Financiamento Imobiliário: Estado Atual

Sérgio Tauhata (Valor, 13/04/2021) permite-me a atualização de dados a serem usados por mim em aula/palestra sobre o financiamento habitacional no Brasil.

crédito imobiliário deve bater novo recorde neste ano, apesar do cenário de recrudescimento da pandemia e do início de um novo ciclo de alta de juros. Segundo projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as novas concessões de financiamento habitacional podem fechar 2021 com um volume de R$ 160 bilhões, ou seja, 27% acima do verificado em 2020, que até o momento ostenta o título de melhor ano do setor.

O crédito imobiliário no ano passado avançou 57,5% em relação a 2019. O resultado de R$ 123,97 bilhões marcou um novo recorde histórico ao superar o pico anterior de 2014, de acordo com a Abecip. Após anos de recessão e custos altos de financiamentos, a demanda represada foi destravada com a queda de juros às mínimas históricas, o que levou ao forte crescimento registrado no momento.

Os dados da associação mostram que o ritmo de concessões se manteve forte no início de 2021. Os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 12,45 bilhões em fevereiro, recorde nominal para esse mês na série histórica iniciada em 1994. O montante superou em 1,3% o de janeiro e quase dobrou – com crescimento de 95,3% – comparado a fevereiro de 2020, quando foram financiados R$ 6,38 bilhões.

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MCMV Reconfigurado Para Pior

Componentes do Déficit Habitacional 2004-2017-2019

Anaïs Fernandes (Valor, 07/10/2020) informa sobre a deturpação política eleitoreira em desfavor do programa MCMV: a ampliação de políticas habitacionais do Brasil com uma frente voltada à regularização fundiária e à melhoria das moradias aparenta ser um aspecto positivo, mas esconde a fragilidade do programa Casa Verde Amarela, avaliam especialistas. Se, por um lado, a medida permite encarar o déficit habitacional como um problema não possível de ser resolvido apenas com novos empreendimentos, por outro, as condições propostas são limitadas para permitir um avanço robusto.

Substituto do Minha Casa Minha Vida (MCMV), o programa foi encaminhado via medida provisória ao Congresso em agosto de 2020. Sem recursos para subsidiar imóveis à população carente nos moldes do MCMV, dá prioridade à regularização fundiária (para famílias com renda mensal de até R$ 5.000) e à melhoria habitacional (renda de até R$ 2.000). A meta é regularizar 2 milhões de moradias e promover melhorias em 400 mil até 2024. Segundo o IBGE, em 2019, o Brasil tinha 5,1 milhões de domicílios em aglomerados subnormais, isto é, ocupações irregulares, com carência de serviços públicos essenciais.

A previsão do governo é disponibilizar, ainda neste ano, R$ 500 milhões do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) para a iniciativa. “Existe mérito em colocar regularização fundiária e melhoria habitacional junto à produção de unidades, mas R$ 500 milhões é gota no mar”, diz Ermínia Maricato, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e coordenadora do projeto BrCidades. “Intervenções no espaço já construído também são fundamentais, mas o dinheiro é pouco. É um programa mais conceitual.”

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MCMV: Destruição para Reconstrução sob Mercado de Capitais (Crônica do Fracasso Anunciado)

Talita Moreira (Valor, 08/08/19) informa: o governo inoperante discute com o setor imobiliário o projeto de locação social, inspirado no existente PAR há muitos anos. Ele deve substituir o Minha Casa Minha Vida (MCMV) para as famílias com renda enquadrada na faixa 1. Uma possibilidade é relançar o programa perto de 7 de setembro, Dia da Independência, como mera propaganda política para um governo impopular a não ser para coxinhas boçais, militares e evangélicos submissos.

A ideia é as famílias de menor renda (onde a inadimplência é alta) receberem benefício para alugar o imóvel e possam comprá-lo com o tempo, em espécie de leasing residencial existente há décadas sob denominação de PAR – Programa de Arrendamento Residencial. Nas demais faixas, o modelo continuará sendo o de compra. O FGTS deve bancar, neste ano, R$ 9 bilhões em subsídios ao MCMV. O fundo representa 90% dos benefícios concedidos no programa. O restante vem do Orçamento da União. A medida é um pleito das construtoras para agilizar as obras, que estão paralisadas.

