Juro Alto: Custo de Oportunidade para Decisão de Comprar face à de Alugar Imóvel

Aptos à venda 2007-2013Aptos para locação 2007-2013Preço médio do aluguel por m2Aluguel FIPE ZAP X CDI jun2014-jun2015Venda FIPE ZAP X CDI jun2014 - jun2015Comprar ou Alugar

Consulte: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap-b/

Sérgio Tauhata (Valor, 14/07/15) afirma que as regras do jogo imobiliário mudaram. A compra, uma decisão que há alguns anos parecia óbvia, em meio a um ambiente de crédito farto e condições de financiamento muito favoráveis, hoje se tornou questionável se o vendedor não abaixar o preço. Com os juros no maior patamar desde dezembro de 2008 e o “yield” do aluguel, ou seja, a taxa de retorno em relação ao valor de mercado do imóvel, no menor nível em oito anos, conforme dados do índice FipeZap Locação, que acompanha a variação em nove cidades, a decisão pende para o aluguel, segundo especialistas, em quase todas as encruzilhadas nas quais o consumidor se depara com o dilema de comprar ou alugar uma residência no país.

Os custos dos financiamentos subiram consideravelmente, a ponto de fazer se desistir de tomar empréstimos. Hoje uma simulação para a compra de um imóvel de R$ 500 mil, dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), na Caixa Econômica Federal mostra um juro efetivo de 9,45% ao ano, acrescido da Taxa Referencial de Juro (TR). Dentro desse patamar, no entanto, o chamado custo efetivo total (CET), que engloba além dos juros nominais, taxas, tarifas administrativas e de crédito, custos de seguros e tributos, alcança em torno de 11,2%.

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Burocracia Cartorial e Financeira: Crônica da Morte Anunciada

Crédito Imobiliário X PIB

Compartilho uma matéria publicada no site Valor Econômico em 19/02/2015 (http://www.valor.com.br/financas/3915292/projeto-que-acelera-credito-habitacional-avanca).

No Brasil, realizar a compra de um imóvel exige paciência diante das exigências absurdas da burocracia cartorial e financeira do país. Da decisão de financiar um imóvel até efetivamente receber o dinheiro do banco para pagar a casa, o comprador faz quase uma romaria entre o banco e os cartórios, munindo- se de uma infinidade de certidões. No final, acaba dependendo de uma boa dose de sorte, já que, se faltar um documento sequer, a pena é recomeçar tudo do zero.

A duração de todo esse périplo varia em função da agilidade do banco que concede o empréstimo e do cartório aonde está o imóvel. Embora não haja estatística oficial sobre o tema, o consenso entre os bancos é que o processo leva cerca de 30 dias em média, chegando a três meses na pior das hipóteses.

Felizmente, a promessa antiga do setor de dar um cabo dessa demora está saindo do papel. No Estado de São Paulo, os cerca de 320 cartórios de registro imobiliário conseguiram, via a associação do setor (Arisp), montar uma rede interligada e digital para troca de documentos e informações.

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Política Habitacional: Redistribuição de Riqueza

Financiamento Imobiliário por GovernoMCMV 31.03.2015Segmentação da Construção Habitacional - 2001

Resumo a estória da política habitacional brasileira da seguinte forma.

Era uma vez, em uma economia inflacionária como sempre foi a brasileira, a incapacidade de financiamento em longo prazo.

Durante a ditadura militar, a reforma do SFH com implantação da correção monetária nos financiamentos tentou dar uma solução de mercado para um problema que é social: a incapacidade dos mutuários de baixa renda pagar o endividamento em longo prazo caso ele sofra o desemprego.

Até que, no final do regime militar, foi necessário o perdão da dívida dos mutuários pelo descasamento dos contratos. Passivos e ativos tinham correção monetária de acordo com a elevação da taxa de inflação, porém havia a incapacidade de pagamento das prestações sem a reposição inflacionária dos salários e com desemprego. Foi “a crise do subprime brasileiro”, que representou o fim do BNH e empurrou o problema da inadimplência para o FCVS e Caixa.

Por causa disso, o SFH “andou de lado” até 2005, quando houve profunda reforma na vice-presidência de desenvolvimento urbano da Caixa, em que pese o “Margaridaço” de Collor (concessão forçada de crédito imobiliário sem avaliação de risco), a implantação do SFI e a criação da ENGEA no governo FHC. Continuar a ler

Direito à Moradia versus Direito à Casa Própria

casa-propria-2 A “casa própria”, em geral, é a maior riqueza das famílias. Seu valor-de-uso ultrapassa muito o seu valor-de-troca. O valor-de-mercado poderá cair, até mesmo pela depreciação ao longo do tempo, porém, ter um teto, um abrigo, um refúgio em todos os momentos, inclusive na desesperação do desemprego, tranquiliza seus residentes que não poderiam pagar um aluguel.

A esquerda, influenciada pela formação marxista, tende a condenar a propriedade privada, contrapondo-a à “propriedade coletiva dos meios de produção”. Ledo engano.

Primeiro, os meios de produção podem, em parte, ser estatais sem nenhuma incompatibilidade com a propriedade das residências pelos próprios moradores.

Segundo, as experiências de ocupação coletiva de residências particulares germinaram o ovo-da-serpente totalitária.

