É melhor alugar ou comprar um imóvel à vista?

duvida-imobiliaria

Débora Agonilha é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). Respondeu a uma consulta (Valor, 19/09/16) que é uma dúvida comum em decisões financeiras/imobiliárias: “vendi minha casa por R$ 950 mil e, então, posso comprar um apartamento no mesmo valor. Minha dúvida é a seguinte: é melhor comprar um apartamento por esse valor ou aplicar o dinheiro e alugar um similar por R$ 4 mil mensais?

Consequência do Juro Absurdo: Queda do Financiamento Imobiliário

Financiamento do SBPE 1 S 2016

Muitos pensam que por as taxas de juros de financiamento imobiliário serem, em geral, prefixadas (fora correção com TR), este não sofre a consequência da manutenção da Selic no patamar de 14,25% aa, mesmo com a queda do IPCA, cuja variação foi de 8,84% nos últimos 12 meses, elevando então o juro real ex-post.  Isto é bom para alimentar o rentismo das castas brasileiras, porém tira competitividade dos depósitos de poupança efetuados acentuadamente (R$ 522 bilhões no total de R$ 593,5 bilhões) pelo varejo de baixa renda.

Cerca de 58 milhões de pessoas do povão têm depósito médio per capita de R$ 9.019,00. Em outros termos, são pessoas pobres que fornecem 88% do funding para financiamento habitacional com base em recursos de cadernetas de poupança. E agora a Caixa, sob nova direção em um governo anti-democrático, está financiando imóveis com valor até R$ 3 milhões!

Fernando Torres e Flávia Lima (Valor, 22/07/16) afirmam que uma parcela de R$ 28.961,34 é o valor da primeira prestação mensal que o beneficiário da mais nova linha de financiamento imobiliário lançada pela Caixa Econômica Federal poderá desembolsar.

O cálculo foi feito pelo simulador do site do próprio banco e considera imóvel de R$ 3 milhões, 80% do valor financiado, prazo de amortização de 420 meses, e taxa de juros efetiva de 12% ao ano mais TR. Estes são os novos limites estabelecidos pela Caixa, tanto para valor do bem quanto para a cota financiada.

Como a regra prudencial adotada pelos bancos exige que a prestação não comprometa mais de 30% dos rendimentos, é possível calcular que os indivíduos ou casais com rendimento mensal acima de R$ 96,5 mil conseguirão tomar o crédito nas condições limites autorizadas na nova linha.

A linha de financiamento vigente antes financiava no máximo 70% de imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela máxima nesse caso chegava a R$ 12,85 mil, o que pressupunha um rendimento mensal familiar acima de R$ 42,8 mil.

Fazendo a correção pela inflação dos dados informados à Receita Federal referentes a 2014, estes constituem o 1% mais rico entre os que declaram Imposto de Renda (considerando renda de duas pessoas da mesma faixa de renda).

A renda per capita média do brasileiro em 2015 chegou a R$ 1.113, variando entre os R$ 2.252 do Distrito Federal – o maior valor em todo o país – e os R$ 509 do Maranhão, o de menor peso. Em fevereiro de 2014, a renda era de R$ 1.052. As estimativas de rendimento nominal domiciliar per capita em 2015, para as 27 unidades da Federação, são decorrentes da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua e foram divulgadas pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

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Crash do Mercado Imobiliário

FIPE ZAP X CDI VENDA RJFIPE ZAP X CDI RJ FIPE ZAP X CDI SP FIPE ZAP X CDI CPS

Obs.: períodos distintos (curto e longo prazo), p.ex., para Campinas: dez/12 a abr/16.

Chiara Quintão (Valor, 16/05/16) informa que a desaceleração das vendas de imóveis residenciais dos padrões médio e médio-alto tem se refletido na busca de renegociação de contratos de opções de compra de terrenos na cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país – pelas incorporadoras. Nem sempre os proprietários de terrenos estão dispostos a rever os termos acordados anteriormente e a receber menos, e o mercado de compra de venda de áreas segue sem liquidez na capital paulista.

Condições de pagamento fechadas entre incorporadoras e proprietários de áreas quando o preço por metro quadrado de apartamentos estava mais elevado e havia mais demanda passaram a ser consideradas incompatíveis por incorporadoras nos últimos meses. Em cenário de menos lançamentos, demanda retraída e estoques pressionados por distratos, parte das áreas é devolvida, e empresas buscam renegociar preços.

