Novos Indexadores para Crédito Imobiliário PJ

Flávia Furlan (Valor, 02/06/2020) informa: provocados pelas incorporadoras, os bancos estão trabalhando para lançar novas formas de cobrança para o crédito imobiliário pessoa jurídica, atrelando a taxa de juros ao rendimento da poupança ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI).

O movimento foi iniciado pelas instituições financeiras antes da crise, mas ganhou celeridade diante da expectativa de que essas empresas devem passar por um período financeiro mais delicado em meio à queda de vendas e lançamentos causada pela pandemia de covid-19.

O banco mais avançado é o Itaú Unibanco, que tem uma linha atrelada à poupança pronta para ser lançada em junho, para a qual destinará recursos das cadernetas. Já o Bradesco prevê oferecer em 60 dias para as incorporadoras um crédito com o juro atrelado à variação do CDI, usando recursos próprios. O Santander disse que estuda as novas oportunidades, assim como a Caixa Econômica Federal.

Existe a expectativa de que essas novas formas de cobrança de juros possam vir a ser estendidas também ao crédito imobiliário para as pessoas físicas, o que está no radar dos bancos, mas ainda distante de ser colocado em prática. Continuar a ler

Defesa de Urbanista da Aglomeração em Cidade Compacta

Philip Yang é fundador do Instituto URBEM (www.urbem.org.br). Publicou artigo (Valor, 25/05/2020) sobre novo modelo urbano.

Aglomerar pode ser perigoso, mas desaglomerar pode ser pior ainda, dadas as graves consequências ambientais acarretadas pelo espraiamento urbano.”

Epidemias e cidades são produtos de um mesmo fenômeno: as aglomerações humanas. E o urbanismo moderno não só define a cidade como uma aglomeração de pessoas como advoga que o ideal de cidade é a chamada “cidade compacta” – aquela cujo território integra moradia, trabalho, lazer, comércio e serviços, num raio de proximidade, facilmente acessível por caminhada, bicicleta ou transporte público.

No contexto da pandemia, há uma pergunta que não quer calar: o ideal da cidade compacta permanece válido?

Qual é a medida de aglomeração — de densidade construtiva e populacional — desejável ou aceitável após o tremendo trauma do contágio em escala planetária?

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Fluxos Interrompidos de Renda de Aluguel

Pequenos empresários sem capital de giro ou reservas financeiras estão arriscados a quebrar pelo efeito da crise do novo coronavírus sobre seu setor. Ele responde por 27% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil.

O sentimento foi captado por levantamento do Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (Sebrae). Ele aponta 89% dos pequenos negócios do país já enfrentar queda no faturamento diante da pandemia – 63% deles de mais de 50%. Com teto de receita bruta anual de R$ 4,8 milhões, a maioria, no entanto, fatura menos de R$ 360 mil por ano.

A pesquisa, feita entre os dias 20 e 23 de março, junto a 9.105 donos de pequenos negócios, foi a primeira de uma série a ser realizada quinzenalmente pelo Sebrae. O segmento é o que mais emprega e o que o menos desemprega no país, por causa das relações de confiança. Ela envolve os ambientes quase familiares criados. Da força de trabalho formal do Brasil, quase metade tem vínculo com as mais de 6,5 milhões de milhões de micro e pequenas empresas ou 10 milhões de registros de micro empreendedores individuais do país.

Ivan Martínez-Vargas (FSP, 02/4/20) informa: com pontos de venda fechado desde 20 de março, devido a medidas de isolamento social para combater o coronavírus, locatários sem nunca terem atrasado o pagamento, informam pagar só a metade ou ⅔ do aluguel referente a março e, “para os meses subsequentes, requer a concessão de isenção enquanto permanecer o estado de calamidade pública”.

A decisão unilateral, se não foi negociada, pode ser contestada por locadores. O proprietário toparia dar algum desconto, mas diz ter acionado advogados para contestar a notificação, não contratual.

Essa situação exemplifica algo que tem começado a ocorrer com mais frequência no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em capitais. É crescente o número de inquilinos buscando as imobiliárias pedindo descontos temporários de até 60% ou até mesmo isenções no aluguel durante a pandemia. Continuar a ler

Crédito Hipotecário e Justiça Social Por Conta Própria

Segundo o Censo 2010 do IBGE, o Brasil tinha cerca de 11,4 milhões de pessoas morando em favelas. Cerca de 12,2% delas (ou 1,4 milhão) estavam no Rio de Janeiro. Considerando-se apenas a população desta cidade, 22,2% dos cariocas, ou quase um em cada quatro, eram moradores de favelas. Mas, naquele ano, Belém era a capital brasileira com a maior proporção de pessoas residindo em ocupações desordenadas: 54,5%, ou mais da metade da população. Salvador (33,1%), São Luís (23,0%) Recife (22,9%) e o Rio (22,2%) vinham a seguir. Atualmente, estima-se em 13,6 milhões de pessoas morarem nas favelas.

