalo de 8,5% a 9%.

As famílias brasileiras ainda preferiam guardar dinheiro a usar sua poupança para consumir no primeiro trimestre deste ano e no início do segundo. O fluxo líquido de poupança financeira das famílias, calculado pelo Centro de Estudos de Mercados de Capitais (Cemec-Fipe), foi positivo em R$ 15,2 bilhões entre janeiro e março de 2021, e dados de abril já mostraram um novo acúmulo de R$ 12,4 bilhões.

“No nível agregado, não há indicações de que as famílias começaram a sacar esses recursos extras acumulados para reforçar o consumo”, diz Carlos Antonio Rocca, coordenador do Cemec.

Esse fluxo se mantém positivo desde o segundo trimestre do ano passado, quando as famílias começaram a formar poupança precaucional – pelo temor de perder emprego e renda na crise da pandemia – ou circunstancial, já que parte do consumo foi interditada pelas restrições sociais e às atividades, sobretudo de serviços.

O valor poupado, no entanto, vem caindo a cada período (ver gráfico ao lado) e, se a tendência for mantida, o segundo trimestre deste ano pode ter registrado mais saques do que aplicações, diz Rocca. Entre abril e junho de 2020, foram poupados R$ 171,5 bilhões pelas pessoas físicas, o equivalente a 16,5% do consumo nas Contas Nacionais. O montante no primeiro trimestre de 2021 representa apenas 1,2%.

Para o Cemec, o histórico evidencia a correlação entre o desempenho da poupança e a evolução da pandemia. O estudo nota, porém, que, apesar da ocorrência da segunda onda nos primeiros meses deste ano, não houve novo ciclo de alta no fluxo de poupança. Os fatores precaucional e circunstancial que vêm alimentando o espírito poupador das famílias podem ter reduzido sua influência, aponta o Cemec, seja porque houve menor adesão ao distanciamento social, seja porque as empresas e a população estavam mais adaptadas à situação, de modo que a economia conseguiu se sustentar.

O acúmulo de poupança no primeiro trimestre de 2021 é fruto de desinvestimentos de R$ 36,8 bilhões e aplicações de R$ 52 bilhões. Tradicionalmente, porém, o primeiro trimestre de cada ano é caracterizado pelo fluxo negativo na poupança financeira. “As pessoas gastam muito em dezembro e depois têm as contas de começo de ano para pagar”, afirma Rocca.

Quase todos os desinvestimentos de janeiro a março representaram resgates de depósitos de poupança e à vista, enquanto as novas aplicações concentraram-se em ações, fundos de investimento, depósitos a prazo e, em menor grau, títulos de dívida corporativa, como debêntures.

Segundo o Cemec, como investidores de menor renda costumam prevalecer nos depósitos de poupança – uma aplicação muito popular, de risco muito baixo e de liquidez imediata -, e os de renda mais elevada, nas demais aplicações, é possível que os saques de depósitos tenham sido feitos, principalmente, pelos primeiros para complementar consumo, ainda que no agregado não haja esse indicação, diz Rocca. Ele lembra que houve suspensão do auxílio emergencial a partir de janeiro, além de um excepcional aumento dos gastos com alimentação, que tem um peso relativo maior na cesta dessas famílias.

Ainda que os fatores circunstancial e circunstancial possam ter perdido peso na poupança das famílias, o Cemec avalia que o cenário para o segundo semestre vai depender da evolução da pandemia e da vacinação. Se a imunização avançar significativamente e a recuperação da atividade continuar, como apontam as projeções, a confiança dos consumidores pode melhorar e induzir o uso de parcela da poupança extra para consumo.

A poupança acumulada pelas famílias do segundo trimestre de 2020 ao primeiro de 2021 já soma R$ 348,1 bilhões, o equivalente a 7,4% do consumo total em 2020. Considerando abril deste ano, sobe para R$ 360,5 bilhões. A simples normalização da propensão a consumir das famílias já proporcionaria um aumento da demanda, observa Rocca.

A eventual destinação de parte do estoque de poupança ao consumo poderia ser um reforço, com potencial de impacto substancial na economia. “As famílias não vão torrar R$ 350 bilhões em um único mês, mas vamos admitir que usem essa poupança ao longo de quatro trimestres. Se aumentar o consumo em 7%, pode dar um degrau de 3% a 4% no PIB. Se isso acontecer, a demanda de consumo poderia superar expectativas”, diz Rocca.

Os riscos para essa hipótese incluem a própria piora da pandemia, com uma terceira onda e eventuais consequência na atividade, além do forte aumento de preços de alimentos, energia e combustíveis e uma situação menos favorável do crédito à pessoa física, com elevação dos juros e uma proporção maior de famílias endividadas.

“Se houver um avanço significativo de novos casos, ainda que não implique aumento forte de mortes, gera preocupação, e as famílias podem adotar uma postura mais conservadora, evitando sair”, afirma Rocca. A crise hídrica e os ruídos políticos também não contribuem para um ambiente de confiança maior entre consumidores, observa.

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