Mudam, portanto, os parâmetros dos valores pagos por terrenos – principalmente nos casos de permuta física ou financeira. Há uma tentativa de reequilíbrio do contrato pela redução da permuta financeira ou, quando há permuta física, da quantidade de metros quadrados.

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Jogo Imobiliário

FIPE ZAP X CDI SPFIPE ZAP X CDI SP 2015FIPE ZAP X CDI RJFIPE ZAP X CDI RJ 2015

A geração pré-reforma do mercado de capitais brasileiro em 1964, como ainda não se tinha criado a correção monetária para os investimentos financeiros, sempre deu preferência por investimentos imobiliários em vez de estritamente financeiros. Alega, até hoje, que “investimento em imóveis é mais seguro pela garantia patrimonial e oferece maior ganho de capital”. Omite a baixa liquidez, quando os preços estão em queda, todos querem vender, em simultâneo, para obter disponibilidades a serem aplicadas em juros elevados.

A realidade da deflação dos ativos é terrível, pois quem quer comprar fica aguardando o preço cair mais. Quando a expectativa geral é que “o preço de amanhã será menor do que o de hoje”, ninguém compra! Essa paralisia do mercado gera depressão e desemprego.

Os lançamentos imobiliários tiveram queda de 38,6% na cidade de São Paulo, no ano de 2015, para 20.218 unidades, conforme dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Em 2014, o volume lançado chegou a 32.930 unidades. A demanda por novos empreendimentos está estagnada, e o estoque do que já foi produzido está elevado. Os lançamentos devem se manter, neste ano, no mesmo patamar de 2015.

Em 2015, a área total lançada na capital paulista foi de 2,052 milhões de metros quadrados, o que representa redução de quase 47%, patamar superior à queda do número de unidades.

O valor médio por metro quadrado dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo caiu 8,51% no ano passado na comparação com 2014, de R$ 9.186 para R$ 8.404, conforme levantamento da Embraesp. Espera-se a manutenção da tendência de queda do preço médio do metro quadrado lançado.

Há menos procura por imóveis, os distratos continuam a ocorrer, e as incorporadoras já possuem bancos de terrenos. Nesse cenário, só há opção por novas aquisições de áreas se a oportunidade for considerada “muito atraente”, e poucos negócios tem sido fechados. O mercado de terrenos está favorável ao comprador, e há “leve tendência de queda dos valores”.

Quanto às vendas efetivadas, a última projeção do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, para 2015, era de redução de 20%, na cidade de São Paulo, para 17,3 mil unidades vendidas.

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Presidenta Dilma: O Maior Financiamento Habitacional da História

Déficit Habitacional por Faixas de Renda em 2005

Déficit Habitacional por Faixa de Renda - 2005Volume de Financiamento por Faixa de RendaCrédito Imobiliário 2003-2014

Financiamento Habitacional 1974-2013

A opinião pública deveria buscar se informar melhor antes de dar apoio a golpistas parlamentares liderados pelo chantagista que comanda a bancada BBBB (Boi-Bíblia-Bala-Bola) e tem dinheiro sujo na Suíça. O “evangélico” (sic) e o baixo clero já desengavetaram e aprovaram diversas pautas conservadoras, dado o tamanho e a coesão golpista da bancada BBBB, aproximadamente 200 deputados dentre os 513:

  1. a PEC 171 de 1993 reduz de 18 para 16 anos a maioridade penal;
  2. o PL 5.069 de 2013 do próprio chantagista corrupto modifica a Lei de Atendimento às Vítimas de Violência Sexual e veta que a mulher receba orientações sobre o aborto legal, cujo procedimento só é permitido para os casos de estupro, risco para a mãe ou no caso de um feto anencéfalo;
  3. o PL 3.722 de 2007 estende o direito ao porte de arma a diversas categorias, incluindo parlamentares, fazendeiros, caminhoneiros e taxistas, colocando fim ao Estatuto de Desarmamento, que permite o porte de armas apenas a profissionais que trabalham com segurança pública ou com a Defesa Nacional;
  4. a PEC 215 de 2000 determina que as terras indígenas existentes não poderão ser ampliadas e obriga que novas demarcações sejam submetidas à votação da Câmara de Deputados e não mais pelo Poder Executivo.

