Estratificação Social e Moradia em São Paulo

Ana Luiza Tieghi (FSP, 17/10/21) informa: em São Paulo, apenas os 10% mais ricos conseguem comprar um imóvel de valor mediano. Custa cerca de R$ 600 mil.

Os dados são da plataforma de inteligência de mercado Urbit. Criou um índice para verificar a acessibilidade financeira dos imóveis na cidade, comparando a renda dos paulistanos com o valor dos apartamentos.

Segundo a pesquisa, um casal com dois filhos com uma renda mediana consegue comprar um imóvel de até R$ 190 mil. Uma pessoa ao morar sozinha tem poder de compra para um imóvel de até R$ 110 mil.

Nenhum bairro da cidade tem apartamentos com três ou quatro quartos que caibam nesse orçamento, e a oferta de imóveis de até R$ 190 mil está concentrada em apartamentos de um dormitório.

A renda mediana, ou seja, no meio entre a porção de renda mais baixa e mais alta da cidade, foi estimada em R$ 3.887 para um casal com dois filhos e em R$ 2.390,93 para quem vive sozinho. Na média de São Paulo, uma pessoa que vive só precisa acumular o equivalente a 14 anos de salário para comprar um imóvel de um quarto. A situação é ainda pior para o casal com dois filhos, que precisa juntar 25 anos de trabalho, sem outros gastos, para comprar um imóvel de 3 ou 4 quartos.

Entre os bairros da cidade, o mais acessível para uma pessoa que mora sozinha, de renda mediana, é a República (Centro), que pontuou 80,1 no HAI (Housing Affordability Index, ou índice de acessibilidade à habitação), desenvolvido pela Urbit. Porém, segundo a pesquisa, os imóveis só são considerados acessíveis quando atingem um patamar de 100 pontos ou mais.

O bairro mais acessível para esse público ainda não é realmente acessível. Para conseguir comprar um imóvel nas regiões que não têm acessibilidade financeira, as famílias precisam adquirir algo menor do que a sua necessidade, por exemplo.

O bairro mais acessível para a família com dois filhos, de renda mediana, é o Jardim Brasil, na zona norte, com 51,9 pontos no HAI.

Para quem vive sozinho, o menos acessível é a Vila Madalena (zona oeste), com HAI de 9,7. Para a família de quatro pessoas, é o Alto de Pinheiros, também na zona oeste, com 5,6 pontos no HAI.

Em média, na cidade, uma pessoa sozinha tem apenas 24,2% da renda necessária para arcar com a prestação de um imóvel de um quarto de valor médio, e a família de quatro pessoas apenas 14,4% da renda para a parcela de um apartamento maior.

Estes números demonstram que famílias na faixa de renda mediana possuem muita dificuldade de encontrar imóveis na capital, no mercado formal e especialmente no centro expandido.

Apesar desse cenário, a acessibilidade aos imóveis é maior hoje do que no passado. Desde 2012, o índice de acessibilidade aos imóveis na cidade subiu de 38 para 63 pontos.

A capacidade de comprar imóveis cresceu na cidade depois de 2017, com o movimento de redução dos juros para financiamento imobiliário e aumento da renda, que não foi acompanhado por igual elevação no valor dos imóveis. Agora, com tendências contrárias, essa acessibilidade deve voltar a cair.

Há um grande descasamento entre quanto ganha a população na cidade e o valor dos apartamentos.

É um problema sobretudo de renda. As famílias não ganham o suficiente para conseguir arcar com os custos da produção imobiliária local.

Em um ranking de valor do metro quadrado em apartamentos no centro das cidades, feito pela plataforma Numbeo, que reúne dados de 512 municípios do mundo, São Paulo aparece na 360ª posição. O metro quadrado sai por US$ 1.889,67 (R$ 10.410). Como o valor da metragem é calculado em dólar, a valorização da moeda americana ajuda a manter o país abaixo da metade da lista.

Em evento virtual para discutir cenário econômico, financiamento e políticas habitacionais, o porta-voz da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) cita esse ranking como sinal de o valor cobrado na cidade ainda poder crescer.

Dizer o imóvel no Brasil estar barato, quando se vê São Paulo nessa pesquisa, é um exagero. No médio e longo prazo, não haverá correção no preço de imóveis no Brasil? Isso terá de acontecer se a renda das pessoas não se elevar.

A disparidade entre a renda mediana da população e o preço dos imóveis é um grande problema para a redução do déficit habitacional na cidade, porque essa massa de pessoas depende de programas governamentais, como subsídios, descontos na taxa de financiamento ou habitações construídas pelo poder público.

A solução desse impasse passa pelo crescimento da renda, mas há outros fatores que podem ajudar, como o aumento da oferta de habitação e a descentralização das oportunidades de trabalho.

