Novas Regras do FGTS: Desmanche da Política Habitacional

As novas regras para os saques do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não provocarão nenhuma redução na rotatividade no mercado de trabalho, como o governo boçalnaro imagina. As medidas apenas contribuirão para reduzir a poupança compulsória do país. Terá um efeito negativo sobre o funding (fonte de financiamento) habitacional.

A habitacional é a política pública mais redistributiva de riqueza familiar, vide o MCMV. Ao não se aproveitar a inelasticidade da demanda efetiva pela própria moradia se deduz a baixa capacidade de crescimento da economia brasileira.

A introdução do saque-aniversário permitirá resgates parciais todos os anos. Evidentemente, não reduzirá a rotatividade por diminuir o estímulo do trabalhador a sair do emprego. Esta é uma ideia estúpida de quem adota o individualismo metodológico para explicar o desemprego como culpa dos trabalhadores! Ora, se a casta dos mercadores não gasta em investimentos produtivos, não há oferta de empregos! Continuar a ler

De Financiamento para Finanças: Criação de uma Bolha Imobiliária

Talita Moreira (Valor, 09/08/19) informa: o governo discute com o setor imobiliário o projeto de locação social. A proposta é o PAR – Programa de Arrendamento Residencial com baixa inadimplência substituir o Minha Casa Minha Vida (MCMV) para as famílias com renda enquadrada na faixa 1. Uma possibilidade é relançar o programa perto de 7 de setembro, Dia da Independência, como ato marqueteiro.

As famílias de menor renda, cuja inadimplência é alta por conta do desemprego, receberiam algum benefício para alugar o imóvel e poderem comprá-lo com o tempo, numa espécie de leasing. Nas demais faixas, o modelo continuará sendo o de compra.

O FGTS deve bancar, neste ano, R$ 9 bilhões em subsídios ao MCMV. O fundo representa 90% dos benefícios concedidos no programa. O restante vem do Orçamento da União. A medida é um pleito das construtoras para agilizar as obras paralisadas.

As discussões sobre os recursos para o MCMV mostram, na habitação social, não existir apenas uma questão de funding, mas também de capacidade de gerar dinheiro para subsidiar as famílias.

O segmento de baixa renda precisa de crédito imobiliário com subsídio e juros baixos, o que requer políticas governamentais. No mundo todo, o comprador de baixa renda é subsidiado.

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Viés da Auto Atribuição de Riqueza

Compare os dois imóveis anunciados acima, ambos com o valor de R$ 60 milhões à vista — epa, a ilha é um tiquinho mais barata, vou comprá-la! –, porém, o apartamento na Avenida Vieira Souto em Ipanema-RJ só tem 590 m2 de área útil e a ilha em Angra dos Reis mais 16 edificações têm mais de 2.000 m2 de área construída. Qual valor você atribuiria à cada qual? É um bom exemplo como valores subjetivos ou emocionais são influentes nas precificações.

Escrevi artigo a respeito, postado originalmente em:

https://jornalggn.com.br/noticia/vies-da-auto-atribuicao-de-riqueza-por-fernando-nogueira-da-costa

Em 2017, o rendimento médio mensal domiciliar per capita no país foi de R$ 1.511, ou seja, em família típica de 3 pessoas seria R$ 4.533 o ponto central da classe média de renda.  As menores médias foram no Nordeste (R$ 984) e Norte (R$ 1.011), regiões onde quase metade da população (respectivamente, 49,9% e 48,1%) tinha rendimento médio mensal domiciliar per capita de até meio salário mínimo. Estas são algumas informações da Síntese de Indicadores Sociais 2018, publicada na primeira semana de dezembro.

Em 2017, os 10% das pessoas com os maiores rendimentos (de todas as fontes) do país acumulavam 43,1% da massa total desses rendimentos, enquanto os 40% com os menores rendimentos detinham apenas 12,3%. Esse estrato do topo concentrava 3,51 vezes mais rendimentos do que a base, razão conhecida como o Índice de Palma. Nessa mesma comparação, o Distrito Federal foi a unidade da federação mais desigual, onde os 40% das pessoas com os menores rendimentos acumularam 8,4% da massa e os 10% das pessoas com os maiores rendimentos detinham 46,5%. Em 2017, a razão entre esses dois valores chegou a 5,57 no DF, e superou as outras 26 unidades da federação.

Entre os 10% mais ricos, em 2017, entre 90% e 95% o rendimento médio mensal real de todos os trabalhos era R$ 5.214, entre 95% e 99%, R$ 9.782, e no top 1% mais rico, R$ 27.213. Vamos arbitrar essas serem as rendas, respectivamente, da classe média (ou varejo tradicional), classe média alta (ou varejo de alta renda) e ricos. Os ricaços (do segmento de clientes bancários Private Banking) são 123.370 CPFs, cada qual com a riqueza financeira per capita de R$ 8,466 milhões em setembro de 2018. Fazem parte de 58.258 grupos familiares, cada qual com quase 18 milhões de reais em saldo médio.

