Fuga de Capitais: Imóveis no Exterior

Assis Moreira (Valor, 05/08/21) informa: Jacob J. Safra, responsável pelas atividades do Grupo J. Safra fora do Brasil, adquiriu uma mansão em Genebra pelo montante de 56,840 milhões de francos suíços (R$ 328 milhões), na maior transação imobiliária deste ano nessa que é uma das cidades mais caras do mundo.

A mansão Hauterive, com vista para o lago de Genebra e 18.799 metros quadrados de terreno, tinha sido comprada por uma filha do antigo rei Farah da Arábia Saudita em 2013. Os herdeiros venderam agora o imóvel por um milhão de francos a menos do que tinha sido adquirido.

O Diário Oficial de Genebra registra o comprador ser Jacob Safra. Ele preside o Banco J. Safra Sarasin (Suíça), o Safra National Bank de Nova York e supervisiona as atividades do grupo fora do Brasil. O grupo Safra faz operações desse tipo todo o tempo, segundo uma fonte.

Relatório anual do Banco Safra Sarasin informa que os ativos imobiliários da J. Safra consistem em mais de 200 propriedades comerciais, residenciais, de varejo e de terras agrícolas no mundo, como o complexo de escritórios 660 da Madison Avenue em Nova York e o icônico Gherkin Building de Londres. O grupo controla mais de 2 milhões de pés quadrados de imóveis comerciais nas principais cidades do mundo.

A compra da mansão ocorre em contexto de crescente demanda no segmento de luxo, após anos de estagnação. Globalmente, o mercado imobiliário segue em plena expansão nas maiores economias na esteira da pandemia. Registra a maior alta em mais de duas décadas, como destacou o jornal “Financial Times” em manchete nesta semana.

De 40 países examinados pela Organização para Cooperação e Desenvolvimento Economico (OCDE), só três tiveram queda de preço de imóveis no primeiro trimestre. Juros baixos, poupança acumulada na pandemia e o desejo de mais espaço com muita gente trabalhando em casa alimentam a tendência.

Adriana Cotias (Valor, 05/08/21) informa: o boom visto no mercado imobiliário brasileiro em plena pandemia tem atravessado fronteiras. Compradores com perfil de investimento têm buscado alternativas tanto em regiões familiares como a Flórida, nos Estados Unidos, e destinos em Portugal, como também em localidades menos triviais, como os Emirados Árabes ou o Vale do Silício americano.

A identificação da demanda tem estimulado esse tipo de oferta por aqui. Dois exemplos são a representação no Brasil da BTI Partners, de Fort Lauderdale, na Flórida, e a inclusão de empreendimentos localizados em Dubai na plataforma Apto. Ela conecta compradores de imóveis novos a construtoras e empreendimentos, em parceria com o grupo de intermediação de negócios imobiliários YMK.

A Fab Homes, que produz casas sustentáveis no Vale do Silício, também observa maior interesse do investidor local pelos seus projetos: 85% deles são brasileiros.

Fundos imobiliários são outra forma de exposição, e na B3 já há algumas dezenas de BDRs de Reits listados lá fora

É um público já proprietário de imóveis no Brasil na sua carteira. Busca diversificação em moeda forte, com objetivo de renda ou ganho de capital.

Outra forma de se expor ao segmento fora do Brasil são os fundos imobiliários. Na B3 já há algumas dezenas de recibos (BDR) que representam os portfólios de “real estate investment trust” (Reit) listados em bolsa.

Mas há também carteira de hipotecas residenciais nos EUA com a mão de brasileiro, caso da YellowFi Management, que tem o ex-CEO do BB Americas Cassio Segura como vice- presidente.

Não é de hoje que o Brasil ocupa posição de destaque entre compradores estrangeiros de imóveis no Estado da Flórida. Relatório publicado no fim de 2020 pela Florida Realtors mostrou que, entre meados de 2019 e de 2020, o Brasil ficou na segunda posição, negociando US$ 1,4 bilhão do bolo de US$ 15,6 bilhões dos não-residentes. Em média, os imóveis custaram US$ 300,6 mil.

Na área metropolitana de Orlando, investidores da América Latina representavam 47% das aquisições, com europeus na sequência, com uma fatia de 19%. No recorte por país, os brasileiros eram responsáveis por 24% das compras como um todo.

