Patrimônio de Afetação e Crise Imobiliária

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O patrimônio de afetação foi criado em 2001 na forma de medida provisória como um mecanismo para proteção de compradores de imóveis na planta, depois de a quebra da Encol deixar 600 prédios inacabados no país e milhares de consumidores sem o apartamento comprado. Em 2004, transformou-se em lei.

O objetivo do instrumento é blindar a incorporação imobiliária, com vistas a evitar que os recursos de um determinado projeto sejam usados para outra finalidade que não a construção dele. Isso significa que o dinheiro pago pelo comprador do imóvel vai ser aplicado, exclusivamente, na obra daquele empreendimento.

Cada incorporação precisa ter uma contabilidade segregada. Além disso, o empreendimento passa a contar com uma comissão de representantes, formada por compradores do imóvel. A incorporadora fica obrigada a entregar, trimestralmente, balancetes da obra a este grupo e permitir o acesso dele à obra, aos livros contábeis e à movimentação da conta do projeto. Financiadores têm o mesmo direito.

Em caso de quebra da incorporadora, o imóvel com patrimônio de afetação não arca com dívidas da companhia. O uso dessa blindagem dos empreendimentos, porém, é opcional. Para estimular a utilização, o governo concede benefícios tributários.

Chiara Quintão e Carolina Mandl (Valor, 21/11/16) informam que, criada há 15 anos com o objetivo de evitar que o episódio da incorporadora Encol se repetisse, o instrumento de proteção para compradores de imóveis – chamado de patrimônio de afetaçãoainda não é usado em larga escala. Levantamento feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) em 5.229 contratos de financiamento imobiliário mostra que em 54% dos empreendimentos tocados por empresas de capital aberto e fechado em todo o Brasil essa ferramenta não é usada.

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Onda no Mercado Imobiliário Brasileiro: Ascensão e Queda dos Preços dos Imóveis

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No ano de 2005, aconteceu a retomada do mercado imobiliário brasileiro pela “revolução” na área de crédito imobiliário da Caixa e pelo advento da Era da Abertura de Capital de grandes incorporadoras com injeções expressivas de capital estrangeiro no mercado, muitas ocorrendo via Fundos de Investimentos Imobiliário (FII), em parceria com empreendedores locais.

Custos de empreendimentos imobiliários correspondem a soma de custo do terreno + outorga + construção + contas gerais de projetos, gerenciamento e despesas legais, além de reservas para manutenção pelo ciclo de garantia dos imóveis pós-entrega. Esta matriz de custos não está representada pelo INCC-FGV, pois este é calculado com base na composição de insumos abrangentes do setor da construção civil.

No período jan 2005-dez 2013, o INCC-FGV ficou em média anual de 6,96%, acima do IPCA-IBGE de 5,22%. Porém, o primeiro índice não captou distorções de custos de mão de obra subempreitada e os custos derivados das urgências e das perdas de produtividade, sendo estimado um descolamento da inflação de custos das edificações típicas face ao INCC-FGV de 3,5% aa. Para o custo dos terrenos acrescidos de outorga ou CEPAC para pagar o direito de construir, crescentes acima da inflação desde 2005, não há base de dados adequada para medir a evolução, mas se estima uma razão de evolução entre 16,5 e 18% aa em média acima do INCC-FGV.

Considerando tudo isso, o custo para construir edifícios, em média nacional, cresceu 10,67% aa e os custos de empreendimentos 16% aa, quando se considera a evolução combinada de terreno (24,4% aa) e construção. Já o IVG-R variou 16,3% aa em média, muito próximo das variações dos custos dos empreendimentos, o que sugere que o indutor do crescimento de preços tenha sido a absorção do crescimento dos custos com a manutenção das margens de lucro. Continue reading “Onda no Mercado Imobiliário Brasileiro: Ascensão e Queda dos Preços dos Imóveis”

Lições sobre Bolhas Imobiliárias

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Em artigo com esse título, publicado na Carta do Núcleo de Real Estate do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP (disponível em www.realestate.br), João da Rocha Lima Jr., depois de tirar lições da bolha imobiliária norte-americana (ver gráficos acima), analisa a evolução recorrente do IVG-R: índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, elaborado pelo Banco Central do Brasil.