A classe média pode ser vista como composta pelos 7,5 milhões clientes do varejo tradicional. Cada um tem em média pouco mais de R$ 46 mil reais em investimentos financeiros. A classe média alta, isto é, os 4 milhões clientes do varejo de alta renda possuíam, em média per capita, pouco mais de R$ 181 mil. Continuar a ler

Fundos de Investimento Imobiliário (FII): Desmobilização do Imobilizado

A BM&F-BOVESPA (http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm) informa: o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.

Todo FII possui um regulamento e/ou prospecto para ser lido pelos investidores. Dentre outras disposições, determina a política de investimento do fundo. A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo, o FII investir apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais, ou ser genérica e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, os quais poderão ser alugados ou vendidos.

Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e valores mobiliários, a rendase originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos seus cotistas. Continuar a ler

Déficit Habitacional e Ônus Excessivo de Aluguel

Ana Conceição e Chiara Quintão (Valor, 20/11/18) informam: o gasto excessivo com aluguel fez o déficit habitacional brasileiro chegar a 7,77 milhões de moradias no ano passado, o maior número desde pelo menos 2007, de acordo com o estudo “Análise das necessidades habitacionais e suas tendências para os próximos dez anos“, realizado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) para a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

De 2007 para 2017, o déficit aumentou em 508 mil moradias. Mas a
participação do ônus excessivo do aluguel nesses totais saltou de 24,2% para 42,3%, ou 1,76 milhão para 3,29 milhões de residências, 87,5% a mais. Assim, não fosse este fator, o déficit teria caído de 5,50 milhões para 4,48 milhões de residências no período, em parte por causa de programas como o Minha Casa, Minha Vida, que reduziram a habitação precária e a coabitação.

Cerca de 92% da carência de habitação corresponde a famílias com renda de até três salários mínimos mensais. Sudeste e Nordeste respondem juntos por 68% do déficit do país. Apenas o Estado de São Paulo detém 23% do total, com 1,8 milhão de moradias.

As estimativas têm como base a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Continuar a ler

FGTS: Direito Trabalhista X Funding para Cobertura do Déficit Habitacional

O grau de desconhecimento de causa é tão grande a ponto de alguns assessores neoliberais de candidatos ignorarem o fato de os servidores públicos não terem direito ao FGTS. Aliás, sobre este Fundo Social os economistas ortodoxos propõem barbaridades, desconhecendo seu duplo caráter: um direito trabalhista para CLT e um funding para cobrir o déficit habitacional. Se o encarecer, inviabiliza esta última função: uma fonte de financiamento imobiliário barato.

Por exemplo, Pedro Fernando Nery é mestre em Economia e consultor legislativo. Apresenta propostas (Valor, 12/07/18) para mudar o FGTS no sentido de combater o notório problema de sub-remuneração sem falar nas consequências do encarecimento do funding do déficit habitacional.

“Cinquentão, o FGTS foi só residualmente alterado pela reforma trabalhista. Há, porém, diversas propostas engenhosas no debate para melhorá-lo. Elas vão além de combater o notório problema de sub-remuneração das contas:

  1. alterando seus incentivos para reduzir a rotatividade e melhorar a produtividade;
  2. usando o Fundo como previdência complementar obrigatória;
  3. integrando-o ao seguro-desemprego; ou reduzindo alíquotas para combater o desemprego.

Este artigo é uma introdução ao ‘estado da arte’ desta literatura. Continuar a ler

Cadeia Produtiva, Comercial, e de Manutenção, Reformas e Demolição da Construção

A FIESP divulgou um documento de referência para o  12º ConstruBusiness: Investir com Responsabilidade. Ele informa que a cadeia da construção reúne empresas de todas as etapas produtivas e investidores em qualquer tipo de ativo produzido pela construção. Os investidores estão na ponta desta cadeia, demandando residências, escritórios, centros comerciais, estradas, redes de trens metropolitanos, aeroportos e toda sorte de edificações e bens de infraestrutura. As empresas projetam e constroem imóveis e obras de infraestrutura, fabricam ou vendem materiais de construção, financiam operações, entre outras atividades.

No Brasil, estima-se que esse conjunto de empresas reúna um contingente de cerca de 6,2 milhões de trabalhadores com carteira assinada em 2016, o que representa 6,9% da força de trabalho ocupada no país no 3o. trimestre daquele ano: 89,835 milhões. Considerando os empreendedores, trabalhadores por conta própria, empregados sem carteira e aprendizes na cadeia da construção, o número de pessoas ocupadas deve alcançar 12,5 milhões em 2016, ou 13,7% da população ocupada no país (Gráfico 2.1).