Oportunistas políticos, que rasgaram sua fantasia de “democráticos”, insistem até hoje em não aceitar a derrota eleitoral do ano passado. Eles se aliam a esses arquiconservadores para golpear a Democracia brasileira. Depois de uma árdua luta da sociedade civil organizada para superar os 35 anos de ditadura em 100 anos de República, arriscamos, levianamente, a voltar ser uma Republiqueta das Bananas.

Querem golpear a Presidenta da República cujo governo mais financiou habitações na história brasileira! É inaceitável a regressão histórica! Os golpistas e seus líderes não ficarão impunes!

Meus alunos do Curso de Extensão do IE-UNICAMP — Nathalia Luiza Andreazza, Saon Crispim Vieira, Renata Camargo, Flávio de Lima Ribeiro, Elso Fagundes, João Gabriel Bellini Amaro, Tatiana Rimoli Gzvitauski — reuniram dados históricos para fazer um Seminário sobre o Crédito Imobiliário no BrasilVeja a apresentação deles: Credito imobiliário

Juro Alto: Custo de Oportunidade para Decisão de Comprar face à de Alugar Imóvel

Aptos à venda 2007-2013Aptos para locação 2007-2013Preço médio do aluguel por m2Aluguel FIPE ZAP X CDI jun2014-jun2015Venda FIPE ZAP X CDI jun2014 - jun2015Comprar ou Alugar

Consulte: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap-b/

Sérgio Tauhata (Valor, 14/07/15) afirma que as regras do jogo imobiliário mudaram. A compra, uma decisão que há alguns anos parecia óbvia, em meio a um ambiente de crédito farto e condições de financiamento muito favoráveis, hoje se tornou questionável se o vendedor não abaixar o preço. Com os juros no maior patamar desde dezembro de 2008 e o “yield” do aluguel, ou seja, a taxa de retorno em relação ao valor de mercado do imóvel, no menor nível em oito anos, conforme dados do índice FipeZap Locação, que acompanha a variação em nove cidades, a decisão pende para o aluguel, segundo especialistas, em quase todas as encruzilhadas nas quais o consumidor se depara com o dilema de comprar ou alugar uma residência no país.

Os custos dos financiamentos subiram consideravelmente, a ponto de fazer se desistir de tomar empréstimos. Hoje uma simulação para a compra de um imóvel de R$ 500 mil, dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), na Caixa Econômica Federal mostra um juro efetivo de 9,45% ao ano, acrescido da Taxa Referencial de Juro (TR). Dentro desse patamar, no entanto, o chamado custo efetivo total (CET), que engloba além dos juros nominais, taxas, tarifas administrativas e de crédito, custos de seguros e tributos, alcança em torno de 11,2%.

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Burocracia Cartorial e Financeira: Crônica da Morte Anunciada

Crédito Imobiliário X PIB

Compartilho uma matéria publicada no site Valor Econômico em 19/02/2015 (http://www.valor.com.br/financas/3915292/projeto-que-acelera-credito-habitacional-avanca).

No Brasil, realizar a compra de um imóvel exige paciência diante das exigências absurdas da burocracia cartorial e financeira do país. Da decisão de financiar um imóvel até efetivamente receber o dinheiro do banco para pagar a casa, o comprador faz quase uma romaria entre o banco e os cartórios, munindo- se de uma infinidade de certidões. No final, acaba dependendo de uma boa dose de sorte, já que, se faltar um documento sequer, a pena é recomeçar tudo do zero.

A duração de todo esse périplo varia em função da agilidade do banco que concede o empréstimo e do cartório aonde está o imóvel. Embora não haja estatística oficial sobre o tema, o consenso entre os bancos é que o processo leva cerca de 30 dias em média, chegando a três meses na pior das hipóteses.

Felizmente, a promessa antiga do setor de dar um cabo dessa demora está saindo do papel. No Estado de São Paulo, os cerca de 320 cartórios de registro imobiliário conseguiram, via a associação do setor (Arisp), montar uma rede interligada e digital para troca de documentos e informações.

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