Os preços do real estate se formam no mercado, mas o comprador não dispõe de informações para julgar a estrutura do preço ofertado de modo a ser capaz de pressionar sobre a margem entre custo e preço. Se o comprador perceber o mercado imobiliário pressionado, porque a oferta está acima da evidência da demanda, embora aceite o preço de oferta como valor justo que tem capacidade de pagar, sua avidez de riqueza pressiona de modo a levar o preço para baixo.

O julgamento se faz por meio de benchmarking, de modo que, se o conjunto dos empreendedores, como acontece no mercado residencial dos imóveis ofertados na planta:

  1. usa parâmetros semelhantes para construir o cenário dos custos (orçamentos e margens de segurança),
  2. usa equações de funding semelhantes,
  3. calibra a taxa de retorno desejada para seus investimentos por meio de evidências da taxa de atratividade setorial,

os preços que se formam no mercado estarão muito perto do preço de oferta de cada empreendimento. Continue reading “Lições sobre Bolhas Imobiliárias”

País Onde Ultraliberais Trabalham no Governo

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Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida (Brasília; Texto para Discussão do IPEA 1767; agosto de 2012) apontam que, na crise do mercado imobiliário da economia americana em 2008, o preço dos imóveis não se elevou de modo homogêneo. Houve localidades onde os preços tornaram-se exorbitantes, como foi o caso de Palo Alto e Manhattan, enquanto em outras localidades, como Dalas, o preço do imóvel cresceu moderadamente ou se manteve estável. Segundo alguns autores, fatores exógenos, como restrições impostas sobre a construção, contribuíram largamente para a elevação do preço nestas localidades. Tais restrições estão associadas à defesa do meio ambiente, preservação de áreas históricas, limite de altura etc. Todos estes fatores conduzem à diminuição da oferta de unidades, e o consequente aumento do preço do imóvel.

A questão que se coloca, para os seguidores da Escola Austríaca ultraliberal, é por que a elevação de preço de um ativo real cresce indefinidamente. Se existe arbitragem, por que os investidores não tiram proveito desta ampliando a oferta do bem e fazendo com que o preço convirja para o equilíbrio? As restrições sobre a construção, ao limitar o número de unidades ofertadas, tenderiam a diminuir a velocidade de ajustamento do preço, de modo que este se mantivesse em um nível elevado. Entretanto, o problema poderia se tornar ainda pior caso a demanda pelo ativo em questão fosse inflada artificialmente.

É evidente que tal comportamento prejudica quem não possui imóvel e favorece aqueles que já o possuem. Continue reading “País Onde Ultraliberais Trabalham no Governo”

Abordagem Fundamentalista versus Abordagem Austríaca

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Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida (Brasília; Texto para Discussão do IPEA 1767; agosto de 2012) apontam diversas as dificuldades que surgem quanto ao emprego da abordagem descrita no post anterior para tratar a questão da bolha especulativa.

Primeiro, em relação à abordagem empírica, muitas questões são levantadas quanto à dificuldade do emprego de técnicas econométricas para detectar bolhas no preço dos ativos.

Segundo, neste estudo, existe ainda um complicador adicional referente à insuficiência de dados sobre preço de imóveis no Brasil.

Terceiro, a ocorrência de bolha deve-se justificar mais em mercados propensos a problemas de informação, o que não parece ser o caso do mercado imobiliário.

Quarto, a própria definição de bolha suscita controvérsia. Continue reading “Abordagem Fundamentalista versus Abordagem Austríaca”

Custo de Oportunidade dos Fundos de Investimentos Imobiliários

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Alessandra Bellotto (Valor, 18/10/16) informa que, apesar de exibir uma recuperação importante em 2016, com uma alta acumulada de quase 30% até setembro, os Fundos Imobiliários mostram-se pouco atrativos em relação a classes tradicionais de renda fixa quando se leva em conta um horizonte maior de tempo, mesmo considerando a isenção fiscal sobre os rendimentos para o investidor pessoa física. É o que aponta um levantamento da gestora de patrimônio Tag Investimentos.