As discussões sobre os recursos para o MCMV mostram, na habitação social, não existir apenas uma questão de funding, mas também de capacidade de gerar dinheiro para subsidiar as famílias. O segmento de baixa renda precisa de crédito imobiliário com subsídio e juros baixos, o que requer políticas governamentais. No mundo todo, o comprador de baixa renda é subsidiado.

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Improdutividade da Base da Riqueza Imobiliária

Luis Henrique Ceotto é empresário, sócio da Urbic e professor convidado do curso de Pós Graduação Poli Integra. Lauro Gonzalez é coordenador do Centro de Estudos em Microfinanças e Inclusão Financeira da FGV. Diana Csillag é coordenadora executiva do Centro de Inovação em Construção Sustentável (CICS-USP). Vanderley John é professor da Poli USP, coordenador do Centro de Inovação em Construção Sustentável e da Unidade EMBRAPII Materiais.

Luiz Ceotto, Lauro Gonzalez, D. Csillag e V. John (Valor, 28/07/2020) escreveram artigo relevante para refletir sobre o atraso da construção civil no Brasil.

“O setor da construção civil é responsável por 7% do PIB e 2,1 milhões dos empregos formais no Brasil. Diante desses números, os rumos tomados pelo setor são relevantes para a trajetória da economia do país. Além disso, o desempenho do setor pode contribuir para superação do déficit habitacional e ampliação do acesso a saneamento básico, barreiras para diminuição da pobreza e da desigualdade. Portanto, a busca de soluções concretas para melhorar a competitividade da construção é item obrigatório da agenda de desenvolvimento.

Há evidências mostrando: a produtividade do setor é muito baixa para padrões internacionais, além de não apresentar tendência de melhora. O setor parece aprisionado em uma espécie de armadilha da improdutividade, cujo origem remete à oportunidade de empregar mão de obra barata e pouco qualificada que migrava do campo para a cidade.

A atividade de construção em canteiro, intensiva em mão de obra, é considerada serviço, sendo tributada com alíquotas bastante reduzidas (2 a 5%) quando comparadas àquelas dos demais produtos industrializados (15 a 23% sobre preço total dos produtos acabados).

Essa estrutura tributária diferenciada tem consequências danosas para a produtividade de longo prazo do setor. O efeito mais óbvio é o desincentivo à industrialização e o estímulo à utilização de processos artesanais intensivos em mão de obra, executados nos canteiros de obras com estrutura e organização precárias.

Em outras palavras, a tributação induz ao uso de práticas construtivas de baixa produtividade. Enquanto a construção civil nos países desenvolvidos seguiu uma trajetória de industrialização, no Brasil aconteceu o inverso. A produtividade, que depende do desenvolvimento tecnológico, estagnou, barrada por uma tributação que pune a adoção de soluções industrializadas.

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Queda do Custo do Financiamento Imobiliário

Sérgio Tauhata (Valor, 24/07/2020) informa: o custo de financiar a compra da casa própria nunca esteve tão favorável, e é isso que explica boa parte da alta de cerca de 29% nas concessões no semestre. O crédito imobiliário hoje exibe a menor taxa do mercado entre todos os tipos de empréstimos, sem considerar as linhas emergenciais criadas na atual crise. E, após a pandemia, as taxas podem cair ainda mais, segundo especialistas.

Em quatro anos os juros médios dos financiamentos dentro do sistema financeiro de habitação (SFH) recuaram cerca de cinco pontos percentuais, de 12% ao ano para 7%, segundo levantamento do portal Credihome, especializado em comparação de taxas do segmento. Isso significa um alívio para o bolso de 31%, em média, no peso do financiamento.

Conforme uma simulação do Credihome, em 2016, para financiar 80% de um imóvel avaliado em R$ 500 mil, uma família teria um custo efetivo total (CET), ou seja, com juro do empréstimo mais outros gastos, como seguros, de 13,28% em média. Isso significa que a prestação alcançaria pouco mais de R$ 5 mil, o que exigiria uma renda mensal de R$ 16,8 mil.

Em julho de 2020, o CET desses mesmos R$ 400 mil que a família teria de emprestar caiu para 7,75%. Com isso, a prestação recuou para R$ 3,5 mil e a renda necessária reduziu-se a R$ 11,5 mil.

