Financiamento Habitacional e IPCA 

Tabela 1 – hipótese de taxa anual segundo a nova linha de financiamento habitacional em comparação às taxas praticadas no ano indicado

O DIEESE – Subseção APCEF/SP enviou-me o Informe semanal – nº 229 – 22 de agosto de 2019. É um tema relevante para acompanhamento.

A Caixa anunciou linha de financiamento habitacional indexada ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a inflação oficial. O release distribuído pelo banco destaca a nova linha como meio para a redução do custo do financiamento. Não será assim, necessariamente. Por óbvio, maior ou menor custo do financiamento dependerá da variação inflacionária conjugada à taxa contratada, mínima de 2,95% à máxima de 4,95%.

A nova fórmula será interessante para o credor, que irá dispor de ganho acima da inflação. E, ao que se anuncia, será utilizada pela Caixa para operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários, uma forma de transferir o saldo e eventual risco. A ver o que acontece.

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De Volta Castelo Branco, Roberto Campos… e a Correção Monetária!

Estevão Taiar, Edna Simão e Renan Truffi (Valor, 21/08/19) conta: gente estúpida desconhece a história e repete erros!

A Caixa Econômica Federal detalhou a sua nova linha de financiamento imobiliário. Ela será indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A modalidade cobrará, além da inflação, uma taxa a variar de 2,95% a 4,95% ao ano. Quanto melhor a relação do cliente com o banco, menor a taxa. Os contratos terão prazo máximo de 360 meses e cota de financiamento de até 80% do valor do imóvel. As regras valem para novos contratos e já estarão vigentes a partir da próxima segunda-feira.

A linha de financiamento antiga da Caixa, baseada na taxa referencial (TR)
mais juros anuais de 8,75% a 9,75%, continuará em vigor. O tomador de empréstimo poderá decidir por qual delas optar, mas o presidente da instituição financeira, ex-banqueiro de negócios como sua chefia, e a equipe do banco afirmaram a nova fonte de financiamento permitir a queda de 30% a 50% da parcela inicial. “Me engana mais porque já me enganei votando errado!”

No caso de um imóvel de R$ 300 mil, o financiamento, levando em conta a TR, teria uma parcela de R$ 3.168. Com o IPCA, o desembolso mensal cairia para R$ 2 mil, nas simulações da Caixa. Não será permitida a troca de um contrato com indexador antigo por um novo indexado à inflação.

O preposto acredita, mesmo com a redução das taxas, a nova operação de crédito ser rentável para o banco. A ideia é destinar R$ 10 bilhões para a modalidade vinculada à inflação, viabilizando o atendimento de 50 mil famílias ou 200 mil pessoas e gerando 230 mil empregos diretos e indiretos. Esse funding virá de Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Continuar a ler

Crise do Subprime (avant la lettre) Brasileiro e Repetição do Erro pelo Governo Paramilitar

Nos anos 70, a Caixa Econômica Federal (Caixa) praticamente restringia-se à captação de depósitos de poupança – cerca de 80% do total – e seu direcionamento para o crédito destinado à aquisição da casa própria. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) era o responsável pela captação de fundos para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), então regulado pelo Banco Nacional da Habitação (BNH).

As alterações implementadas no SBPE e SFH, no início da década de 80, resultaram em desequilíbrios nos contratos firmados com mutuários. Várias determinações legais deram início aos desequilíbrios na situação econômico-financeira da Caixa. Foram elas:

  • redução de prestações e de saldos devedores com a aplicação de índices de correção inferiores ao custo de captação;
  • alargamento de prazos de empréstimos;
  • vinculação dos reajustes das prestações às variações salariais;
  • efeitos dos planos de estabilização a atuarem de forma cumulativa e generalizada:
    • quebrando o equilíbrio financeiro dos contratos,
    • reduzindo o retorno dessas operações,
    • paralisando a capacidade de reinvestimento em novos financiamentos habitacionais.

Foram alteradas as regras de movimentação e remuneração da caderneta de poupança, passando de uma periodicidade trimestral para mensal. Os impactos da alteração nas regras de movimentação e remuneração da caderneta de poupança foram também percebidos no custo médio da captação dos recursos. Na sistemática anterior, a perda de remuneração por saque fora da data base trazia maiores benefícios à instituição captadora.