Tem de permitir potencial construtivo, fazer licenciamentos ágeis. Se as empresas conseguirem acessar imóveis antigos, reciclar e colocar de volta no mercado com qualidade, também ajuda na oferta. O fato das pessoas quererem morar em São Paulo encarece o metro quadrado. Se mais gente quiser mudar para Sorocaba, Campinas, São José dos Campos, por exemplo, pode ajudar a reduzir a pressão sobre o preço”, completa.

Como o custo para se construir aumentou —o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mede a inflação do setor, acumula alta de 17,05% nos últimos 12 meses— eles estão aguardando para ver se o aumento será repassado ao consumidor.

O público alvo dos apartamentos é heterogêneo. São moradores da região, mais velhos e sem filhos em casa, que vivem em apartamentos de 200 a 400 metros quadrados e querem mudar para um espaço menor, mas também casais jovens e sem filhos, atraídos pelos serviços do bairro, pela proximidade com os parques do Ibirapuera e do Povo, e pela facilidade de acesso à região da Faria Lima.

A procura de pessoas de outros estados, como Rio de Janeiro e do Centro-Oeste, que querem ter uma base em São Paulo, surpreendeu. Há também um comprador internacional.

O que importa para o imovel é localização é em primeiro lugar, em segundo e em terceiro. Ela é fundamental para determinar o preço.

A região que abrange os Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e bairros no entorno, como Pinheiros, Vila Mariana, Moema e Paraíso, atrai por estar próxima tanto de áreas de emprego — Faria Lima, Paulista e Berrini — quanto de lazer, com áreas verdes, quase uma dezena de shoppings e clubes.

Fica a 10 minutos do aeroporto. Isto é para o bem — proximidade — e para o mal — barulho infernal durante todo o dia na rota dos aviões.

A porção mais cara, segundo os especialistas, fica na Vila Nova Conceição e no trecho do Itaim do clube Pinheiros ao Parque do Povo. A presença de grandes parques e avenidas, somada à ocupação antiga, é uma limitação geográfica: há poucos terrenos disponíveis para se construir, o que eleva o preço de qualquer prédio que seja feito ali.

O zoneamento, no caso da Vila Nova Conceição, é um fator de pressão nos preços. Áreas mais próximas ao Ibirapuera não podem receber prédios, e outras partes do bairro exigem a compra de Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) via leilão.

Desde 2016, quando o novo zoneamento da cidade foi aprovado, há uma área definida como eixo, onde a construção de mais unidades, e de menor tamanho, é incentivada. O Inside Vila Nova Conceição fica nessa zona, na rua Jacques Félix, e, para se adequar ao zoneamento, vai ter lojas na fachada e estúdios para locação. A fachada ativa é algo com o qual o alto padrão no Brasil não estava acostumado, é uma quebra de paradigma muito boa para a cidade.

A pandemia não afetou a valorização desses bairros, mesmo com parte dos trabalhadores do mercado financeiro, tecnologia e advogados tendo adotado o home office. Como a expectativa atual é de retorno gradual aos escritórios e adoção de um regime híbrido de trabalho, ter uma casa perto da empresa continua vantajoso.

“Está aumentando o interesse por casas em São Paulo ou no interior e litoral, mas o grosso do mercado está em apartamentos na cidade”, diz Constantino.

Desde o início da pandemia, inclusive, há falta de alguns tipos de imóvel nas regiões mais caras, aponta Alberto Rotstein, corretor de imóveis especializado em alto padrão, que trabalha com a imobiliária eXp.

Ele afirma que coberturas, antes fáceis de achar, sumiram do mercado, e a busca por casas, principalmente no Jardim Europa e América, se intensificou. “Mas as pessoas estão se assustando com os preços que começaram a pedir em cima desses imóveis, algumas acabam indo para bairros alternativos, como Vila Madalena ou perto do Parque Villa Lobos, que têm metro quadrado um pouco menor”, diz.

Outros bairros procurados para casas são Brooklin, Chácara Santo Antônio, Campo Belo e Jardim Guedala, o último já na outra margem do rio Pinheiros, principalmente para condomínios fechados.

O bairro do Campo Belo aparece em oitavo lugar entre os mais valorizados para venda segundo levantamento feito pelo DataZap com anúncios nas plataformas ZapImóveis e Viva Real, com metro quadrado médio de R$ 10.594, e em sexto entre aqueles com maior valor para locação.

Levantamento da Brain aponta alta de 30,7% no preço de imóveis novos na Cidade Monções, que abrange o Brooklin,desde 2018. O aumento foi de 44,3% na Vila Nova Conceição e 39,5% na Vila Olímpia.

Marco Tulio, diretor-executivo da Esquema Imóveis, especializada em alto padrão, afirma que nos últimos 12 meses as casas e apartamentos nas regiões nobres tiveram alta de 30%, em média, causada pela inflação e pelo aumento da demanda. Ele acredita que os próximos meses devem trazer uma estabilização nos preços, já que esse público terá outras prioridades, como gastar com viagens. 

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