Em 2017, foi registrada a carência de 7.770.227 UH como déficit habitacional.

A primeira inadequação habitacional é a ausência, no domicílio, de banheiro de uso exclusivo dos moradores, ou seja, um cômodo com instalações sanitárias e para banho, cujo uso, no cotidiano, não é compartilhado com moradores de outros domicílios. Essa inadequação atingia, em 2018, 2,8% da população, mas esse percentual era de 8,5% entre a população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia, segundo a PNAD Contínua.

A segunda inadequação consiste na utilização de materiais não-duráveis nas paredes externas do domicílio. Nesse critério, são considerados adequados os domicílios cujas paredes externas foram construídas predominantemente de alvenaria (com ou sem revestimento), de taipa revestida, ou de madeira apropriada para construção, e são classificados como inadequados os domicílios com paredes de taipa não-revestida, de madeira aproveitada (como tapumes ou madeira retirada de pallets) e de outros materiais. Em 2018, 1,1% da população residia em domicílios com paredes de materiais não-duráveis. Essa proporção atingia 2,8% na população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia.

A terceira inadequação domiciliar é o adensamento domiciliar excessivo, definido como uma situação onde o domicílio tem mais de três moradores para cada cômodo utilizado como dormitório. Essa inadequação obteve os percentuais mais elevados em 2018: 5,6% para a população em geral e 14,5% para a população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia.

A última inadequação examinada é o ônus excessivo com aluguel, situação quando o valor do aluguel iguala ou supera 30% do rendimento domiciliar. Esse elevado comprometimento da renda com o aluguel impede o acesso dos moradores a outras necessidades básicas. Os percentuais registrados para essa inadequação foram de 4,8% da população em geral e 8,7% para a população com rendimento domiciliar per capita inferior a US$ 5,50 PPC por dia.

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Socialdemocracia e/ou Neoliberalismo no Mercado Imobiliário

Relatório especial da revista The Economist (16 de janeiro de 2020) avalia, nos últimos 70 anos, a habitação ter sofrido uma transformação notável. Até meados do século XX, os preços das casas em todo o mundo rico eram bastante estáveis. A partir do pós-guerra, porém, eles cresceram tanto em relação aos preços de outros bens e serviços quanto em relação à renda da maioria das pessoas. Os aluguéis aumentaram também.

Terras agrícolas, no século XVIII, eram a maior classe de ativos do mundo. No século XIX, as fábricas da Revolução Industrial se destacaram. Desde meados do século XX, a habitação passou a ser a maior garantia patrimonial de riqueza possuída por famílias.

Distingue-se das outras formas de manutenção de riqueza por sua liquidez. Os ativos monetários são plenamente líquidos. Os ativos financeiros apresentam uma certa liquidez, além de propiciarem rendimentos em juros. Os ativos imobiliários são imóveis ou, contabilmente, imobilizados.

Justamente por isso, as residências próprias, usadas como moradia principal, não são consideradas nos rankings internacionais de riqueza pessoal. Só os demais imóveis, colocados à venda ou para alugar ou fim-de-semana, são contabilizados como riqueza.

Três fatores principais explicariam a estabilidade de preços das moradias no capitalismo anterior a 1945. Primeiro, os mercados hipotecários se desenvolveram pouco. Segundo, as rápidas melhorias no transporte permitiram as pessoas viver mais longe do local de trabalho, aumentando a quantidade de terras economicamente úteis nas periferias das metrópoles. Terceiro, não havia muita regulamentação fundiária do uso do solo urbano. Os construtores de casas podiam construir da maneira mais conveniente para eles.

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Crédito Hipotecário para Tomar a Casa Própria

Um crédito hipotecário é um tipo de crédito na qual o devedor pode dar como garantia um outro imóvel, se esse estiver livre de encargos ou outras hipotecas. Senão, um outro bem equiparado, como automóveis, navios e aeronaves.

Este tipo de crédito confere aos bancos uma maior garantia de pagamento, tendo o direito de ficar com o bem hipotecado em caso de incumprimento do devedor. O bem imóvel ou equiparado pode pertencer ao credor ou a uma terceira pessoa, desde que a terceira pessoa concorde em hipotecar o seu bem como garantia do respetivo empréstimo.

Pode solicitar um crédito hipotecário junto da entidade bancária onde vai fazer o seu crédito quem possui casa própria. Para estar apto a este crédito terá de preencher, paralelamente, outros requisitos, tais como: idade apropriada para o crédito e uma percentagem baixa da taxa de LTV (Loan to Value).

