Imóveis: Imobilização da Riqueza

Conclui o último artigo, publicado em https://jornalggn.com.br/habitacao/moradia-quanto-vale-o-maior-bem-familiar-por-fernando-nogueira-da-costa, alertando: “contra a aquisição da “casa própria”, considera-se a imobilização de capital por longo prazo, dada sua baixa liquidez, o comprometimento de renda em lugar de receber juros com investimentos financeiros, a depreciação natural (+/- 1% ao ano) e o custo de manutenção. Isso sem considerar os recursos necessários para uma eventual reforma”.

Neste, meu objetivo é analisar a imobilização de capital por longo prazo, dada sua baixa liquidez, e o comprometimento de renda em lugar de receber juros com investimentos financeiros ou liberar capital para investimentos alternativos em outras atividades.

Lembro-me: meu avô, um self-made man em negócios imobiliários, dizia jamais ter morado em casa própria. Justificava-se, pois perderia capital de giro para compras e vendas de novos imóveis. Isso ocorreu antes das reformas realizadas em 1964: a bancária e do mercado de capitais, com a plena instalação do capitalismo financeiro.

Será essa lição ancestral ainda válida?

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Moradia: quanto vale o maior bem familiar?

Nas DIRPF, o subtotal de ativos imobiliários nos bens e direitos das Pessoas Físicas, declarados à Secretaria da Receita Federal, representa cerca de 40%. As moradias (apartamentos, casas, prédios residenciais), declarado por valores históricos, isto é, não corrigidos para valores de mercado atuais, representam ¼ do total desses bens ou 2/3 dos ativos imobiliários.

Os aluguéis de imóveis atingiram R$ 7,9 bilhões ou 2% do total de pagamentos e doações no ano calendário de 2020. Surpreende a muitos ao tomar conhecimento da distribuição da população por condição de ocupação do domicílio: 67,2% residem em imóvel próprio de algum morador, 6,3% ainda sendo pago, ou seja, 73,5% ou quase 3/4 da população brasileira possui a própria moradia. Alugadas são 17,7% e cedidas, 8,7%.

Lembro: nos anos 60, antes da política habitacional financiada pela Caixa Econômica Federal, os domicílios alugados eram 27,6% do total. A população estava abaixo de “90 milhões… em ação”.

Em 2019, os domicílios com rendimento per capita inferior a US$ 5,50 PPC diários, não se distinguiam desse todo: 67,7% moravam em imóvel próprio e 3% ainda sendo pagos. Eram 70% nesse componente e menor proporção (15,9%) era locatária, enquanto 13,1% residiam em imóveis cedidos.

Naquele ano, existiam 13.151 favelas no Brasil com 14 milhões (6,6%) moradores. Em cinco regiões metropolitanas – Rio de Janeiro (22%), Recife (23%), São Luís (25%), Salvador (26%) e Belém (54%) – mais de 1/5 da população moravam em favelas.

Cerca de 12% da população brasileira é residente em domicílios com condições inadequadas.  Entre os pobres (menos de US$ 5,5 PPC / dia ou R$ 387 mensais de renda domiciliar per capita), 26% são inadequadas. O déficit habitacional gira em torno de 7,8 milhões unidades habitacionais, 52% por ônus excessivo com aluguel (mais de 30% da renda), 28% por coabitação familiar, 15% em habitação precária e 5% em adensamento excessivo.

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Vários Fundos de Investimentos Imobiliários negociam com descontos de até 30% em relação ao Valor Patrimonial

Sérgio Tauhata (Valor,10/01/22) faz uma avaliação inconsistente com os dados apresentados: “os fundos imobiliários têm contrariado a escrita de épocas passadas e resistido ao choque da elevação de juros pelo Banco Central”. A base de investidores pessoas físicas desse segmento na bolsa, por exemplo, continuou crescendo mesmo nos momentos mais críticos de 2021, diferentemente da recessão entre 2015 e 2016, quando encolheu.

O número superou 1,5 milhão de pessoas em novembro, conforme os dados mais recentes da B3. Isso significa uma adição de 300 mil novos CPFs em relação a janeiro de 2021. Na visão da sócia da Habitat Capital, Camila Almeida, mesmo diante de um cenário de incertezas no ano passado, o mercado teve um forte desempenho. “Tivemos mais de 30% de aumento de número de investidores, novos fundos saindo, uma quantidade recorde de emissões em 2021.”

