Distratos e Deflação de Preços dos Imóveis

A política habitacional da Era Social-Desenvolvimentista (2003-2014) teve o melhor desempenho em toda a história brasileira. Foi a maior política de distribuição de riqueza familiar que já houve no País. Com o golpe parlamentarista no presidencialismo, “acabou-se o que era doce”

Editorial do Valor (07/06/17) informa que, em 2015, a construção civil despencou 6,5%, enquanto o PIB recuou 3,8%; em 2016, a queda foi de 5,2% para 3,6% da economia como um todo.

O 89o Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic) apresentou alguns números a respeito do impacto da Grande Depressão do Golpe sobre ela. Os lançamentos das 20 maiores incorporadoras somaram 69,8 mil unidades em 2016, 7% a menos do que os 75 mil de 2014. O estoque de imóveis encalhados chega a 95 mil unidades, o equivalente a 17 meses de venda. Um dos segmentos que mais emprega mão de obra, inclusive de baixa qualificação, a construção civil perdeu 1 milhão de postos de trabalho, encolhendo de 3,2 milhões em abril de 2014 para 2,2 milhões no mesmo mês deste ano.

Dos imóveis vendidos no ano passado, 42,8% foram objeto de distrato, isto é, 44,2 mil foram devolvidos, somando valor total pouco superior a R$ 1 bilhão, geralmente por compradores que não conseguiram o financiamento pretendido ou perderam o emprego. As incorporadoras queixam-se que entram na reivindicação também investidores, que concluíram que fizeram uma especulação ruim de contínua elevação dos preços dos imóveis e conseguem na Justiça receber o dinheiro gasto de volta, à vista e com correção. Continue reading “Distratos e Deflação de Preços dos Imóveis”

Sintoma da Grande Depressão no Mercado de Locação Comercial

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Chiara Quintão (Valor, 28/12/16) confirma que os dois maiores mercados de escritórios de alto padrão do país fecham o ano com o pior desempenho de suas histórias. Tanto na cidade de São Paulo como na do Rio de Janeiro, a combinação de volume elevado de entregas de novos prédios com o reflexo da retração da economia na devolução de áreas ocupadas resultou em queda de preços em 2016

O mercado paulistano de escritórios de alto padrão tende a apresentar, em 2017, estabilidade dos valores de aluguel e talvez aumento na demanda por espaços. Este foi o pior ano da história do mercado paulistano em absorção líquida de áreas e valor de locação. Esperava-se o mesmo nível de 2015, mas a situação piorou com o golpe parlamentarista e a paralisia da economia.

Um dos fatores que mais afetaram, negativamente, o total das áreas ocupadas foi a redução do nível de emprego. Sem a perspectiva da recessão ser interrompida com essa equipe econômica depressiva, se a inflação ser equacionada e o país crescer pelo menos 0,5% em 2017, melhora pouco a perspectiva para o mercado imobiliário.

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Cidades: Caras X Baratas

aluguel-de-dois-mil-e-quinhentos-reais-por-cidadeO ZAP Imóveis realizou uma pesquisa em 11 capitais brasileiras sobre imóveis para alugar com R$ 2.500, cerca de três salários mínimos em 2016, sem considerar o valor do condomínio.  Existe uma enorme variação no tamanho do imóvel. É possível alugar casas que vão de 93m² até 187m² e apartamentos que variam de 62m² até 139m².

A pesquisa mostra que em Fortaleza (CE), dá para alugar uma casa com 187m², mais que o dobro do que se encontra no Rio de Janeiro (RJ), capital com o aluguel mais caro para um imóvel de 93m². Em Vitória (ES), com R$ 2.500 é possível alugar um apartamento de 139m², porém em São Paulo (SP), quem só pode alugar com essa quantia, vai conseguir um apartamento de apenas 62m².

Segundo a pesquisa, Curitiba é a segunda cidade com o m² mais barato para locação de uma casa. Na cidade paranaense, é possível alugar uma residência de 164m². Belo Horizonte e Florianópolis aparecem em terceiro lugar, em ambas se paga R$ 18,23/m², o que permite alugar uma casa de 137m² com R$ 2.5000 por mês.

Menores imóveis são alugados nas cidades mais caras, como Rio de Janeiro e São Paulo. Na capital carioca, com esse valor encontra-se uma casa de 93m² (R$ 26,96/m²), e na capital paulista é possível alugar uma casa de 95m² (R$ 26,4/ m²). Continue reading “Cidades: Caras X Baratas”

Mercado Imobiliário como Sistema Complexo

prec%cc%a7os-de-imoveis-bh-sp-rj-jul-2015Uma análise mais detalhada da evolução dos preços de imóveis no país mostra que o ajuste de preços já se aprofundou em muitas regiões do Brasil. Apesar do preço médio mostrar uma trajetória gradual e ainda ter um pequeno aumento em 2015, já era possível observar queda nominal de preços em 5 das 25 cidades para as quais há índice construído: Brasília, Niterói, Curitiba, Osasco e Guarulhos.

Adicionalmente, mesmo nas outras 20 cidades que a Fipe e o ZAP acompanham, diversos bairros apresentaram queda no valor do metro quadrado anunciado. Considerando as três cidades com maior peso no cálculo do Índice FipeZap, foram observadas quedas nominais de preço em 28% dos bairros monitorados: São Paulo (17%), Belo Horizonte (34%) e Rio de Janeiro (35%). São substanciais as diferenças de preços de imóveis entre alguns “bairros nobres” (com m2 mais elevados) dessas três capitais.

