Crise Imobiliária e Propaganda Enganosa de Otimismo

Chiara Quintão (Valor, 17/07/17) informa sobre a campanha dos maiores esforços (artificiais) para reverter as expectativas pessimistas quanto ao futuro do País sob um governo ilegítimo, impopular e corrupto. Mas os dados objetivos teimam em não se alterarem…

Após cinco anos de crise, o mercado de incorporação residencial mostra sinais de inflexão, que aponta que o início de novo ciclo está próximo. A avaliação do setor é que o pior já passou, tanto no que diz respeito aos preços quanto ao excesso de oferta de imóveis. Os lançamentos do segundo semestre tendem a crescer, e não se espera quedas nominais de valores. Empresário e executivos já dizem que incorporadoras têm conseguido preço por metro quadrado dos novos projetos em São Paulo — maior mercado imobiliário do país — superior ao de 2016 para unidades similares. É, justamente, pela capital paulista que começa a retomada do setor residencial.

A percepção do consumidor de que será possível pagar valor menor por um imóvel, se esperar mais tempo, está mudando, e os bancos começam a reduzir as restrições ao crédito imobiliário. “O mercado imobiliário vive seu ponto de virada”, afirma a campanha ilusória para reverter as expectativas pessimistas. Segundo empresário, o desempenho de vendas de lançamentos realizados pelo setor nos dois últimos meses está “muito bom”.

“O cliente que está fechando a compra de imóvel na planta aposta na melhora da economia e na recuperação do preço diluída ao longo de três anos”, afirma outro ilusionista. Por enquanto, a companhia que quer vender otimismo apresentou apenas um projeto, neste ano, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 49,5 milhões, mas há intenção de acelerar lançamentos nos próximos meses, todos com foco nas classes média-alta e alta. É onde têm investidores que sofrerão queda da renda do capital financeiro com a diminuição da taxa Selic. Continue reading “Crise Imobiliária e Propaganda Enganosa de Otimismo”

Custo Social do Golpe: Paralisia do Financiamento Habitacional

Para memória: “eu era feliz… e sabia!

Silvia Rosa e Talita Moreira (Valor, 17/07/17) informam que, com a queda da captação da poupança nos últimos anos, cresceu a participação dos recursos do FGTS no financiamento imobiliário. Contudo, a crise de incompetência do governo golpista e a mudança nas leis trabalhistas, que permitirá o saque de até 80% do saldo do FGTS em acordos amigáveis entre patrões e empregados, devem alterar esse quadro.

Os recursos da poupança e principalmente instrumentos de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), tendem assim a retomar espaço.

Até 2015, a maior parte do funding das concessões de crédito imobiliário no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) vinha de depósitos da poupança. No ano seguinte, a participação do FGTS no financiamento imobiliário passou a liderar e essa tendência se mantém neste ano.

Do total de concessões de crédito imobiliário no SFH no ano corrente até maio de 2017, R$ 17 bilhões vieram da poupança e R$ 26 bilhões, do FGTS. Hoje há equilíbrio no FGTS entre arrecadação líquida e rentabilidade. Mas, à medida que liberam recursos, o volume disponível e o saldo a ser remunerado caem.

A carteira imobiliária da Caixa Econômica Federal alcançou R$ 412,9 bilhões no fim do primeiro trimestre de 2017. Desse saldo, R$ 211,3 bilhões (51%) foram concedidos com recursos do FGTS e R$ 200,8 bilhões (49%), com dinheiro da poupança.

O banco apostava no crescimento das captações de poupança para financiar operações de crédito imobiliário, assim como pretendia reduzir as emissões de LCI, que são uma fonte mais cara. Continue reading “Custo Social do Golpe: Paralisia do Financiamento Habitacional”

Destruição do Programa Minha Casa Minha Vida

Edna Simão (Valor, 10/07/17) informa que a forte restrição fiscal vem promovendo uma mudança gradual no foco do Programa Minha Casa, Minha Vida nos últimos anos. As contratações para o público de menor renda (até R$ 1,8 mil), que dependem fundamentalmente de recursos orçamentários, estão cada vez mais escassas e sendo substituídas por modalidades onde há algum tipo de financiamento.

Segundo último balanço do programa disponível, repassado pelo Ministério das Cidades, apenas 1.850 unidades de 110.129 foram contratadas no acumulado de janeiro a abril deste ano por famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil. O resultado representa uma redução de 51% na comparação com 2016, período em que em que as contratações já estavam aquém das expectativas devido à redução das receitas provocada pela recessão econômica.

A meta de contratação da chamada faixa 1 neste ano é de 170 mil moradias com prioridade para populações que estão em áreas de riscos ou insalubres, pessoas idosas, famílias chefiadas por mulheres, famílias com bebês vítimas de microcefalia. Criado em 2009, o Minha Casa, Minha Vida prevê um subsídio financeiro maior quanto menor for a renda da família.

[Fernando Nogueira da Costa: confira na tabela abaixo, o MCMV foi o maior programa de financiamento habitacional já realizado na história do Brasil, portanto, a maior política pública de distribuição de riqueza familiar no País.]

O excelente blog Brasil: Fatos e Dados apresenta os gráficos históricos abaixo:

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Distratos e Deflação de Preços dos Imóveis

A política habitacional da Era Social-Desenvolvimentista (2003-2014) teve o melhor desempenho em toda a história brasileira. Foi a maior política de distribuição de riqueza familiar que já houve no País. Com o golpe parlamentarista no presidencialismo, “acabou-se o que era doce”

Editorial do Valor (07/06/17) informa que, em 2015, a construção civil despencou 6,5%, enquanto o PIB recuou 3,8%; em 2016, a queda foi de 5,2% para 3,6% da economia como um todo.

