Bancos: Migração de Clientes para Atendimento Digital

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Felipe Marques e Vinícius Pinheiro (Valor, 27/12/16) informam sobre a possibilidade de resolver a maior parte da vida financeira via celular, fora de horário comercial, com um gerente de prontidão do outro lado da tela é o benefício mais visível da transformação digital do sistema financeiro do Brasil. Mas a mudança que facilitou a vida dos clientes trouxe também ganhos expressivos de eficiência porta giratória adentro e explica por que os grandes bancos vêm apostando tão alto na digitalização de suas interações com correntistas.

Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander traduzem em números os ganhos trazidos pelo modelo de atendimento digital. No BB, os clientes atendidos pelos canais eletrônicos têm uma margem de contribuição, que mede o consumo de produtos e serviços do banco, 40% superior à dos clientes “analógicos” do banco. No Itaú, o índice de eficiência — relação entre despesas (DP + ODA) e receitas (RBIF + RPS) — de uma agência digital é entre 10 e 15 pontos percentuais melhor que o do ponto de atendimento físico.

O que diferencia o modelo digital de atendimento bancário do tradicional? Embora as minúcias da resposta variem de banco para banco, em linhas gerais a grande diferença é que o gerente responsável pelo cliente não fica mais localizado em uma agência de rua tradicional, mas sim em uma espécie de escritório.

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Casta de Mercadores: Inflando uma Bolha de Ativos

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Os membros da casta dos mercadores-financistas se apossaram dos cargos-chave na área econômico-financeira do governos temeroso: ex-presi de banco estrangeiro é o MinFaz e ex-economista-chefe de banco nacional privado é presi do BCB. Daí vão brotando “ideias-geniais” para elevar a riqueza financeira enquanto a economia brasileira vive uma Grande Depressão já trienal. Ela foi provocada com a volta da Velha Matriz Neoliberal ao comando da economia, em 2015, e se mantém, recebendo a louvação ilusória, cotidianamente, de colunistas idolatras do PIG.

A última ideia de “gênio-da-raça” foi esvaziar o funding da Caixa para financiamento de construção de Habitações de Interesse Social, cujos mutuários necessitam de recursos subsidiados do FGTS. De acordo com esse “populismo de direita”, o dinheiro sairá do FGTS e, provavelmente, irá abastecer o regime de capitalização dos fundos de Previdência Privada Complementar.

Sob o ponto de vista individualista do detentor de FGTS é uma manobra racional deixar de receber 3% aa + TR e passar a receber, p.ex., 13,04% como ocorreu no ano passado (2016) em PGBL com RF Crédito Privado.

Sob o ponto de vista social, considerando que a sociedade brasileira necessita cobrir o déficit habitacional em que 95% se refere às famílias que recebem menos de 5 salários mínimos, a medida é irresponsável!

Sob o ponto de vista dos financistas, a carência de ativos que agregam valor na produção levará à busca aos dados ativos financeiros. O choque de demanda na caça por “formas de manutenção de riqueza” (ativos) levará a uma alta artificial dos ativos — p.ex., ações de grandes empresas brasileiras — e, com o enriquecimento súbito de alguns apaniguados de O Mercado, a uma falsa euforia. Depois, quando a bolha de ativos se revelar sem sustentação em valor agregado, virá o pânicoContinue reading “Casta de Mercadores: Inflando uma Bolha de Ativos”

Cidades: Caras X Baratas

aluguel-de-dois-mil-e-quinhentos-reais-por-cidadeO ZAP Imóveis realizou uma pesquisa em 11 capitais brasileiras sobre imóveis para alugar com R$ 2.500, cerca de três salários mínimos em 2016, sem considerar o valor do condomínio.  Existe uma enorme variação no tamanho do imóvel. É possível alugar casas que vão de 93m² até 187m² e apartamentos que variam de 62m² até 139m².

A pesquisa mostra que em Fortaleza (CE), dá para alugar uma casa com 187m², mais que o dobro do que se encontra no Rio de Janeiro (RJ), capital com o aluguel mais caro para um imóvel de 93m². Em Vitória (ES), com R$ 2.500 é possível alugar um apartamento de 139m², porém em São Paulo (SP), quem só pode alugar com essa quantia, vai conseguir um apartamento de apenas 62m².

Segundo a pesquisa, Curitiba é a segunda cidade com o m² mais barato para locação de uma casa. Na cidade paranaense, é possível alugar uma residência de 164m². Belo Horizonte e Florianópolis aparecem em terceiro lugar, em ambas se paga R$ 18,23/m², o que permite alugar uma casa de 137m² com R$ 2.5000 por mês.

Menores imóveis são alugados nas cidades mais caras, como Rio de Janeiro e São Paulo. Na capital carioca, com esse valor encontra-se uma casa de 93m² (R$ 26,96/m²), e na capital paulista é possível alugar uma casa de 95m² (R$ 26,4/ m²). Continue reading “Cidades: Caras X Baratas”

Mercado Imobiliário como Sistema Complexo

prec%cc%a7os-de-imoveis-bh-sp-rj-jul-2015Uma análise mais detalhada da evolução dos preços de imóveis no país mostra que o ajuste de preços já se aprofundou em muitas regiões do Brasil. Apesar do preço médio mostrar uma trajetória gradual e ainda ter um pequeno aumento em 2015, já era possível observar queda nominal de preços em 5 das 25 cidades para as quais há índice construído: Brasília, Niterói, Curitiba, Osasco e Guarulhos.

Adicionalmente, mesmo nas outras 20 cidades que a Fipe e o ZAP acompanham, diversos bairros apresentaram queda no valor do metro quadrado anunciado. Considerando as três cidades com maior peso no cálculo do Índice FipeZap, foram observadas quedas nominais de preço em 28% dos bairros monitorados: São Paulo (17%), Belo Horizonte (34%) e Rio de Janeiro (35%). São substanciais as diferenças de preços de imóveis entre alguns “bairros nobres” (com m2 mais elevados) dessas três capitais.