Na avaliação do sócio do escritório NFA, Carlos Ferrari, especializado em operações imobiliárias, o crescimento da base mesmo em um período de crise mostra que os investidores passaram a olhar o segmento com um horizonte de mais longo prazo. “É um olhar de ciclo imobiliário acompanhando o ciclo de juros.” Na análise do sócio da Valora Investimentos, Alessandro Vedrossi, “a gente percebe que a maioria das pessoas que aplicam em FIIs investe em uma expectativa de médio e longo prazo e está mais preocupada com o yield [percentual de retorno em relação ao valor da cota] do mês do que com a variação da cota”.

A sócia da Habitat acredita que, apesar da tendência de alta dos juros para a casa de dois dígitos neste ano, a quantidade de investidores vai se manter. “Não acho que vai parar o crescimento da base, mesmo que o ritmo seja mais moderado. Os FIIs têm outros atrativos, como isenção de rendimentos mensais [recebidos pelas pessoas físicas] e a possibilidade de se investir no mercado imobiliário com valores baixos, por meio de cotas.”

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Adiamento de Inovação Financeira no Brasil: Créditos com Garantia Imobiliária (Home Equity e Hipoteca Reversa)

Álvaro Campos (Valor, 19/01/22) informa: o crédito com garantia de imóvel (“home equity”) era uma das grandes apostas do presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, quando começou sua gestão, em 2019. Aprimoramentos regulatórios, redução das taxas de juros e competição de fato deram algum impulso à modalidade. No entanto, o crescimento ficou aquém do que se esperava no mercado.

Apesar de contar com taxas bem menores e prazos mais longos que outras modalidades (até 20 anos), o processo de aprovação ainda é demorado e um dos principais empecilhos é cultural. Em um país com histórico de inflação elevada e grande déficit habitacional, o brasileiro ainda tem receio de dar seu imóvel como garantia.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que, do fim de 2014 a novembro de 2021 o estoque de home equity cresceu meros 5,8%, a R$ 12,680 bilhões. No mesmo período, o crédito total no sistema financeiro teve expansão nominal de 51,4%. No ano passado até novembro, a alta da modalidade foi de 13%.

O mercado de “home equity” no Brasil é liderado pela Caixa – não por acaso, o maior banco no financiamento imobiliário. Em seguida vêm Santander, Itaú Unibanco e a fintech Creditas. No ano passado até novembro, as concessões somaram R$ 4,856 bilhões, com alta de 31,9% em relação ao mesmo intervalo de 2020. O prazo médio era de 12,9 anos e a inadimplência, de 5,2%.

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Efeito Preposto na Caixa: Queda do Financiamento para Baixa Renda com Uso de FGTS

Edna Simão (Valor, 17/01/22) informa: o ritmo de execução de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para habitação social desacelerou no ano passado, especialmente nos últimos meses. Segundo dados disponíveis no site do FGTS, em 2021, o orçamento ajustado do fundo para o setor somava R$ 59,2 bilhões, sendo que R$ 52,9 bilhões foram repassados aos agentes financeiros, ou seja, R$ 6,3 bilhões nem sequer foram demandados pelos bancos. O orçamento realizado pelos agentes financeiros foi de R$ 49,177 bilhões no ano passado – valor mais baixo desde 2017. Para 2022, o Conselho Curador do FGTS aprovou um orçamento de R$ 62,9 bilhões para habitação popular.

O secretário-executivo do FGTS, Márcio Leão Coelho, afirmou que o conselho curador vai solicitar à Caixa Econômica Federal, agente operador do fundo, explicações sobre a redução da execução dos recursos, especialmente, no fim do ano passado. Em sua avaliação , a economia mais fraca pode ser uma justificativa, diante de um cenário de inflação e juros mais altos e temor do desemprego.

Porém, é preciso saber se existe algum gargalo adicional como a atual direção da Caixa. O preposto só faz o dia-a-dia do puxa-saquismo…

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Choque de Custos, Inflação da Construção e Repasse para Aluguel

A disparada na inflação da construção durante a pandemia deverá gerar uma onda de pedidos de reequilíbrio econômico-financeiro no setor de infraestrutura. Concessionárias de rodovias, ferrovias e portos já preparam pedidos de compensação pelo aumento de despesas.

Em geral, a variação do preço de insumos, como aço e cimento, é considerada um risco das empresas e não é passível de reequilíbrio nos contratos de concessão. Porém, as companhias afirmam que as altas registradas nos últimos meses são extraordinárias, causadas pela pandemia, e, por isso, esse ônus deveria ser compartilhado com o poder público.