De acordo com o estudo, no período de janeiro de 2011 a setembro último, o Ifix – índice que mede o desempenho médio de uma carteira de fundos imobiliários negociados em bolsa – apresentou um ganho equivalente a cerca de 96%. Como entre 80% e 90% do retorno do Ifix são resultantes da distribuição de renda, que conta com o benefício fiscal, foi feito um ajuste de modo a incorporar o imposto na conta e permitir a comparação com os demais índices que apresentam retornos brutos. Ainda assim, no período de análise, o Ifix ficou abaixo de seu principal concorrente, o IMA-B, índice que acompanha uma carteira de títulos públicos indexados à inflação (NTN-B), com uma alta de cerca de 100%.

Os fundos imobiliários pertencem à classe de renda variável, uma vez que suas cotas são negociadas em bolsa, mas tem um forte componente de renda fixa. Com investimentos que geram renda para distribuição mensal na forma de dividendos, como imóveis para locação ou títulos imobiliários que pagam juros, como o CRI, esses fundos acabam sendo comparados com a renda fixa. E isso vale principalmente para a NTN-B, uma vez que os ativos de base imobiliária têm correção pela inflação ao longo do tempo tal como o título público, que paga juro real.

Para abrir mão de comprar uma NTN-B — renda fixa de fato, com alta liquidez e baixo risco –, espera-se que os fundos imobiliários tenham um desempenho superior. Afinal, além do risco de oscilação das cotas no mercado e de liquidez, uma vez que o volume de negociação é bem inferior ao de um título público, os rendimentos distribuídos mensalmente pelas carteiras estão sujeitos à diminuição, seja por vacância em imóveis, revisão de aluguel ou inadimplência.

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Segmento Proprietário Residencial: Construtoras Locadoras para Desmobilizar o Imóvel

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Graziella Valente (Valor, 18/10/16) informa que a Vitacon, construtora e incorporadora paulistana que ganhou notoriedade com apartamentos compactos, decidiu dar uma guinada no modelo de negócios e apostar no segmento proprietário residencial. O movimento é inédito no Brasil, embora se trate de um ramo bastante desenvolvido nos Estados Unidos. No lugar de vender os apartamentos dos prédios que constrói, a empresa criou a Vitacon Residential Properties para manter parte dos próprios empreendimentos e gerar renda com aluguel para moradia.

A empresa acumula 250 unidades residenciais próprias, mas espalhadas em diversos prédios. A meta, agora com a subsidiária, é que esse total alcance 1.000 apartamentos dentro de 24 meses, com a propriedade de prédios inteiros. No Brasil, as incorporadoras com imóveis próprios para aluguel são focadas no segmento comercial.

O primeiro prédio a ser integralmente incorporado à carteira própria deve ficar pronto no começo de 2017, um empreendimento com 150 unidades, na região próxima à Avenida Paulista.

A estratégia deve-se à crença do fundador e presidente, Alexandre Frankel, de que, cada vez mais, as pessoas vão preferir preservar a liquidez de seus recursos sem imobilizar patrimônio na casa própria. “O desafio do nosso setor [imobiliário] é desmobilizar. É saber como nós, construtoras e incorporadoras, vamos lidar com isso”, afirmou ele, em entrevista exclusiva ao Valor.

“Para que paralisar o patrimônio? Essa função deve ser de investidores institucionais de longo prazo.” Abrir um negócio voltado à renda é uma forma de explorar a tendência na qual acredita. A meta é buscar renda de 12% a 14% ao ano, mais IGP-M. “Nos Estados Unidos, o segmento de propriedade residencial é maior do que o comercial”, disse o empresário.

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