Segundo os resultados preliminares da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) referentes a 2017 e 2018, menos de 6,6% das 69 milhões de famílias no país poderiam acessar um financiamento de R$ 400 mil com CET de 13,28%. Esse percentual representa os grupos com renda acima de R$ 14,3 mil.

Quando o custo efetivo recua 5,53 pontos percentuais, na realidade atual, o total de famílias com capacidade de assumir o mesmo financiamento dobra, sai de menos de 6,6% para 13%. Isso porque, com a queda da prestação, mais 4,4 milhões de famílias passam a preencher as condições de comprometimento máximo de 30% do rendimento total, de acordo com os dados da POF. Continuar a ler

Novos Indexadores para Crédito Imobiliário PJ

Flávia Furlan (Valor, 02/06/2020) informa: provocados pelas incorporadoras, os bancos estão trabalhando para lançar novas formas de cobrança para o crédito imobiliário pessoa jurídica, atrelando a taxa de juros ao rendimento da poupança ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI).

O movimento foi iniciado pelas instituições financeiras antes da crise, mas ganhou celeridade diante da expectativa de que essas empresas devem passar por um período financeiro mais delicado em meio à queda de vendas e lançamentos causada pela pandemia de covid-19.

O banco mais avançado é o Itaú Unibanco, que tem uma linha atrelada à poupança pronta para ser lançada em junho, para a qual destinará recursos das cadernetas. Já o Bradesco prevê oferecer em 60 dias para as incorporadoras um crédito com o juro atrelado à variação do CDI, usando recursos próprios. O Santander disse que estuda as novas oportunidades, assim como a Caixa Econômica Federal.

Existe a expectativa de que essas novas formas de cobrança de juros possam vir a ser estendidas também ao crédito imobiliário para as pessoas físicas, o que está no radar dos bancos, mas ainda distante de ser colocado em prática. Continuar a ler

Defesa de Urbanista da Aglomeração em Cidade Compacta

Philip Yang é fundador do Instituto URBEM (www.urbem.org.br). Publicou artigo (Valor, 25/05/2020) sobre novo modelo urbano.

Aglomerar pode ser perigoso, mas desaglomerar pode ser pior ainda, dadas as graves consequências ambientais acarretadas pelo espraiamento urbano.”

Epidemias e cidades são produtos de um mesmo fenômeno: as aglomerações humanas. E o urbanismo moderno não só define a cidade como uma aglomeração de pessoas como advoga que o ideal de cidade é a chamada “cidade compacta” – aquela cujo território integra moradia, trabalho, lazer, comércio e serviços, num raio de proximidade, facilmente acessível por caminhada, bicicleta ou transporte público.

No contexto da pandemia, há uma pergunta que não quer calar: o ideal da cidade compacta permanece válido?

Qual é a medida de aglomeração — de densidade construtiva e populacional — desejável ou aceitável após o tremendo trauma do contágio em escala planetária?

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Fluxos Interrompidos de Renda de Aluguel

Pequenos empresários sem capital de giro ou reservas financeiras estão arriscados a quebrar pelo efeito da crise do novo coronavírus sobre seu setor. Ele responde por 27% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil.

O sentimento foi captado por levantamento do Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (Sebrae). Ele aponta 89% dos pequenos negócios do país já enfrentar queda no faturamento diante da pandemia – 63% deles de mais de 50%. Com teto de receita bruta anual de R$ 4,8 milhões, a maioria, no entanto, fatura menos de R$ 360 mil por ano.

A pesquisa, feita entre os dias 20 e 23 de março, junto a 9.105 donos de pequenos negócios, foi a primeira de uma série a ser realizada quinzenalmente pelo Sebrae. O segmento é o que mais emprega e o que o menos desemprega no país, por causa das relações de confiança. Ela envolve os ambientes quase familiares criados. Da força de trabalho formal do Brasil, quase metade tem vínculo com as mais de 6,5 milhões de milhões de micro e pequenas empresas ou 10 milhões de registros de micro empreendedores individuais do país.