O 89o Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic) apresentou alguns números a respeito do impacto da Grande Depressão do Golpe sobre ela. Os lançamentos das 20 maiores incorporadoras somaram 69,8 mil unidades em 2016, 7% a menos do que os 75 mil de 2014. O estoque de imóveis encalhados chega a 95 mil unidades, o equivalente a 17 meses de venda. Um dos segmentos que mais emprega mão de obra, inclusive de baixa qualificação, a construção civil perdeu 1 milhão de postos de trabalho, encolhendo de 3,2 milhões em abril de 2014 para 2,2 milhões no mesmo mês deste ano.

Dos imóveis vendidos no ano passado, 42,8% foram objeto de distrato, isto é, 44,2 mil foram devolvidos, somando valor total pouco superior a R$ 1 bilhão, geralmente por compradores que não conseguiram o financiamento pretendido ou perderam o emprego. As incorporadoras queixam-se que entram na reivindicação também investidores, que concluíram que fizeram uma especulação ruim de contínua elevação dos preços dos imóveis e conseguem na Justiça receber o dinheiro gasto de volta, à vista e com correção. Continue reading “Distratos e Deflação de Preços dos Imóveis”

Sintoma da Grande Depressão no Mercado de Locação Comercial

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Chiara Quintão (Valor, 28/12/16) confirma que os dois maiores mercados de escritórios de alto padrão do país fecham o ano com o pior desempenho de suas histórias. Tanto na cidade de São Paulo como na do Rio de Janeiro, a combinação de volume elevado de entregas de novos prédios com o reflexo da retração da economia na devolução de áreas ocupadas resultou em queda de preços em 2016

O mercado paulistano de escritórios de alto padrão tende a apresentar, em 2017, estabilidade dos valores de aluguel e talvez aumento na demanda por espaços. Este foi o pior ano da história do mercado paulistano em absorção líquida de áreas e valor de locação. Esperava-se o mesmo nível de 2015, mas a situação piorou com o golpe parlamentarista e a paralisia da economia.

Um dos fatores que mais afetaram, negativamente, o total das áreas ocupadas foi a redução do nível de emprego. Sem a perspectiva da recessão ser interrompida com essa equipe econômica depressiva, se a inflação ser equacionada e o país crescer pelo menos 0,5% em 2017, melhora pouco a perspectiva para o mercado imobiliário.

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Cidades: Caras X Baratas

aluguel-de-dois-mil-e-quinhentos-reais-por-cidadeO ZAP Imóveis realizou uma pesquisa em 11 capitais brasileiras sobre imóveis para alugar com R$ 2.500, cerca de três salários mínimos em 2016, sem considerar o valor do condomínio.  Existe uma enorme variação no tamanho do imóvel. É possível alugar casas que vão de 93m² até 187m² e apartamentos que variam de 62m² até 139m².

A pesquisa mostra que em Fortaleza (CE), dá para alugar uma casa com 187m², mais que o dobro do que se encontra no Rio de Janeiro (RJ), capital com o aluguel mais caro para um imóvel de 93m². Em Vitória (ES), com R$ 2.500 é possível alugar um apartamento de 139m², porém em São Paulo (SP), quem só pode alugar com essa quantia, vai conseguir um apartamento de apenas 62m².

Segundo a pesquisa, Curitiba é a segunda cidade com o m² mais barato para locação de uma casa. Na cidade paranaense, é possível alugar uma residência de 164m². Belo Horizonte e Florianópolis aparecem em terceiro lugar, em ambas se paga R$ 18,23/m², o que permite alugar uma casa de 137m² com R$ 2.5000 por mês.

Menores imóveis são alugados nas cidades mais caras, como Rio de Janeiro e São Paulo. Na capital carioca, com esse valor encontra-se uma casa de 93m² (R$ 26,96/m²), e na capital paulista é possível alugar uma casa de 95m² (R$ 26,4/ m²). Continue reading “Cidades: Caras X Baratas”

Mercado Imobiliário como Sistema Complexo

prec%cc%a7os-de-imoveis-bh-sp-rj-jul-2015Uma análise mais detalhada da evolução dos preços de imóveis no país mostra que o ajuste de preços já se aprofundou em muitas regiões do Brasil. Apesar do preço médio mostrar uma trajetória gradual e ainda ter um pequeno aumento em 2015, já era possível observar queda nominal de preços em 5 das 25 cidades para as quais há índice construído: Brasília, Niterói, Curitiba, Osasco e Guarulhos.

Adicionalmente, mesmo nas outras 20 cidades que a Fipe e o ZAP acompanham, diversos bairros apresentaram queda no valor do metro quadrado anunciado. Considerando as três cidades com maior peso no cálculo do Índice FipeZap, foram observadas quedas nominais de preço em 28% dos bairros monitorados: São Paulo (17%), Belo Horizonte (34%) e Rio de Janeiro (35%). São substanciais as diferenças de preços de imóveis entre alguns “bairros nobres” (com m2 mais elevados) dessas três capitais.

A tabela acima destaca esse fenômeno comparando não só Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, como também “bairros nobres”, isto é, com maiores preços por m2, que tiveram queda nominal no primeiro semestre de 2015. Revela os diferentes custo-de-vida para morar em cada qual: pagando-se o mesmo valor, nessa amostra, mora-se em residências maiores em Belo Horizonte. Mostra também que, em São Paulo, menos “bairros de gente rica” tiveram redução nominal nos preços de imóveis por m2. Continue reading “Mercado Imobiliário como Sistema Complexo”