A tabela acima destaca esse fenômeno comparando não só Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, como também “bairros nobres”, isto é, com maiores preços por m2, que tiveram queda nominal no primeiro semestre de 2015. Revela os diferentes custo-de-vida para morar em cada qual: pagando-se o mesmo valor, nessa amostra, mora-se em residências maiores em Belo Horizonte. Mostra também que, em São Paulo, menos “bairros de gente rica” tiveram redução nominal nos preços de imóveis por m2. Continue reading “Mercado Imobiliário como Sistema Complexo”

Crash no Mercado Imobiliário

indice-fipezap-e-credito-imobiliarioO gráfico acima ilustra a grande correlação existente entre o estoque de crédito habitacional e os preços dos imóveis no Brasil, medida pelo Índice FipeZap. As linhas representam as variações das duas medidas na comparação com o mesmo mês do ano anterior e apontam que a variação dos preços segue a evolução do estoque de crédito, ao menos no período analisado.

Eduardo Zylberstajn (set/2015) diagnostica, quanto ao crash no mercado imobiliário, que “não se trata apenas de uma crise do setor, mas sim de uma crise macroeconômica ampla que também afeta o setor imobiliário”.

Nos primeiros sete meses de 2015, o preço anunciado do m2 para venda subiu 1,5% na média das 20 cidades que compõem o Índice FipeZap. Com uma inflação que se aproximava de 7% no mesmo período, os preços dos imóveis acumulavam queda de 5% em termos reais no ano. Isso significava que os preços de então já tinham voltado ao patamar do início de 2013 em termos reais.

Na primeira edição do Boletim FipeZap, em abril de 2015, argumentou-se que “2015 marcava o fim do ciclo de expansão de preços e o início de um período de queda nos valores de mercado dos imóveis no Brasil”. Continue reading “Crash no Mercado Imobiliário”

Reversão da Onda de Elevação de Preços dos Imóveis

trajetoria-do-prec%cc%a7o-dos-imoveis-1975-2015Pelo gráfico acima, apresentado por Eduardo Zylberstajn em Painel FipeZap, intitulado O Mercado Imobiliário Brasileiro: Tendências e Perspectivas (2015), entre o “piso” de 1975 ao “teto” de 2015, nestes quarenta anos, os preços reais dos imóveis se elevaram em 103% ou 1,8% a.a..

Comparada com a evolução dos preços dos imóveis nos Estados Unidos, apresentado por Robert Shiller (2015), o auge do crescimento eles foi anterior ao nosso em cerca de dez anos, ou seja, por volta de 2005, mas se a altura do “pico” norte-americano não atingiu a do brasileiro, seu “vale” foi mais elevado nos anos 90.

Se os valores do Índice FipeZap Histórico em reais ajustados pelo IPCA/INPCA e em dólares convertidos pela cotação da data e ajustados pelo CPI, o movimento cíclico aprofunda-se mais entre 2001 e 2004, acompanha a elevação do Índice em reais até a crise mundial de 2008, atingindo então um “platô” do qual só inicia a descida em 2015.

Com os valores dos imóveis ajustados pelo IPCA (e INPC até 1979) e os da massa salarial fornecidos pela RAIS até 1997 e pelo FGTS a partir de então, o movimento desta acompanha a trajetória daqueles, com seu crescimento superando-o um pouco até se igualar no auge do boom. A reversão para o crash é idêntica, ou seja, o poder-de-compra dos salários parece ser uma variável determinante chave da compra financiada de imóveis.

Tomando a média de catorze países desenvolvidos membros da OCDE, o crescimento real médio dos preços dos imóveis foi de 1,8% a.a. entre 1975-2012. Foi a mesma taxa média real anual que ocorreu no Brasil. Continue reading “Reversão da Onda de Elevação de Preços dos Imóveis”

Evidências Empíricas das Séries Temporais Imobiliárias de 2004 a 2015

financiamento-imobiliario-sbpeO Anuário do Mercado Imobiliário de 2015, publicado pela SECOVI-SP, fornece dados para análise da evolução recente do mercado imobiliário nacional. Caracteriza-se como um processo de inflar uma bolha – preços descolados de fundamentos –, seguida da sua explosão e uma decorrente crise das incorporadoras? Ou foi apenas uma sequência emergente de boom e crash a partir de diversos componentes que interagem tanto na alta quanto na baixa da “onda” sem os efeitos tão devastadores como nessa situação?

O total financiado em 2015 no País pelo SPBE foi de R$ 75,6 bilhões, valor que sofreu redução nominal de 33% em relação a 2014, quando o volume totalizou R$ 112,9 bilhões em financiamentos. O ano de 2015 quebra uma sequência de crescimento do financiamento no período analisado. A forte retração fez com que os valores financiados no ano passado retornassem três anos de evolução, voltando a patamares de financiamento de 2011.

Os recursos captados pela poupança têm direcionamento previsto, em sua maior parte, para o financiamento imobiliário, principalmente no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). A captação líquida no ano de 2015 foi negativa no que se refere ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Os saques superaram os depósitos da caderneta de poupança em R$ 50,1 bilhões. No período, foi registrado um total de R$ 1.565,1 bilhão em depósitos e de R$ 1.615,2 bilhão em saques. A poupança não registrava uma captação líquida negativa desde 2005, quando o volume retirado chegou a R$ 1,9 bilhão.

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custo-de-oportunidade-da-poupanc%cc%a7a-x-selic Continue reading “Evidências Empíricas das Séries Temporais Imobiliárias de 2004 a 2015”