Os desequilíbrios entre fontes e usos na carteira imobiliária começaram com as interferências nas regras dos contratos firmados com mutuários, no estertor do regime militar e no início do regime de alta inflação. Elas trouxeram benefício unilateral para os mutuários, com todo ônus sendo transferido para o SFH e, em última instância, para o Tesouro Nacional pela assunção das obrigações do FCVS.

Entretanto, a possível conversão de créditos ativos em créditos contra o FCVS eliminava o risco de crédito para a Caixa, mas não gerava a liquidez necessária para reaplicação em novas operações. Isso levava à perda do dinamismo do SFH.

Em julho de 1984, foi aplicado indexador para os saldos devedores dos créditos habitacionais diferente do aplicado nas correspondentes prestações: 254% e 127%, respectivamente. Essa decisão do último governo do regime militar de aplicar indexador menor para as prestações habitacionais que o aplicado aos saldos devedores pode ser considerado o maior fator de desequilíbrio de todo o Sistema Financeiro da Habitação – SFH. A partir daí, reduziram-se os retornos dos financiamentos, aumentaram as ocorrências de amortizações negativas (prestações insuficientes para cobertura do valor dos juros) e, conseqüentemente, o compromisso e a insuficiência de recursos do FCVS.

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Ameaças ao FGTS

Edna Simão (Valor, 20/08/19) anuncia nova ameaça à política social ativa por parte da equipe econômica contra O Estado e a favor de O Mercado, pouco se importando com A Comunidade.

Com a queda da taxa de juros, a equipe econômica quer reformular não só a política de investimentos do FGTS como também o montante de recursos destinados como subsídios à compra da casa própria para famílias de baixa renda do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e as taxas cobradas pela Caixa Econômica Federal para garantir sua sustentabilidade ao longo de dez anos.

O diretor do departamento do FGTS no Ministério da Economia, Igor Villas Boas, que também é presidente do conselho curador do FGTS, anunciou a permissão de saque vai retirar do fundo R$ 40 bilhões entre este e o próximo ano para estimular a economia. De imediato, por já estarem muito baixos, não haverá redução dos investimentos em habitação, saneamento básico e infraestrutura urbana. O fundo social tem R$ 100 bilhões aplicados em títulos públicos e não será necessário antecipar a venda de papéis para fazer frente aos saques no fundo.

No longo prazo, no entanto, a situação é bem diferente. Segundo Villas Boas, a conta não fecha porque 60% dos ativos do fundo estão aplicados no setor de habitação. Se forem incorporados os subsídios de algo em torno de R$ 9 bilhões ao ano, esse percentual tem retorno zero, chegando, às vezes, a ser negativo para o FGTS. Por isso, os 40% restantes devem ter uma rentabilidade de modo a compensar essa perda e garantir a retorno dos saldos das contas dos trabalhadores de 3% mais TR, o que corresponde a praticamente R$ 15 bilhões por ano.

Esse é o desafio do fundo para os próximos dez anos. O FGTS precisa de um equilíbrio, boa solução e boa aplicação dos recursos. Continuar a ler

Dividendos para o Governo ou Juros Baixos para o Povo? Estado ou Comunidade?

Alex Ribeiro (Valor, 12/08/19) mostra alguma resistência até dos próprios gestores nomeados para a direção da CAIXA à pressão do Ministério da Economia para inviabilizar sua missão social com a falsa alegação de “redução da dívida pública”, mas, na verdade, para abrir espaço (crowding-in) para bancos privados e mercado de capitais com base em equivocado pressuposto de efeito descolamento  (crowding out) desses entes pelos bancos públicos. O governo conservador exige mais dividendos, enquanto o banco queria cortar juros de empréstimos.

A descrição abaixo de crowding-out e crowding-in, e por qual razão o crowding-in é susceptível de dominar em recessões, é do texto introdutório de Baumol e Blinder, Macroeconomia: Princípios e Política.