Estima-se que os investimentos em construção devam atingir R$ 592 bilhões em 2016, o que equivale a cerca de 60% da formação bruta de capital fixo e 9,3% do PIB do país em 2016 (Gráfico 2.2). Nesse montante estão incluídos o valor das obras realizadas pelas construtoras, que deve somar cerca de R$ 347 bilhões, e o valor das obras realizadas por trabalhadores por conta própria e reformas, no valor de R$ 245 bilhões. Isso significa que, em 2016, o total de investimentos realizados no país em estradas, aeroportos, redes de esgoto, escolas, hospitais, edificações residenciais e comerciais, indústrias, obras de manutenção e reformas aproxima-se de R$ 2,9 mil por habitante.

Apesar de os dados indicarem uma situação superior à observada em meados da década passada, o desempenho observado nos últimos anos causa apreensão. O valor dos investimentos em construção realizados em 2016 deve ser aproximadamente 10% menor que o valor das obras executadas em 2014, ano em que os investimentos em construção alcançaram 11,5% do PIB brasileiro. Isso equivale a uma queda de cerca de 20% em termos reais nos últimos dois anos. A evolução dos valores reais dessas obras desde 2007 é apresentada no Gráfico 2.3.

Segundo a Pesquisa Anual da Indústria da Construção (Paic) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), das obras realizadas em 2014, R$ 191,6 bilhões corresponderam ao valor das construções de edifícios. As obras de infraestrutura urbana alcançaram investimentos de R$ 12,9 bilhões. Estima-se que os serviços técnicos de construção associados a essas duas atividades totalizaram investimentos de R$ 26,7 bilhões. Assim, os investimentos em desenvolvimento urbano realizados no ano de 2014 alcançaram R$ 231,2 bilhões, o que correspondeu a 59,4% do valor das obras e serviços da construção naquele ano.

As obras de infraestrutura econômica – que englobam a construção de rodovias, ferrovias, obras de arte especiais, obras portuárias, de transporte por dutos, de infraestrutura para energia elétrica e de telecomunicações – somaram R$ 102,3 bilhões em 2014. Os serviços especializados para construção empregados nessas obras alcançaram o valor de R$ 35 bilhões. Além disso, houve R$ 14,6 bilhões de investimentos em montagens e instalações industriais. Assim, as obras em infraestrutura econômica totalizaram R$ 151,9 bilhões em 2014, ou seja, 40,6% do total do valor das obras e serviços de construção realizados por construtoras.

Somando-se ao valor de R$ 5,9 bilhões com receitas indiretas (revendas de materiais de demolição, aluguel de terrenos para estacionamento, aluguéis de imóveis em negociação, etc.), o valor de obras e serviços realizados pelas construtoras alcançou R$ 389 bilhões em 2014, um valor muito próximo ao que havia sido projetado no caderno técnico do 11o ConstruBusiness, que foi de R$ 387 bilhões.

Empregando o mesmo método, é possível projetar o valor das obras realizadas pelas construtoras em 2016 tomando por base as evoluções da produção, do emprego e dos preços da construção de 2014 em diante. Estima-se que o valor dessas obras tenha caído 11,8% desde 2014, atingindo R$ 347 bilhões em 2016. Portanto, houve redução de R$ 42,4 bilhões no valor de investimentos em construção realizados pelas construtoras. Isso equivale a uma retração real de 20,4% dos investimentos no período.

Etapas Produtivas da Cadeia da Construção

A produção é visualizada nos canteiros de obra de todo o país. Neles, os trabalhadores operam máquinas, equipamentos e ferramentas que montam, agregam e transformam diferentes materiais de construção. A indústria de materiais produz os insumos empregados nas obras: cimento e argamassas; concreto e artefatos de cimento e fibrocimento; vergalhões e produtos de metal; produtos asfálticos; perfis e esquadrias; tijolos, telhas e produtos cerâmicos; fios, cabos e materiais elétricos; tintas e vernizes; tubos, conexões e produtos de plástico; vidro; metais sanitários e válvulas; elevadores e escadas rolantes, etc.

Esses produtos industriais, por sua vez, empregam matérias-primas de outras indústrias, como a indústria da mineração. Exemplos disso são a produção de vergalhão, que emprega ferro-gusa produzido a partir do minério de ferro, e a produção de esquadrias de alumínio, feitas a partir de perfis que vêm do metal produzido a partir da bauxita. Vale observar que a maior parte das cadeias industriais que fabricam materiais de construção é intensiva em energia – visto que empregam grandes volumes de gás natural ou de energia elétrica – ou é elevado o peso das despesas com energia no custo da transformação industrial.