Ivan Martínez-Vargas (FSP, 02/4/20) informa: com pontos de venda fechado desde 20 de março, devido a medidas de isolamento social para combater o coronavírus, locatários sem nunca terem atrasado o pagamento, informam pagar só a metade ou ⅔ do aluguel referente a março e, “para os meses subsequentes, requer a concessão de isenção enquanto permanecer o estado de calamidade pública”.

A decisão unilateral, se não foi negociada, pode ser contestada por locadores. O proprietário toparia dar algum desconto, mas diz ter acionado advogados para contestar a notificação, não contratual.

Essa situação exemplifica algo que tem começado a ocorrer com mais frequência no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em capitais. É crescente o número de inquilinos buscando as imobiliárias pedindo descontos temporários de até 60% ou até mesmo isenções no aluguel durante a pandemia. Continuar a ler

Crédito Hipotecário e Justiça Social Por Conta Própria

Segundo o Censo 2010 do IBGE, o Brasil tinha cerca de 11,4 milhões de pessoas morando em favelas. Cerca de 12,2% delas (ou 1,4 milhão) estavam no Rio de Janeiro. Considerando-se apenas a população desta cidade, 22,2% dos cariocas, ou quase um em cada quatro, eram moradores de favelas. Mas, naquele ano, Belém era a capital brasileira com a maior proporção de pessoas residindo em ocupações desordenadas: 54,5%, ou mais da metade da população. Salvador (33,1%), São Luís (23,0%) Recife (22,9%) e o Rio (22,2%) vinham a seguir. Atualmente, estima-se em 13,6 milhões de pessoas morarem nas favelas.

Em 2017, foi registrada a carência de 7.770.227 UH como déficit habitacional.

A primeira inadequação habitacional é a ausência, no domicílio, de banheiro de uso exclusivo dos moradores, ou seja, um cômodo com instalações sanitárias e para banho, cujo uso, no cotidiano, não é compartilhado com moradores de outros domicílios. Essa inadequação atingia, em 2018, 2,8% da população, mas esse percentual era de 8,5% entre a população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia, segundo a PNAD Contínua.

A segunda inadequação consiste na utilização de materiais não-duráveis nas paredes externas do domicílio. Nesse critério, são considerados adequados os domicílios cujas paredes externas foram construídas predominantemente de alvenaria (com ou sem revestimento), de taipa revestida, ou de madeira apropriada para construção, e são classificados como inadequados os domicílios com paredes de taipa não-revestida, de madeira aproveitada (como tapumes ou madeira retirada de pallets) e de outros materiais. Em 2018, 1,1% da população residia em domicílios com paredes de materiais não-duráveis. Essa proporção atingia 2,8% na população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia.

A terceira inadequação domiciliar é o adensamento domiciliar excessivo, definido como uma situação onde o domicílio tem mais de três moradores para cada cômodo utilizado como dormitório. Essa inadequação obteve os percentuais mais elevados em 2018: 5,6% para a população em geral e 14,5% para a população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia.

A última inadequação examinada é o ônus excessivo com aluguel, situação quando o valor do aluguel iguala ou supera 30% do rendimento domiciliar. Esse elevado comprometimento da renda com o aluguel impede o acesso dos moradores a outras necessidades básicas. Os percentuais registrados para essa inadequação foram de 4,8% da população em geral e 8,7% para a população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia.

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Socialdemocracia e/ou Neoliberalismo no Mercado Imobiliário

Relatório especial da revista The Economist (16 de janeiro de 2020) avalia, nos últimos 70 anos, a habitação ter sofrido uma transformação notável. Até meados do século XX, os preços das casas em todo o mundo rico eram bastante estáveis. A partir do pós-guerra, porém, eles cresceram tanto em relação aos preços de outros bens e serviços quanto em relação à renda da maioria das pessoas. Os aluguéis aumentaram também.

Terras agrícolas, no século XVIII, eram a maior classe de ativos do mundo. No século XIX, as fábricas da Revolução Industrial se destacaram. Desde meados do século XX, a habitação passou a ser a maior garantia patrimonial de riqueza possuída por famílias.

Distingue-se das outras formas de manutenção de riqueza por sua liquidez. Os ativos monetários são plenamente líquidos. Os ativos financeiros apresentam uma certa liquidez, além de propiciarem rendimentos em juros. Os ativos imobiliários são imóveis ou, contabilmente, imobilizados.