A ideia é o investimento ser uma função negativa da taxa de juros e uma função positiva da renda, ou seja, I = I (r, y), onde Ir <0 e Iy> 0.  Quando um aumento nos gastos do governo aumenta ambos r e y, e como cada um move o investimento na direção oposta, o efeito líquido sobre o investimento e, portanto, sobre o crescimento futuro, depende de qual variável, r ou y, tem o maior impacto sobre I.

Durante recessão, uma mudança nos gastos do governo não tem muito impacto sobre r, mas tem um efeito sobre y, de modo o aumento nos gastos do governo provavelmente trazer um aumento, não uma diminuição, no investimento. Assim, ao contrário dos gastos deficitários perto do pleno emprego, os gastos do governo em recessões podem levar a taxas de crescimento mais altas no futuro, aliviando assim as preocupações sobre os custos para as gerações futuras. Continuar a ler

Projeto Maligno: Desmanche dos Bancos Públicos para Ocupação do Mercado de Capitais

Finalmente, sem ter debatido seu projeto maquiavélico durante as eleições, o governo do capitão reformado, eleito para um cargo onde não apresenta nenhuma aptidão e/ou postura, decidiu, a partir de agora, o BNDES ser um banco com desembolso anual limitado a R$ 70 bilhões e atuação prioritária em três áreas:

  1. financiamento a Estados e municípios (só se for em infraestrutura urbana),
  2. saneamento básico (área da Caixa e com Prefeituras sem projetos) e
  3. privatizações (Ah! De volta a Privataria neoliberal!).

Estes são os três temas considerados estratégicos pela atual gestão, segundo informou ao Valor o secretário especial de Fazenda do Ministério da Economia, Waldery Rodrigues.

Nos governos Lula (2003-2010) e Dilma (2011-2016), o orçamento do BNDES cresceu de forma acelerada em 2009 e 2010 para atuação anticíclica no sentido de evitar depressão e desemprego. Em 2013, chegou a R$ 190 bilhões (valor corrigido pela inflação do período). Dentro da nova concepção, o banco não precisará de todos os recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), por isso, o governo mandará nova proposta de emenda constitucional (PEC) ao Congresso para cortar o principal funding do banco!

“Uma das diretrizes que seguimos é exatamente a de reduzir, em termos percentuais, a participação do crédito associado ao setor público. O BNDES tem funding muito ligado ao FAT. Entendemos que haverá reformatação nessa linha”, disse Waldery. “O FAT não seguirá no mesmo formato de hoje, com seus recursos repassados ao BNDES. Certamente não teremos o banco com desembolsos acima de R$ 100 bilhões, muito menos acima de R$ 200 bilhões.” Continuar a ler

“Desbancariosação”: Queda no Número de Bancários em favor dos Banqueiros de Negócios

Thais Carrança (Valor, 31/07/19) informa: o setor bancário registrou saldo negativo de 2.057 postos de trabalho formal de janeiro a junho deste ano. Desde 2013, o setor perdeu 62,7 mil empregos com carteira assinada, segundo dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), compilados pelo Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese) para a Confederação Nacional dos Trabalhadores do Ramo Financeiro (Contraf-CUT).

Conforme o Dieese e especialistas em mercado de trabalho, trata-se de uma nova onda de reestruturação do setor, ligada ao processo de crescente digitalização das transações bancárias e ao encolhimento dos bancos públicos. A onda recente, no entanto, ainda é menor do que aquela registrada na década de 1990, quando o emprego nos bancos encolheu em meio ao fechamento de instituições nacionais e da estabilização da inflação no país.

Somente no segundo trimestre, três grandes bancos anunciaram programas de demissão voluntária (PDV): Caixa, Banco do Brasil e Itaú. Mas a primeira decidiu adiar os planos para atender à demanda dos saques do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O saldo negativo do setor bancário no semestre é resultado de 15,2 mil admissões e 17,3 mil desligamentos. No mesmo período, o país registrou saldo positivo de 374 mil empregos com carteira assinada, considerando a série do Caged sem ajuste para incluir dados entregues com atraso pelas empresas. Já o setor de serviços gerou sozinho 252 mil vagas. Continuar a ler