Parte dos materiais de construção é destinada aos sistemas industrializados, enquanto outra parcela é encaminhada ao comércio atacadista e varejista, responsável por direcionar os materiais à construção imobiliária e à construção pesada (infraestrutura), de acordo com suas demandas. Os sistemas industrializados consistem na pré-fabricação de componentes da obra divididos em módulos, cuja incorporação na construção se dá com técnica própria, compondo a construção industrial.

O setor de construção se integra aos setores de serviços imobiliários e de manutenção e reformas.

  • O setor imobiliário é responsável por comercializar as casas e os edifícios produzidos.
  • Por sua vez, o setor de manutenção e reformas é responsável por expandir o ciclo de vida das edificações.
  • Por fim, ocorrem incorporações, demolições e reconstruções.

Permeando a cadeia nas suas diversas etapas, há necessidade de mão de obra em diversos níveis, bem como de serviços técnicos especializados, como engenharia, arquitetura, instalações e sistemas prediais. Analisando a cadeia da construção sob o ponto de vista da sustentabilidade, é possível estabelecer os serviços técnicos especializados como o primeiro agente da cadeia, independentemente do estágio do ciclo de vida em que o empreendimento se encontra.

A abordagem da sustentabilidade requer que toda atividade realizada na cadeia da construção seja precedida de um planejamento abrangente. A escolha do local do empreendimento, o tipo, a quantidade e a qualidade dos materiais a serem empregados, e o bem-estar dos usuários são variáveis que devem ser consideradas, mensuradas e validadas antes de se colocar em movimento qualquer outro elo da cadeia. Este trabalho é dos engenheiros, arquitetos, geólogos, biólogos, administradores, economistas, entre outros profissionais, que devem trabalhar em conjunto para garantir que qualquer iniciativa gere os melhores efeitos líquidos, isto é, o maior benefício com o menor custo e o menor desperdício possíveis.

Há também um conjunto grande de empresas prestadoras de serviços na mineração, na indústria de materiais, no comércio e na construção. São empresas de serviços profissionais (advocacia, contabilidade, propaganda e marketing e consultoria, por exemplo), serviços logísticos, serviços financeiros (seguros e financiamentos) e serviços de apoio à atividade econômica (segurança, alimentação, tecnologia de informação, comunicações, etc.).

A produção da cadeia da construção também sustenta as atividades da indústria de máquinas e equipamentos, visto que todas as etapas produtivas empregam bens de capital para produzir seus produtos. São caminhões do transporte, caldeiras da indústria de materiais, computadores do comércio ou gruas das construtoras (Figura 2.1).

Principais números da cadeia produtiva

Em 2016, os investimentos estimados em obras e serviços de construção devem alcançar R$ 592 bilhões e gerar um PIB de R$ 502,1 bilhões na cadeia produtiva da construção. Essas atividades devem envolver 12,5 milhões de pessoas na média do ano, gerando uma folha de pagamentos de R$ 269 bilhões, ou 54% da renda gerada na cadeia produtiva. O faturamento em todos os elos da cadeia deve superar R$ 1,1 trilhão este ano.

A maior parcela da renda ou do PIB da cadeia produtiva – 64,5%, somando R$ 321 bilhões – será gerada no setor da construção este ano, que considera tanto as produções das construtoras, que executam obras ou etapas das obras de engenharia, quanto das obras de autogestão, autoconstrução e reformas. A indústria de materiais, máquinas e equipamentos para construção deve gerar um PIB de R$ 58,4 bilhões em 2016, ou 10,8% do PIB da cadeia, empregando 772 mil pessoas. A venda de materiais de construção – representada pelo comércio atacadista e varejista – deve ocupar 1,054 milhão de pessoas e gerar um valor adicionado de aproximadamente R$ 43 bilhões, 8,7% do total gerado na cadeia produtiva da construção em 2016.

As atividades de prestação de serviços compreendem incorporação, compra e venda de imóveis, aluguel de máquinas e equipamentos e serviços técnicos profissionais, como os de projetos de engenharia e arquitetura. Também estão incluídos os serviços de manutenção predial, como a conservação de elevadores e de outras máquinas e equipamentos prediais. O PIB dessas atividades deve alcançar R$ 79,6 bilhões em 2016, ou 16% do PIB da cadeia, e deve ocupar cerca de 1,9 milhões de pessoas (Tabelas 2.1 e 2.2).

O Gráfico 2.4 traz a evolução do PIB a preços constantes da cadeia produtiva da construção, considerando os deflatores de cada elo da cadeia. Chama a atenção o fato de que essa renda deve cair 15,4% em termos reais entre 2014 e 2016, indicando fortes retrações dos salários pagos, da arrecadação de impostos e dos lucros auferidos pelas empresas.

Nota-se, conforme o Gráfico 2.5, a redução relativa das obras realizadas por construtoras. O PIB da construção gerado pelas construtoras e incorporadoras, que passava de 60% em 2012, já se aproxima de 50% em 2016.