A tabela acima destaca esse fenômeno comparando não só Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, como também “bairros nobres”, isto é, com maiores preços por m2, que tiveram queda nominal no primeiro semestre de 2015. Revela os diferentes custo-de-vida para morar em cada qual: pagando-se o mesmo valor, nessa amostra, mora-se em residências maiores em Belo Horizonte. Mostra também que, em São Paulo, menos “bairros de gente rica” tiveram redução nominal nos preços de imóveis por m2. Continue reading “Mercado Imobiliário como Sistema Complexo”

Crash no Mercado Imobiliário

indice-fipezap-e-credito-imobiliarioO gráfico acima ilustra a grande correlação existente entre o estoque de crédito habitacional e os preços dos imóveis no Brasil, medida pelo Índice FipeZap. As linhas representam as variações das duas medidas na comparação com o mesmo mês do ano anterior e apontam que a variação dos preços segue a evolução do estoque de crédito, ao menos no período analisado.

Eduardo Zylberstajn (set/2015) diagnostica, quanto ao crash no mercado imobiliário, que “não se trata apenas de uma crise do setor, mas sim de uma crise macroeconômica ampla que também afeta o setor imobiliário”.

Nos primeiros sete meses de 2015, o preço anunciado do m2 para venda subiu 1,5% na média das 20 cidades que compõem o Índice FipeZap. Com uma inflação que se aproximava de 7% no mesmo período, os preços dos imóveis acumulavam queda de 5% em termos reais no ano. Isso significava que os preços de então já tinham voltado ao patamar do início de 2013 em termos reais.

Na primeira edição do Boletim FipeZap, em abril de 2015, argumentou-se que “2015 marcava o fim do ciclo de expansão de preços e o início de um período de queda nos valores de mercado dos imóveis no Brasil”. Continue reading “Crash no Mercado Imobiliário”

Reversão da Onda de Elevação de Preços dos Imóveis

trajetoria-do-prec%cc%a7o-dos-imoveis-1975-2015Pelo gráfico acima, apresentado por Eduardo Zylberstajn em Painel FipeZap, intitulado O Mercado Imobiliário Brasileiro: Tendências e Perspectivas (2015), entre o “piso” de 1975 ao “teto” de 2015, nestes quarenta anos, os preços reais dos imóveis se elevaram em 103% ou 1,8% a.a..

Comparada com a evolução dos preços dos imóveis nos Estados Unidos, apresentado por Robert Shiller (2015), o auge do crescimento eles foi anterior ao nosso em cerca de dez anos, ou seja, por volta de 2005, mas se a altura do “pico” norte-americano não atingiu a do brasileiro, seu “vale” foi mais elevado nos anos 90.

Se os valores do Índice FipeZap Histórico em reais ajustados pelo IPCA/INPCA e em dólares convertidos pela cotação da data e ajustados pelo CPI, o movimento cíclico aprofunda-se mais entre 2001 e 2004, acompanha a elevação do Índice em reais até a crise mundial de 2008, atingindo então um “platô” do qual só inicia a descida em 2015.

Com os valores dos imóveis ajustados pelo IPCA (e INPC até 1979) e os da massa salarial fornecidos pela RAIS até 1997 e pelo FGTS a partir de então, o movimento desta acompanha a trajetória daqueles, com seu crescimento superando-o um pouco até se igualar no auge do boom. A reversão para o crash é idêntica, ou seja, o poder-de-compra dos salários parece ser uma variável determinante chave da compra financiada de imóveis.

Tomando a média de catorze países desenvolvidos membros da OCDE, o crescimento real médio dos preços dos imóveis foi de 1,8% a.a. entre 1975-2012. Foi a mesma taxa média real anual que ocorreu no Brasil. Continue reading “Reversão da Onda de Elevação de Preços dos Imóveis”

Evidências Empíricas das Séries Temporais Imobiliárias de 2004 a 2015

financiamento-imobiliario-sbpeO Anuário do Mercado Imobiliário de 2015, publicado pela SECOVI-SP, fornece dados para análise da evolução recente do mercado imobiliário nacional. Caracteriza-se como um processo de inflar uma bolha – preços descolados de fundamentos –, seguida da sua explosão e uma decorrente crise das incorporadoras? Ou foi apenas uma sequência emergente de boom e crash a partir de diversos componentes que interagem tanto na alta quanto na baixa da “onda” sem os efeitos tão devastadores como nessa situação?

O total financiado em 2015 no País pelo SPBE foi de R$ 75,6 bilhões, valor que sofreu redução nominal de 33% em relação a 2014, quando o volume totalizou R$ 112,9 bilhões em financiamentos. O ano de 2015 quebra uma sequência de crescimento do financiamento no período analisado. A forte retração fez com que os valores financiados no ano passado retornassem três anos de evolução, voltando a patamares de financiamento de 2011.

Os recursos captados pela poupança têm direcionamento previsto, em sua maior parte, para o financiamento imobiliário, principalmente no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). A captação líquida no ano de 2015 foi negativa no que se refere ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Os saques superaram os depósitos da caderneta de poupança em R$ 50,1 bilhões. No período, foi registrado um total de R$ 1.565,1 bilhão em depósitos e de R$ 1.615,2 bilhão em saques. A poupança não registrava uma captação líquida negativa desde 2005, quando o volume retirado chegou a R$ 1,9 bilhão.

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custo-de-oportunidade-da-poupanc%cc%a7a-x-selic Continue reading “Evidências Empíricas das Séries Temporais Imobiliárias de 2004 a 2015”