Após a solicitação do crédito hipotecário, a instituição bancária terá que fazer uma avaliação do imóvel ou do bem que está a hipotecar para verificar se o seu valor cobre o montante que está a solicitar de empréstimo. Para além disto, também será feita uma análise ao seu perfil, para verificar se é elegível ao crédito e se tem capacidades para liquidar mensalmente as prestações do mesmo. Este é um processo possível de levar algumas semanas.

Talita Moreira (Valor, 30/01/2020) informa: o governo neocolonizado culturalmente e submisso aos EUA do Trump deve adotar medidas para facilitar o uso de garantias em operações de crédito tal lá como cá. Os objetivos são destravar a oferta de empréstimos e financiamentos mais baratos e, ao mesmo tempo, melhorar as condições de recuperação de colaterais, atacando um dos principais componentes do spread bancário. Continuar a ler

Oferta de Crédito Imobiliário sem Indexação e Desmanche do MCMV

O crescimento médio anual da carteira de crédito da Caixa foi 3,5% entre 2015 e 2019, em comparação a 40% entre 2008 a 2014. Esta é uma das diferenças entre o social-desenvolvimentismo e o neoliberalismo.

Jairo Saddi é pós-doutor pela Universidade de Oxford, doutor em Direito Econômico (USP) e professor da Escola de Direito da FGV-Rio. Publicou artigo (Valor, 27/01/2020) sobre o crédito imobiliário. Reproduzo-o abaixo.

“Tradicionalmente, o crédito imobiliário é espécie da qual o crédito bancário é gênero. É claro que pode haver crédito imobiliário sem a intermediação de bancos, por exemplo, com o financiamento direto ao tomador pelo incorporador ou pelo proprietário. Mas, convenhamos, é o sistema financeiro, em qualquer lugar e tempo, a melhor forma de canalizar e conceder crédito imobiliário tanto por razões de volume como de risco.

O crédito bancário, portanto, é instrumentalizado por diversos meios, dentre os quais, o mútuo. O termo que designa quem o contrai – mutuário – tornou-se corriqueiro no imaginário popular.

No momento em que o Brasil ensaia sua retomada econômica, nada melhor do que discutir esta importantíssima forma de geração de emprego via indústria da construção civil e meio conhecido de desenvolvimento nacional, em razão da demanda habitacional que há entre nós, historicamente deficitária.

Há aqui um ponto de partida que é relevante alinhavar. É o Estado, não o setor privado, quem possui tamanha massa crítica no volume imobiliário, e muitas vezes com características orçamentárias, por exemplo, o Programa Minha Casa, Minha Vida.

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Perspectivas para o Crédito Imobiliário

Rafaela Vitoria é economista-chefe do Banco Inter, MBA pela Wharton Business School, professora da pós-graduação da PUC e da Fundação Dom Cabral. Publicou artigo se alertar para os riscos em certos contratos de crédito imobiliário (Valor, 22/01/2020). Confira abaixo.

Os dados recentes do PIB indicaram que a construção voltou a crescer depois de 4 anos de crise. No terceiro trimestre, o setor cresceu 4,4% em relação ao mesmo período do ano anterior, cerca de quatro vezes superior ao desempenho da economia como um todo. Um dos principais estímulos é a redução da taxa de juros no Brasil, que impulsiona o financiamento imobiliário no país.

O ajuste fiscal, a estabilidade monetária e a consequente redução dos juros podem levar o crédito imobiliário para um novo patamar, atendendo às necessidades de demanda por habitação, promovendo a construção, gerando emprego e renda. Em nenhum outro momento da história do país, o financiamento imobiliário mostrou condições tão positivas e promissoras como agora. [?!]

O déficit habitacional no Brasil está hoje em cerca de 7,8 milhões de moradias, conforme estudo da FGV de 2018, sendo 75% se refere a famílias entre 1 a 3 salários mínimos. Apesar do significativo crescimento do crédito imobiliário nos últimos 15 anos, o Brasil ainda possui um enorme potencial de expansão quando comparado aos demais países desenvolvidos.

O crédito para financiamento a habitação ainda se baseia na regulamentação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que direciona recursos com taxas e regras pré-estabelecidas. O SBPE tem duas principais fontes de recursos, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

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Riscos no Crédito Imobiliário Indexado ou Prefixado com Repactuado


Alex Ribeiro (Valor, 03/02/2020) alerta: depois de criar uma linha de financiamento imobiliário indexada à inflação, o governo estuda agora adotar a repactuação de contratos para viabilizar empréstimos prefixados, segundo informações de técnicos que participam das discussões. Ambas concentram os riscos nos clientes, deixando-os vulneráveis no caso de eventual aceleração inflacionária ou alta de juros.