Quando há desequilíbrio em uma concessão, a empresa tem direito a um ressarcimento, que em geral é feito por reajuste de tarifas ou extensão contratual. Porém, as discussões sobre o mérito e o valor dessas compensações tendem a gerar muita controvérsia entre companhias e agências reguladoras. Frequentemente, os casos se arrastam por anos.

O argumento central das empresas neste caso é que a inflação foi excepcional. De 2020 para 2021, o custo da construção saltou cerca de 25%, puxado por materiais, aço e mão de obra, segundo a ANTF (Associação Nacional de Transportadores Ferroviários). O preço de itens fabricados com aço e ferro subiu de 20% a 80%.

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Fim do Airbnb com Proibição de Aluguel por Temporada em Condomínios

Joice Bacelo (Valor, 24/11/21) informa: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) bateu o martelo: convenções de condomínio podem proibir os proprietários de alugar os seus imóveis por temporada – pelo Airbnb, a plataforma digital, ou outros serviços de locação. A 3a Turma decidiu pela primeira vez sobre esse tema ontem e a 4a Turma, que também julga as questões de direito privado, já tem posição no mesmo sentido.

Sem divergência nas turmas, torna-se praticamente impossível para locadores e empresas avançarem com essa discussão no STJ. Mas, segundo especialistas, o assunto ainda está longe de ser encerrado. A última palavra caberá aos ministros do Supremo Tribunal Federal (STF).

“Inclui análise de direitos fundamentais de natureza individual e coletiva. De um lado, o direito de propriedade. A liberdade do proprietário de locar o seu imóvel para quem quiser. De outro, o direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Trata-se, indiscutivelmente, de questão constitucional”, diz a advogada constitucionalista Vera Chemin.

Mas enquanto o caso não chega no Supremo, as decisões do STJ é que devem reverberar no Judiciário. Quando havia somente decisão da 4a Turma, dizem os advogados, dava para tentar descolar o caso julgado dos demais.

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Crédito Imobiliário em 2021

Sérgio Tauhata (Valor, 24/11/21) informa: ao contrário de cinco anos atrás, agora os valores de casas e apartamentos exibem tendência de alta.

A aceleração no ritmo de alta da Selic parece levar o crédito imobiliário a uma rota de colisão contra um “iceberg” de juros de dois dígitos, como ocorreu em crises passadas. Mas, desta vez, a história pode ser diferente. A alta das taxas é inevitável e já está em curso. Porém, o mercado tende a sentir um impacto mais diluído desse choque.

Por enquanto, o roteiro segue o rumo tradicional visto em períodos anteriores de aperto monetário realizado pelo Banco Central (BC): os bancos têm aumentado as taxas dos financiamentos imobiliários à medida que a Selic sobe. Segundo levantamento da plataforma MelhorTaxa, os juros médios de empréstimos para compra de casa própria com recursos da poupança alcançaram, em novembro, 8,35% ao ano.

Estão bem acima dos 6,96% ao ano, em média, vistos de janeiro a junho de 2021, quando a Selic oscilou de 2% para 4,25%. A partir de julho, as taxas passaram a ser ajustadas com maior velocidade pelas instituições financeiras diante do aperto mais forte dos juros pelo BC. A média passou para 7,43% no início do segundo semestre. Em setembro, voltou a subir, dessa vez, para 8,15%. No mês seguinte, alcançou 8,22%. A taxa básica está, atualmente, em 7,75% ao ano, mas o BC sinalizou mais uma elevação de 1,5 ponto percentual para dezembro, o que levaria os juros para 9,25%.

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Abandonar Renda Fixa para Especular com Ações ou Imóveis? Já era…

Qual é o caminho para pessoas sem Educação Financeira aprender a especular?

Primeiro, é necessário entender o significado de especulação. É uma investigação, análise ou pesquisa teórica sem fundamentos empíricos que se baseia, geralmente, no raciocínio abstrato. O especulador faz pressuposição acerca de alguma coisa, sem comprovação.

Em Economia, refere-se à transação financeira onde os lucros estão subordinados à variabilidade ou instabilidade do mercado. Portanto, especulação financeira é a compra de ativos com fins não ao seu uso direto, mas à sua venda futura com lucro, sob condições de incerteza. 

Como aprender a fazer isso? Em Universidades com Ensino de Excelência se aprende, em estudo teórico, baseado predominantemente no raciocínio abstrato, a levantar hipóteses.

