Risco Político Afugenta Capital e Juros o Demandante de Crédito Imobiliário

O “capitão do time da extrema direita” se comporta como um menino mimado. Ganhou o primeiro tempo do jogo político democrático por causa de um jogador do seu time prender o líder do time adversário. Acha com isso ter se tornado o “dono-da-bola” e deseja mudar a regra-do-jogo democrático de alternância do poder no segundo tempo. Diz se a vitória não for sua, a priori, não haverá bola para o jogo!

Riscos políticos, devido à não aceitação da derrota certa na próxima eleição, em 2022, tem estimulado companhias exportadoras a manter parte de seus dólares fora do Brasil. Dados do Banco Central (BC) e da Secretaria de Comércio Exterior (Secex) mostram que a chamada “boca de jacaré” – a diferença entre as exportações embarcadas e o câmbio contratado e o embarcado – continua se abrindo e está nas máximas históricas.

Diante de uma taxa Selic em alta firme e da redução do processo de desalavancagem de grandes empresas, restam poucos argumentos para explicar essa diferença além do receio sobre a questão política e fiscal, segundo profissionais ouvidos pelo Marcelo Osakabe (Valor, 31/08/21).

A diferença em 12 meses entre as exportações embarcadas, divulgadas pela Secex, e o câmbio contratado de exportações, informado pelo BC, saltou de US$ 34 bilhões em maio para US$ 45,2 bilhões em agosto até dia 20. A lacuna também pode ser enxergada por meio do balanço de pagamentos. Com essa metodologia, a discrepância estava em US$ 26,9 bilhões em julho, também perto da máxima histórica.

Embora as receitas com exportações brasileiras devam bater recorde neste ano, nem todos esses recursos estão sendo remetidos para o Brasil. Desde 2006, quando o BC começou a retirar a exigência de cobertura cambial obrigatória, alguns exportadores passaram a manter parte de suas divisas no exterior, o que facilita pagamentos de fornecedores e credores, entre outros.

Em suas previsões para 2021, muitos participantes do mercado contavam com a queda dessa diferença, que ajudaria a impulsionar a cotação do real. O argumento era (e continua sendo) o de que a “boca de jacaré” resulta de uma confluência de fatores que estavam se esgotando. Entre os principais, a manutenção de uma Selic em patamares ultrabaixos, e a desalavancagem das empresas no exterior. Esse efeito, porém, não tem se visto na prática.

Companhias brasileiras pagaram um volume significativo de dívidas no exterior nos últimos meses. Ao mesmo tempo, o Banco Central (BC) apertou o ritmo de aperto monetário. Somados, esses dois fatores representariam um cenário favorável à internalização de recursos de exportações, mas isso não isso não está acontecendo.

Diante desse quadro, a avaliação de profissionais é os riscos fiscais, políticos e eleitorais estarem limitando a volta dessas receitas. Com isso, a “boca de jacaré” do câmbio, como é chamada a diferença entre as exportações embarcadas e o câmbio contratado, se abriu ainda mais e está perto da máxima histórica.

Apontada como um dos principais fatores por trás da preferência das empresas por manter seus dólares no exterior – como o próprio BC apontou em 2019 -, a Selic está em alta desde março e as expectativas do mercado para o nível da taxa no fim do ciclo de aperto só aumentam desde então. Já o processo de desalavancagem das empresas no exterior parece perto de um ponto “ótimo” com algumas companhias inclusive acelerando seus pagamentos. Só a Petrobras tinha a meta de reduzir adívida bruta para US$ 60 bilhões em 2021 e praticamente a atingiu no segundo trimestre.

Outro fator pode influenciar a decisão de manter ou não recursos fora do país. Ela é a perspectiva de crescimento do PIB.

O Mercado coloca muita ênfase na questão dos juros para o comportamento do câmbio. Mas talvez o mais importante seja o crescimento.

Se o país está crescendo mais e o exportador precisa fazer novos investimentos, é aí que ele vai ficar mais obrigado a trazer esse caixa de fora. Foi justamente com a última rodada de revisões para cima do PIB, em junho, quando houve forte melhora da taxa de câmbio.

Prejudica a retomada do crescimento o efeito da elevação da taxa de juros sobre o custo do crédito imobiliário.

O dia 4 de agosto poderá ser visto no futuro próximo como um divisor de águas para o atual ciclo imobiliário. Quando Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) apertou o ritmo de alta da Selic e sinalizou elevar a taxa básica para o terreno restritivo, o mercado passou a refazer as contas sobre o que esperar das taxas do financiamento habitacional. Embora o cenário-base seja o de juros de um dígito no fim do ano, o risco de o custo total do crédito para aquisição de imóveis ultrapassar a barreira dos 10% ao ano subiu muito.

Na última vez quando a Selic esteve em 7,50%, em outubro de 2017, a taxa nominal média do financiamento imobiliário se situava em 9,76%. Quando se olha o custo efetivo total, ou seja, o que o tomador paga de fato com a inclusão de taxas bancárias e seguros, o peso real do desembolso subia para 10,44%.

Antes do Copom de agosto, a perspectiva era as taxas mínimas na modalidade mais tradicional do crédito imobiliário, com parcela prefixada mais a taxa referencial (TR) – zerada há alguns anos – subirem até o patamar de 8% ao ano. Porém, após a recente aceleração do ritmo de alta dos juros pelo BC, a tendência são taxas entre 9% e 9,5% até o fim do ano ou logo no início de 2022.

Em um cenário de Selic entre 8% a 9% podemos voltar a conviver com taxas de dois dígitos no crédito imobiliário”. O cenário base ainda não é este, embora o risco comece a se materializar. As incertezas macroeconômicas, políticas e fiscais se intensificaram recentemente, mas se o país conseguir acalmar o ambiente político e resgatar a confiança a taxa básica pode se manter abaixo desse nível.

Além do custo do crédito, outro fator pode pesar no bolso de quem deseja comprar um imóvel nos próximos meses: a escalada de preços dos imóveis. De acordo com Zylberstajn, da FipeZap, “o aumento de preços que a gente já percebe no mercado de lançamentos aos poucos vai chegando ao segmento de usados”. O economista ressalta ter expectativa de haver “nos próximos meses uma pressão de aumento nos preços não só para a cidade de São Paulo, mas em outras capitais também”.

O coordenador do índice FipeZap pondera: o momento atual é muito diferente do último ciclo de alta de preços. “No ‘boom’ anterior, entre 2008 e 2009, chegamos a ver preços subindo, no acumulado do ano, mais de 20% em São Paulo e quase 50% no Rio de Janeiro. Neste governo, não se viu esse ritmo de investimento em imóveis, mas pode haver cidades com aumento de dois dígito. Um aumento na casa de 10% em São Paulo não seria surpreendente.

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