A expansão do terminal sul do aeroporto de Orlando e a expectativa de que o trem de alta velocidade que liga Miami até a cidade inicie suas operações em 2022, passando pelo complexo da Disney, são elementos que têm chamado a atenção do brasileiro.

A reabertura dos parques e a volta a uma certa normalidade no pós-pandemia têm servido de suporte. A conferir se a variante delta trará retrocessos à mobilidade.

O brasileiro está antenado e tem familiaridade com o destino. O potencial de investimento lá cria esse ambiente em que incorporadoras como a BTI montam estruturas com outros desenvolvedores da Flórida, já se antecipam e criam base no Brasil porque grande parte dos compradores da América Latina vem daqui.

As famílias brasileiras mais endinheiradas já têm uma parcela do patrimônio em imóveis fora do Brasil. Uma das tendências que ganharam força com a pandemia é unir propriedades com potencial de gerar receitas com aluguel e possíveis de ser usadas nos períodos de férias.

Um dos empreendimentos da carteira de Milanez é o The Grove Resort & Water Park, condomínio que reúne apartamentos mobiliados e que tem conveniências de resort, como áreas de lazer, bares e restaurantes, localizado no “quintal da Disney”, diz. São três torres, totalizando 878 imóveis. As unidades em construção custam a partir de US$ 200 mil e as prontas saem na faixa dos US$ 400 mil.

O comprador normalmente financia 60% do valor, com taxas a partir de 3,87% ao ano para estrangeiros. Para o investidor qualificado que tem recursos em fundo do BB Americas, a taxa cai a 2% ao ano, fora do financiamento imobiliário tradicional.

Dependendo do período, o investidor pode se valer do retorno líquido para ajudar na alavancagem. Usa a rentabilidade para pagar impostos, despesas de condomínio, seguro e os custos atrelados à propriedade.

A administração é centralizada na Paramount Hospitality. O retorno com aluguéis é estimado em 5% a 7% ao ano. A taxa de gestão é de 45%, o que inclui os serviços de hotelaria, impostos estaduais, comissionamento de canais de locação como Hoteis.com ou Booking, taxa de condomínio, assinaturas de TV, WiFi, segurança, água e energia.

Em 2020, quando os parques ficaram a maior parte do ano fechados, a ocupação média foi de 40%, com retorno ficando entre 2,5% e 3% sobre o capital investido. Agora na temporada de junho, julho, com diárias de US$ 250, em média, a taxa de ocupação já beirava os 100%, nível esperado só para 2023 ou 2024. O fluxo de turistas tem sido majoritariamente doméstico e a expectativa é que o retorno melhore à medida que o estrangeiro volte.

Fundada pelo brasileiro André Magozo há cerca de quatro anos, a incorporadora Fab Homes encontrou uma lacuna na oferta de casas no chamado “Stanford circle”, que abrange comunidades como Palo Alto, Los Altos, Los Altos Hills, Atherton, Menlo Park, Woodside & Portola Valley. Esse entorno da Universidade de Stanford é uma das regiões mais valorizadas dos EUA e gira cerca de US$ 8 bilhões no mercado imobiliário por ano, para menos de 300 mil habitantes.

Nesse mercado, uma venda é realizada em torno de 25 dias, há pouca oferta e um imóvel com 200 metros quadrados custa US$ 3,5 milhões. As pessoas do Vale do Silício são muito atraídas por causa das startups de tecnologia e há uma grande assimetria entre liquidez, preço e qualidade. Pagam caro por casas de padrão discutível.

O que a Fab Homes tem feito é comprar casas antigas ou pequenas para o terreno que ocupam nas localidades com maior potencial construtivo. A aposta é no desenvolvimento de projetos residenciais autorais e sustentáveis. As próximas residências premium, por exemplo, têm assinatura do escritório de Thiago Bernardes, neto do ícone modernista Sérgio Bernardes, e a outra parceria é com o Studio Arthur Casas.

A estrutura das residências é feita de madeira, material capaz de capturar carbono ao longo de toda sua vida útil. Os projetos são modulares, com painéis pré-fabricados para montagem no terreno, com baixa geração de resíduos e em sistemas de reaproveitamento de água, energia solar e pontos de recarga para carros elétricos, lista.