Hipótese a respeito de resultado futuro é a suposição de algo possível (ou não) de ser verosímil. Só com dados, no futuro, será possível de ser verificado, a partir da qual se extrai uma conclusão. Popularmente, o termo é utilizado como sinônimo de especulação, chance ou possibilidade de algo acontecer.

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Risco Político Afugenta Capital e Juros o Demandante de Crédito Imobiliário

O “capitão do time da extrema direita” se comporta como um menino mimado. Ganhou o primeiro tempo do jogo político democrático por causa de um jogador do seu time prender o líder do time adversário. Acha com isso ter se tornado o “dono-da-bola” e deseja mudar a regra-do-jogo democrático de alternância do poder no segundo tempo. Diz se a vitória não for sua, a priori, não haverá bola para o jogo!

Riscos políticos, devido à não aceitação da derrota certa na próxima eleição, em 2022, tem estimulado companhias exportadoras a manter parte de seus dólares fora do Brasil. Dados do Banco Central (BC) e da Secretaria de Comércio Exterior (Secex) mostram que a chamada “boca de jacaré” – a diferença entre as exportações embarcadas e o câmbio contratado e o embarcado – continua se abrindo e está nas máximas históricas.

Diante de uma taxa Selic em alta firme e da redução do processo de desalavancagem de grandes empresas, restam poucos argumentos para explicar essa diferença além do receio sobre a questão política e fiscal, segundo profissionais ouvidos pelo Marcelo Osakabe (Valor, 31/08/21).

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Fuga de Capitais: Imóveis no Exterior

Assis Moreira (Valor, 05/08/21) informa: Jacob J. Safra, responsável pelas atividades do Grupo J. Safra fora do Brasil, adquiriu uma mansão em Genebra pelo montante de 56,840 milhões de francos suíços (R$ 328 milhões), na maior transação imobiliária deste ano nessa que é uma das cidades mais caras do mundo.

A mansão Hauterive, com vista para o lago de Genebra e 18.799 metros quadrados de terreno, tinha sido comprada por uma filha do antigo rei Farah da Arábia Saudita em 2013. Os herdeiros venderam agora o imóvel por um milhão de francos a menos do que tinha sido adquirido.

O Diário Oficial de Genebra registra o comprador ser Jacob Safra. Ele preside o Banco J. Safra Sarasin (Suíça), o Safra National Bank de Nova York e supervisiona as atividades do grupo fora do Brasil. O grupo Safra faz operações desse tipo todo o tempo, segundo uma fonte.

Relatório anual do Banco Safra Sarasin informa que os ativos imobiliários da J. Safra consistem em mais de 200 propriedades comerciais, residenciais, de varejo e de terras agrícolas no mundo, como o complexo de escritórios 660 da Madison Avenue em Nova York e o icônico Gherkin Building de Londres. O grupo controla mais de 2 milhões de pés quadrados de imóveis comerciais nas principais cidades do mundo.

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Poupança das Famílias e Financiamento Imobiliário

A subida de juros do crédito imobiliário promovida discretamente pelo Santander nesta semana, com taxa mínima passando de 6,99% para 7,99%, é um sinal para quem planeja comprar uma casa ou apartamento. Outros bancos vão seguir o movimento, motivado pelo ciclo de aperto monetário promovido pelo Banco Central (BC).

Enquanto o mercado não voltar para taxas de dois dígitos, o custo dos financiamentos vai se manter como um incentivo às pessoas para tomarem crédito e adquirir imóveis. Se voltarem a superar a casa de 10% ao ano, ele se torna restritivo e grande parte dos potenciais tomadores volta para o aluguel.

Além da subida de juros pelo BC, outro componente pode tornar mais difícil a vida de quem quer comprar imóveis daqui para a frente. Com a forte demanda e uma inflação de insumos para a construção de dois dígitos em 12 meses, a alta de preços de imóveis começou a acelerar.

De acordo com o índice FipeZap, que acompanha o comportamento do preço médio de venda de imóveis residenciais em 50 cidades brasileiras, o mês de junho registrou a maior alta mensal desde agosto de 2014, com subida de 0,57%. O indicador mostra tendência de aumento de ritmo de elevações: em abril, o crescimento atingiu 0,30%, no mês seguinte subiu para 0,48% e em junho acelerou ainda mais.

Além da recomposição de preços defasados, o aumento da demanda de compra e venda tem adicionado pressão sobre os valores negociados. Os números da Abecip mostram: maio de 2021 registrou a segunda melhor cifra de novas concessões de crédito imobiliário com recursos da poupança (SBPE) da série histórica iniciada em 1994.

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