Por fim, a conquista popular ao direito à propriedade, historicamente, foi uma vitória da cidadania, isto é, dos cidadãos pobres contra a aristocracia fundiária. Continuar a ler

Zerar Déficit Habitacional Caso Não Ocorra Retrocesso Político

MCMV para zerar déficit habitacional

Desde que fui VP da Caixa aprendi lá que é possível zerar o déficit habitacional do País — e transformar as favelas em bairros populares urbanizados –, isto se não houver “retroaécio” na política habitacional.  :)

Juliana Dias (Valor, 14/10/14) informa que as 2 milhões de casas que o programa federal de habitação popular Minha Casa, Minha Vida entregou foram um dos principais fatores que colaboraram para a redução de 8% no déficit habitacional do país entre 2009, ano em que a primeira edição do programa foi lançada, e 2012.

Em 2009, o déficit habitacional no país era estimado em 5,7 milhões de domicílios e, em 2012, esse caiu para 5,2 milhões. Em algumas frentes, a redução foi ainda mais acentuada. É o caso da coabitação – situação em que vários membros da família dividem a mesma casa por falta de opção -, que teve redução de 24,1% no período, e da habitação precária, casos de comunidades que não possuem infraestrutura básica como água ou esgoto, por exemplo. Nessa faixa, a redução do déficit foi de 19%.

Esses dados constam de um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) sobre a importância e os desafios de políticas habitacionais permanentes. O levantamento foi apresentado em um evento que reuniu empresários da construção civil em São Paulo. Continuar a ler

Custo de Oportunidade entre Mercado Financeiro e Mercado Imobiliário

Índice FIPE-ZAP X CDIVariação do preço do m2 de aluguelPreços do m2 para compra de imóvel

O primeiro gráfico é enganador quando não o avalia cuidadosamente. Sendo o Índice FIPE-ZAP de base fixa (0% em janeiro de 2008), ele não mostra perda de ritmo de crescimento nos preços de imóveis. Mas fica claro que investir em imóvel foi uma rota de fuga face às consequências da crise financeira do último trimestre de 2008. Nele, o ganho de capital em imóvel é cumulativo, ou seja, não revela flutuações em curto prazo.

O valor médio do metro quadrado para compra de imóvel nos bairros de Ipanema ou Leblon, no Rio de Janeiro, p.ex., está estável em torno de R$ 13.000 / m2. Para aluguel, gira em torno de R$ 70 /m2, ou seja, um apartamento de 100 m2 custaria, mensalmente, R$ 7.000,00. Vale dispender R$ 1.300.000 para comprá-lo para habitá-lo durante 2,5 anos? O aluguel seria o equivalente a 0,54% desse valor. Se o potencial comprador consegue um rendimento em juros com esse valor acima desse percentual, para que imobilizá-lo? Para ganho de capital, se o preço médio do imóvel não mais cresce, significativamente, desde meados do ano de 2011?!

A perda da reposição inflacionária com a retirada mensal do rendimento financeiro seria o equivalente ao pagamento do aluguel. No final do período, o locatário estará com esse “dinheiro na mão”, apenas com perda real equivalente ao custo do usufruto do imóvel.

O custo de oportunidade entre mercado financeiro e mercado imobiliária estanca a alta dos preços de imóveis, além, é claro, a elasticidade da demanda ao aluguel pelo fato de apenas 0,7% das pessoas ocupadas ganharem acima de 20 salários mínimos (R$ 14.480) e terem condições de pagar tal aluguel. No Brasil, somente 8% das pessoas ocupadas recebem, mensalmente, mais do que R$ 3.620, sendo que 7,3% recebem mais do que cinco e menos do que vinte salários mínimos. A renda domiciliar, quando o casal trabalha, evidentemente, é maior.

Distribuição das Pessoas Ocupadas por faixas de SM

Chiara Quintão (Valor, 10/09/14) informa que o Zap Imóveis lançou uma ferramenta de busca de preços de todos os apartamentos já anunciados no portal imobiliário nos últimos 11 anos. Sobre os valores pelos quais os imóveis foram anunciados é aplicado o Índice FipeZap e um desconto de 6,5% (abatimento médio entre o preço anunciado e fechado). De acordo com o presidente do Zap, Eduardo Schaeffer, a intenção é que o mapa de preços seja uma referência para o valor dos imóveis anunciados no mercado, que contribua para as duas pontas – vendedora e compradora – na negociação de uma unidade. Continuar a ler

Governo Dilma: Maior Número de Habitações Financiadas Em Toda A História Brasileira

Quantidade de UH construídas 1974-2013Crédito Imobiliário 2003-2014Perfil da Carteira Imobiliária da Caixa O eleitor brasileiro necessita votar racionalmente, e não de maneira emocional sob influências de opiniões descabidas, sob o risco de perder conquistas sociais como as acima evidenciadas: o maior número de unidades habitacionais financiadas nos últimos 40 anos!

Se analisar os dados com isenção e refletir, conscientemente, se a qualidade da vida do povo brasileiro melhorou desde 2003, sem dúvida, a verdade vencerá a mentira e haverá continuidade do Governo Social-Desenvolvimentista.

Veja e analiseApresentação do Diretor de Habitação da CAIXA na ADEMI – RJ – 03.09.14