O sistema de repactuação de contratos é usado em países como o Reino Unido. Permite cobrar juros menores, pois o banco não precisa adicionar um prêmio nas taxas para cobrir o risco de variação dos juros. O Reino Unido, porém, é uma economia muito mais estável que o Brasil, com menor nível de juros reais e menor volatilidade de taxas.

A Caixa Econômica Federal pretende lançar a nova linha prefixada ainda neste trimestre, ampliando o leque de opções a disposição de seus clientes que querem comprar a casa própria. Em agosto de 2019, entraram em operação seus financiamentos imobiliários vinculados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

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Governo Neoliberal abandona o maior Programa de Habitação Popular da História Brasileira: MCMV

Anaïs Fernandes (FSP, 24/11/19) informa: a maior iniciativa para habitação popular da história do Brasil, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) completa dez anos em meio a incertezas sobre seu futuro.

Restrições orçamentárias impostas pelo governo no início do mandato do capitão desqualificado para o cargo travaram os repasses ao programa. E o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), principal fonte de recursos do MCMV, dá sinais de sua limitação crônica.Diante disso, pesquisa da FGV (Fundação Getulio Vargas) mostra que, em fevereiro, empresários do programa estavam mais pessimistas do que aqueles de fora.

Lançado em 25 de março de 2009 pelo então presidente Lula, o MCMV hoje oferece a famílias com renda de até R$ 9.000 taxas de financiamento menores, além de subsídios que chegam a 90% do valor do imóvel.

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Conjunto habitacional Paranoá Parque faz parte do programa Minha, Casa Minha Vida, casas ficam na região nordeste do Distrito Federal – Pedro Ladeira – 23.nov.17/Folhapress Continuar a ler

Visão “Chapa-Branca” de Economista Neoliberal sobre o FGTS

Uma das áreas onde mais me espanta a ignorância de colegas economistas neoliberais diz respeito ao FGTS. Este fundo social tem uma concepção, desde sua origem, de atender duas metas principais na ordem: primeira, cobrir o déficit habitacional dos trabalhadores, segunda, propiciar um apoio financeiro para desemprego e aposentadoria, caso já não tenha sido gasto em pagamento de prestações em aquisição da própria moradia. Sua prioridade é a política habitacional e não a trabalhista.

Mas Tiago Cavalcanti, professor de economia da Universidade de Cambridge e da FGV-SP, a partir do contumaz individualismo metodológico, enfatiza a ótica trabalhista mais imediatista em lugar da opção da segurança em longo prazo pela aquisição da “casa própria”. Falta-lhe uma visão holística da sociedade. Sobra-lhe o populismo de direita.

Em 11 anos, de 2008 a 2018, em média anual, 875 mil Unidades Habitacionais (UHs) foram financiadas. No auge, entre 2010 e 2015, essa média atingiu 1,016 milhão UHs. Sob o governo Dilma foi implementado o maior programa de redistribuição de riqueza familiar já realizado na história do País. No entanto, há uma demanda potencial de 294 mil UHs por ano das novas gerações necessitadas serem financiadas em conjunto com as 7,8 milhões UHs do atual déficit habitacional, ou seja, cerca de 11 milhões UHs a serem financiadas nos próximos dez anos para o País não ter mais habitações precárias. Isto não é o mais importante?!

O individualismo neoliberal de visão curto-prazista não enxerga isso e prega o desmanche do FGTS com funding do financiamento de Habitações de Interesse Social. Reproduzo, parcialmente, seu artigo (Valor, 06/11/19) abaixo. Continuar a ler

Novas Regras do FGTS: Desmanche da Política Habitacional

As novas regras para os saques do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não provocarão nenhuma redução na rotatividade no mercado de trabalho, como o governo boçalnaro imagina. As medidas apenas contribuirão para reduzir a poupança compulsória do país. Terá um efeito negativo sobre o funding (fonte de financiamento) habitacional.

A habitacional é a política pública mais redistributiva de riqueza familiar, vide o MCMV. Ao não se aproveitar a inelasticidade da demanda efetiva pela própria moradia se deduz a baixa capacidade de crescimento da economia brasileira.

A introdução do saque-aniversário permitirá resgates parciais todos os anos. Evidentemente, não reduzirá a rotatividade por diminuir o estímulo do trabalhador a sair do emprego. Esta é uma ideia estúpida de quem adota o individualismo metodológico para explicar o desemprego como culpa dos trabalhadores! Ora, se a casta dos mercadores não gasta em investimentos produtivos, não há oferta de empregos! Continuar a ler