Em cada empreendimento, ele constitui uma Limited Liability Company (LLC) e busca o investidor capitalista, que entra com uma participação de 25%. O empreendedor diz haver compromisso para aportes de US$ 25 milhões. “A Selic baixa tem sido um ‘trigger’ muito relevante para o brasileiro que quer a diversificação internacional, há grande receptividade”, diz Magozo. O retorno estimado é de 15% ao ano. Metade dos investidores entra alavancado, recorrendo ao crédito bancário contra o seu patrimônio, com taxas a partir de 2,5% ao ano.

O próximo passo é consolidar os projetos em estruturas de investimentos como se fossem fundos imobiliários, ainda que sob o guarda-chuva de LLC. Do aporte até o desinvestimento o ciclo é de pelo menos dois anos. Mesmo com a pandemia, a demanda por moradias na região não se arrefeceu, diz Magozo, embora os preços tenham caído entre 12% e 13% na fase mais crítica. O executivo diz buscar uma margem de pelo menos 20% para acomodar eventuais flutuações do mercado. Aqui o investidor corre risco de incorporação.

A plataforma Apto viu o número de buscas por imóveis nos EUA, em cidades como Miami e Orlando, crescer 54% entre o último trimestre de 2020 e o primeiro de 2021. Para Portugal, com opções em Porto, Estoril e Miraflores, o incremento foi de 24%. Com um valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 640 milhões, entre alternativas locais e no exterior, a coleção dedicada a investidores ganhou três empreendimentos em Dubai.

Embora lá o mercado imobiliário seja conhecido pela venda de mansões, com custos da ordem de US$ 2,7 milhões, há mais ênfase hoje para se explorar o potencial turístico da região, diz o CEO da Apto, Alex Frachetta. Ele diz que, com Abu Dhabi já como parte do circuito da Fórmula 1 e a Copa do Mundo no Catar, em 2022, há um esforço dos governos dos Emirados Árabes para diminuir a dependência econômica do petróleo. “Estão abrindo o leque para as empresas irem para lá, porque quando há uma única fonte de renda é um risco grande para a cidade.”

Ele diz que as inclusões dos imóveis acompanham as localidades onde os brasileiros veem potencial de expansão para moradia ou investimentos. “Quando lancei a Apto, nunca imaginei que um dia teria imóveis de Portugal”, diz. Ele afirma que o brasileiro tem perfil conservador e busca empreendimentos com algum potencial de liquidez. O grupo YMK auxilia nessa internacionalização, com presença em três continentes e parcerias com 400 construtoras e 75 instituições financeiras.

Já na YellowFi, os brasileiros chegaram a uma participação de 70% dos recursos administrados neste ano, segundo Segura. A gestora atua principalmente na originação, para financiar imóveis entre US$ 300 e US$ 500 mil. Ao todo, tem US$

200 milhões sob gestão nessa ponta. Além disso, criou um fundo proprietário que reúne quase US$ 22 milhões, um crescimento de 41% no primeiro semestre.

Segura afirma que esse funding será usado para expandir a atuação da gestora, que tem autorização para fazer financiamento em 50 estados nos EUA, mas hoje só está em 10. Os créditos originados são vendidos no mercado secundário para outras gestoras – caso da Leste, do ex-BTG Emmanuel Hermann – ou seguradoras. O retorno do investidor vem desse tipo de transação e também dos recebíveis na carteira. A estimativa de rentabilidade é de 7% ao ano, com aplicação a partir de US$ 50 mil.

Por não fazer qualquer tipo de alavancagem e não correr o risco de incorporação, Segura diz que a volatilidade é baixa e que a inadimplência até caiu durante a pandemia – de 5% para 3% nos atrasos até 60 dias, e de 2% para 0,5% na métrica de 120 dias. “Era o lugar seguro para ficar, a casa todo mundo quis preservar.”

E com mais dinheiro na economia dos programas de auxílio emergencial, a valorização das residências acabou melhorando a estrutura de garantias, de 130% para 140% do valor dos imóveis.

Ainda tem chão para virar um Reit, que precisaria de um patrimônio na casa dos US$ 100 milhões. Por ora, o fundo Brickell Bay Mortgage está na plataforma da Pershing. “Comprar imóvel diretamente é complexo, tem que vir para cá e, para quem fica no Brasil a maior parte do tempo, tem um custo fixo alto para carregar”, diz Segura.

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