Justamente por isso, as residências próprias, usadas como moradia principal, não são consideradas nos rankings internacionais de riqueza pessoal. Só os demais imóveis, colocados à venda ou para alugar ou fim-de-semana, são contabilizados como riqueza.

Três fatores principais explicariam a estabilidade de preços das moradias no capitalismo anterior a 1945. Primeiro, os mercados hipotecários se desenvolveram pouco. Segundo, as rápidas melhorias no transporte permitiram as pessoas viver mais longe do local de trabalho, aumentando a quantidade de terras economicamente úteis nas periferias das metrópoles. Terceiro, não havia muita regulamentação fundiária do uso do solo urbano. Os construtores de casas podiam construir da maneira mais conveniente para eles.

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Crédito Hipotecário para Tomar a Casa Própria

Um crédito hipotecário é um tipo de crédito na qual o devedor pode dar como garantia um outro imóvel, se esse estiver livre de encargos ou outras hipotecas. Senão, um outro bem equiparado, como automóveis, navios e aeronaves.

Este tipo de crédito confere aos bancos uma maior garantia de pagamento, tendo o direito de ficar com o bem hipotecado em caso de incumprimento do devedor. O bem imóvel ou equiparado pode pertencer ao credor ou a uma terceira pessoa, desde que a terceira pessoa concorde em hipotecar o seu bem como garantia do respetivo empréstimo.

Pode solicitar um crédito hipotecário junto da entidade bancária onde vai fazer o seu crédito quem possui casa própria. Para estar apto a este crédito terá de preencher, paralelamente, outros requisitos, tais como: idade apropriada para o crédito e uma percentagem baixa da taxa de LTV (Loan to Value).

Após a solicitação do crédito hipotecário, a instituição bancária terá que fazer uma avaliação do imóvel ou do bem que está a hipotecar para verificar se o seu valor cobre o montante que está a solicitar de empréstimo. Para além disto, também será feita uma análise ao seu perfil, para verificar se é elegível ao crédito e se tem capacidades para liquidar mensalmente as prestações do mesmo. Este é um processo possível de levar algumas semanas.

Talita Moreira (Valor, 30/01/2020) informa: o governo neocolonizado culturalmente e submisso aos EUA do Trump deve adotar medidas para facilitar o uso de garantias em operações de crédito tal lá como cá. Os objetivos são destravar a oferta de empréstimos e financiamentos mais baratos e, ao mesmo tempo, melhorar as condições de recuperação de colaterais, atacando um dos principais componentes do spread bancário. Continuar a ler

Oferta de Crédito Imobiliário sem Indexação e Desmanche do MCMV

O crescimento médio anual da carteira de crédito da Caixa foi 3,5% entre 2015 e 2019, em comparação a 40% entre 2008 a 2014. Esta é uma das diferenças entre o social-desenvolvimentismo e o neoliberalismo.

Jairo Saddi é pós-doutor pela Universidade de Oxford, doutor em Direito Econômico (USP) e professor da Escola de Direito da FGV-Rio. Publicou artigo (Valor, 27/01/2020) sobre o crédito imobiliário. Reproduzo-o abaixo.

“Tradicionalmente, o crédito imobiliário é espécie da qual o crédito bancário é gênero. É claro que pode haver crédito imobiliário sem a intermediação de bancos, por exemplo, com o financiamento direto ao tomador pelo incorporador ou pelo proprietário. Mas, convenhamos, é o sistema financeiro, em qualquer lugar e tempo, a melhor forma de canalizar e conceder crédito imobiliário tanto por razões de volume como de risco.

O crédito bancário, portanto, é instrumentalizado por diversos meios, dentre os quais, o mútuo. O termo que designa quem o contrai – mutuário – tornou-se corriqueiro no imaginário popular.

No momento em que o Brasil ensaia sua retomada econômica, nada melhor do que discutir esta importantíssima forma de geração de emprego via indústria da construção civil e meio conhecido de desenvolvimento nacional, em razão da demanda habitacional que há entre nós, historicamente deficitária.

Há aqui um ponto de partida que é relevante alinhavar. É o Estado, não o setor privado, quem possui tamanha massa crítica no volume imobiliário, e muitas vezes com características orçamentárias, por exemplo, o Programa Minha Casa, Minha Vida.

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